《新北市。淡水區三。小坪頂》十年生死兩茫茫，不思量，自難忘～「八掛山」沒有生活機能，是建商墳場、購屋者地獄～購屋切莫急躁

20221030 16:10 全文完成

20231216 後續追蹤

明日撰寫新文《新北市。土城。海山站》，並追蹤大同資產開發

除非在小坪頂蓋纜車，不然就是座豪華鬼城，再度重啟法拍，一定無人問津

責任編輯： @谷雨青苔 @蛙蛙兵

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• 張綱維淡水華廈.別墅法拍 31戶底價不到500萬2023.12.07

本篇你應該學會……

■房地產是用腳走出來的，購屋自住前，更需要實際領會，執迷不悟者，去【小坪頂】走走吧。

□【生活機能】才是購屋重點，沒有所謂人定勝天，房地產一定要有宜居環境。

●社區規模要適中，大約80～120户間最合適，若戶數太少，管理費無法攤銷，未來將會一路漲。戶數過多，入住比例低於80%，久之就像座鬼城。

○買房一定要先考慮賣方，明知將來賣不掉、賣不好，千萬不要買。買房子只為成家而非立業，隨著房屋老舊貶值財產歸零，【小坪頂】廢墟就是血的教訓。

蘇軾。江城子

小坪頂是《蘇軾。江城子》的現實版

十年生死兩茫茫，不思量，自難忘。千里孤墳，無處話淒涼。縱使相逢應不識，塵滿面，鬢如霜。
夜來幽夢忽還鄉，小軒窗，正梳妝。相顧無言，惟有淚千行。料得年年腸斷處，明月夜，短松岡。

當「刁民」們嘲笑中國爛尾樓及鬼城時，其實這波房地產「非理性繁榮」後，「刁民國」一樣會出現同樣情景，這就是所謂「有土斯有財」歷史共業。

同樣的華人文化及歷史背景，當你對種種不合理沒有「省思」，最後你就會踏上「房地產旅鼠」行列，說說「蛋黃區」吧，全中國無非「北上廣深」，你還在拿大陸房價及漲幅自我安慰，你為什麼不看看現況，去當最後一隻旅鼠。

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像不像《魔戒三部曲》的米納斯提利斯

【小坪頂】提供盲目購屋者十大教訓

兩年前特別將【小坪頂】這個「豪華鬼城」單獨成篇，很多買房共同迷思全在這裡～房地產是你一生最大投資，你一定要認真理解房地產本質。

一、所謂房地產的「地段」，指的就是「生活機能」，而跟其他因素無關。

別忘了【小坪頂】山光水色揚名兩岸。

二、建商的財務其實很脆弱，買賣是由供需決定的。

求過於供時它是皇帝，供過於求它是乞丐，【小坪頂】五年時間，拖垮八家大型建商。

這點最近陸續有建商及營造商倒閉，驗證了本蛙長期以來看法，那些不是特例，而是最後媒體藏不住了。

三、別買未來概念，房子是拿來住的，不是拿來炒的，退潮時才知道誰在裸泳。

【小坪頂】當年標榜的美式生活概念，根本不符國情民情，說穿了就是笑話，最後變成鬼話。

四、沒有所謂人定勝天，房地產要有宜居環境。

一個「老丙建」的林肯大郡倒塌，所謂景觀豪宅全垮，更何況春夏宜人，秋冬凍死人的【小坪頂】。「老丙建」、「土石流潛勢區」、「淹水潛勢區」都是購屋要提防的絕對避免事項。

五、建商的品牌及信譽非常重要，變爛尾樓不一定沒有財力，很多是踩紅線拿不到「使用執照」。

例如【小坪頂】的擎碧建設的「碧海擎天」違建問題無解，接手一定得全拆。

六、買房可以妥協，但是不能遷就，勉強買房的結果，財務及投資都會潰堤。

千萬買不起又等不起，房地產長循環達8～15年週期，下跌兩成到腰斬都發生過，【小坪頂】就見證一個建案喊價20萬，搶到30萬，法拍剩6萬，滄海桑田不過如此。

七、買房一定要先考慮賣方，明知將來賣不掉、賣不好，千萬不要買。

很多購屋者最可怕的心態，就是買房子只為了成家非立業，最後隨著房屋老舊貶值，甚至財產歸零，【小坪頂】廢墟就是血的教訓。

八、魔鬼都在細節裡，眾好之，必察焉，眾惡之，必察焉。

建商、代銷、房仲、前屋主的話，都一定要再三核對確認，眾人好惡必有理由，【小坪頂】的哪棟建案當年不是夢幻標的？眾人趨之若鶩。

九、注意產業景氣脈動，特別是房價的【池塘漣漪理論】，房價漲到此，都是強弩之末。

當聽到【小坪頂】建案重推，那就是景氣翻轉點。

十、社區規模要適中，大約80～120户間最合適。

戶數太少，管理費無法攤銷，未來一路上漲。戶數過多，入住比例低於八成，感覺會像鬼城。

要提防戶數過多，若有兩位數同時託售，會為了脫手自相殘殺，【小坪頂】動輒300～400户的社區，天生註定房價地獄。

☆最重要～房地產是用腳走出來的。

從高雄左營開車到淡水小坪頂實地考察，見證到【小坪頂】絕美淡江夕照及入夜城市星星燈火，及秋日偶爾襲來寒潮及七級風，自己購屋更需要實際長期領會。

這是坪頂路及小坪頂路交會口，距離淡水市區5.5公里，北投5.1公理，這個不叫「左右逢源」，叫做「前不著村，後不著店」

平頂路及小坪頂路交會處，所有店面這幾家，不敢淡水魚者到此可破戒，這是淡水河支流最上游，水質完全無污染及土腥，土雞一定是跑山雞……

李叔同的【送別】只要唱熟，就不會買進「地雷物件」……

長亭外（加油站遠遠之外）古道邊（登山古道就在旁邊）芳草碧連天（雜草連天比人高）
晚風拂柳（冬季八級風）笛聲殘（從沒聽到馬路喇叭聲）夕陽山外山（夕陽就是那麼遠）
天之涯 地之角（雞不拉屎、鳥不生蛋）知交半零落（朋友懶得來找你）
一壺濁酒盡餘歡（除了喝酒還能幹嘛） 今宵別夢寒（冬天氣溫低平地四度，不開暖氣等凍醒）

你可以不那麼確定要買什麼物件，但至少一定要知道什麼物件不能買。【小坪頂】這些廢墟就是要讓你印象深刻。

出名的【小坪頂】三炷香，從淡海輕軌線北新莊角度瞭望是三炷香，但從北投角度會是四炷香，很像是向天祈禱何時脫困。

【生活機能】才是購屋重點

什麼是生活？

傍晚時分，站在家中落地窗前眺望，有淡水夕照、觀音山景致、國華高爾夫果嶺綠地；入夜更可以遠眺台北市夜景，與淡水河漁船點點燈火，如此優美壯觀景色、卻又離塵不離城，你心動嗎？

採菊東籬下，悠然見南山。
山氣日夕佳，飛鳥相與還。

北部最大"爛尾樓聚落"尋覓金主承接重建 淡水小坪頂區房價"差很大"最貴豪宅總價3億 房仲:業者欲低點接手重建/20220804

呃，難怪陶淵明全家一輩子挨餓，本人嗜酒如命，莫非他就是小坪頂住戶，UBEREATS列為外送禁區、附近沒有小吃店、餐廳、咖啡館，雜貨店僅三家，幾乎什麼都沒賣，OK便利超商就是你家～呱，因為全家這裡沒半家。

你不喝酒能幹嘛？

春夏是唯一能夠生活季節，秋冬時節東北季風一來，風力不亞於「九降風」、「落山風」，氣溫低於平地3~4度，開暖氣取暖很貴、燒炭怕誤會自殺，喝酒取暖比較快。

鬧鬼傳說別介意，喝醉了你什麼都不怕。

啥，根本不是不為五斗米折腰？其實是買不起車的陶淵明只好離職。

離最近的捷運復興崗站，開車12分鐘，其次是捷運紅樹林站14分鐘，社區附近有通勤巴士，班次表很好記，因為根本沒幾班。

這篇是「勸世篇」，勸諸位兩件事：

一、不要病急亂投醫，被建商話術唬弄，自以為是神仙，可以不食人間煙火。

二、相信本蛙，建商是會倒閉的，影響到整體住宅價格，到時出手要狠。

《平均地權條例修正案》審議中，預售屋投資客規避「紅單條款」，屆時賠錢都會賣，本蛙當過投資客，都是「十個罈子七個蓋，騰來挪去不穿幫」，光鮮亮麗下是「寶寶苦，但是寶寶不說苦」 。

預售屋紅單交易 最重課稅45%

後記：2023年開始實施後，果真「預售屋」制度瀕臨崩潰

沒車千萬別買【小坪頂】，這個通勤列車密度，呃，非常世外桃源。

【小坪頂】就是建商的八掛山，加上遠航張綱維

「八卦山」詛咒名不虛傳……

為何擁有淡水河、觀音山絕佳景觀，國內外八家建商聯手，欲將它打造成頂級別墅豪宅，結果卻讓這八家建商一起掛掉，最後負債總額高達七十億，在「1998本土金融風暴」中倒閉或暫時歇業。

因為生活機能＝0.000000001%

1997年「亞洲金融風暴」中，台灣幸運逃過一劫；但大意疏於整頓金融秩序，1998年爆發「本土金融風暴」，不少傳產公司在本波風暴中倒閉。

靠著科技業「千禧年泡沫」維持非理性繁榮，2000年再度爆發「達康風暴」，即使美國FED緊急降息，台灣房地產依舊應聲倒地。

從「亞洲金融風暴」到「達康風暴」，在【小坪頂】倒閉或暫停建案共八家，之後就被戲稱為「八卦山」。

請版友注意，每次房地產病態熱絡，出現巨大泡沫，就會聽說【小坪頂】要重新推案，只要消息傳出，想賣屋者請早，想買屋者請慢，那表示房地產「盛極而衰」了。

中國萬通及台灣遠航不信邪偏中邪

不信邪的中國萬通馮倫推出「萬通2011」、台灣遠航張綱維推出「環遊鎮」，果然驗證了這個遠古詛咒。

中資來台炒房夢碎「萬通台北2011」四拍打折562022.07.13

「萬通2011」印證了何謂「高貴不貴，可能崩跌」～所謂陸資來台加上兩岸政商交流，仍就敵不過「八掛山魔咒」。

萬通2011的雙塔大樓，曾經是兩岸房地產交流象徵，人定勝天在房地產是個笑話。

逃不出「八卦山魔咒」　張綱維收押成第9「掛掉」建商2020.04.13

張綱維「環遊郡」「海景山莊」105戶遭法拍，連當地房仲都說：地段差難賣，恐怕要到四拍脫手或流標，原住戶面對跌價苦不堪言，隨時都有20~30户託售。

這就是靠小坪頂路的「環遊郡采迭區」，遠航破產後淪為法拍重災區，由於缺少生活機能，即使二三拍都難脫手，長久也會淪為鬼城。

八大建商：嫦娥應悔偷靈藥，碧海青天夜夜心

「老丙建」是山坡地建案最大致命傷

小坪頂建案多為「老丙建」，是最嚴重潛在問題，山坡購屋的務必注意事項，「林肯大郡」事件後，自然嚴重影響其後續銷售，社區人口越來越少，生活機能越難以建立，最後開始鬼城化。

所謂「老丙建」，係指民國七十二年「山坡地開發建築管理辦法」公布實施前取得水土保持証明，依據「山坡地保育利用條例」變更編定為丙種建築用地。而七十二年以後申請開發許可之山坡地案件稱為「新丙建」。

「老丙建」與「新丙建」最大不同有二點：（一）產生程序、要件不同：老丙建依法免經山坡地開發許可。（二）土地使用管制依據、強度不同：新丙建其使用管制依據及強度皆較老丙建更為嚴謹。

山坡地「老丙建」與「新丙建」產生程序、要件不同。管制要件也不相同

【社區公設盜賣潮】不想買到老丙建地雷　房仲教你這樣挑房2017.04.06

「生活機能」扮演山坡地建案最後存亡關鍵

這是現場才能觀察的差異：再度說明「生活機能」才是購屋思考重點。

• 「鬼城」幾乎全在靠「環遊大橋」那側，也就是靠北投那側，景況可以說奄奄一息，不知何時斷氣成為「死城」。
• 後段靠淡水側，還能一息尚存，維持基本社區運作，那是因為可利用北新路一段、鄧公路連接市區，比較容易銜接生活機能。

對面山頭一樣小坪頂路的【海誓山盟】社區，由於建商昇陽建設財務健全，施工品質佳，戶數只有50户，所以並未出現爛尾樓現象。

幾無生活機能：靠平頂路、稻香路進出者奄奄一息

附帶重點，房地產低潮時，上市櫃公司一樣不堪一擊。

♤擎碧建設： 已倒閉。

蓋「擎碧大北投」時爆發財務危機，盤給台鳳集團，改名為「擎碧大城堡」。台鳳集團後來一樣倒閉下市，案子停工留下台灣最大建築廢墟。

「擎天碧海」曾創下小坪頂最佳銷售業績，所有預售屋全部售罄，但因為有違建問題，完工未取得使用執照，目前仍未完全解決。

♡德崴建設：已倒閉。

「麗水山莊」蓋不到一半，連板模都還沒拆掉，2015年向經濟部申辦廢止，正式結束營運。

◇大華建設：

上市公司。大片土地目前都用圍牆圍住。這塊基地非常完整，且有五千多坪，已經完成地下二層工程，正準備進行地上工程時喊停迄今。

♧ 廣豐建設：

上市公司。旗下的廣碁建設擁有一塊面積達三千八百八十一坪的凹地，但是同樣受大環境影響，目前已成一塊荒地，。

淡水河蜿蜒不休，遠眺的美景讓建商失去基本價值判斷，聯合推案造成「八掛山」悲劇。

環遊橋仰望小坪頂建築群，像不像魔戒的「米那斯提力斯」，但目前半廢墟狀態。

【碧擎海天】社區，於2023年12月重勘，依舊完全成為廢墟，即使有人接願意手，也只能拆除重建。

如果光看照片而不親臨實境，會很難理解如此山光水色、環境清幽之處，居然乏人問津，因為這裡完全沒有生活機能。

連通生活機能：靠北新路一段、鄧公路進出者一息尚存

■南國建設：建商買回自家豪宅 高價出手「護盤」2020.03.07

擁有一萬五千坪土地，是小坪頂最原始的開發建商，本區所有三萬坪土地都由南國建設賣出。南國著名的「天境ellipse360°」，就是「貝聿銘案」 ～過去曾經出手護盤，成為新北市2019實價登錄豪宅王，但誰都知道是人為作假。

□長谷建設：上市公司，2003年已倒閉。

向中華開發借了近十億元，但建案賣不掉積欠大筆資金，因資金周轉不靈下市，後續完成的就是目前「長谷丹霞」社區。

●東隆五金：上市公司，原已下市，目前重整成功。

董事長范芳源爆發掏空公司資產案，在宣布重整前，由中興銀行承接小坪頂「陽明山莊」債權。重新命名為「大地之子」推案，也就是現在「翠山居」社區。

○和築開發：其實並未倒閉。

後續蓋起「半山匯」、「大景山莊」，雖然銷售情形不佳，但不至於形成廢墟。

這一側當年配合「環遊郡」重新推案，被改稱「環遊郡覓風區」～但不是遠航旗下建商興建，而是昔年長谷建設、東隆五金建案延續，其實簡單一句話，很慘但沒死透，因為靠鄧公路及北新路一段銜接淡水市區及淡海新市鎮生活機能。

南國建設著名的「貝律銘案」【天境360】一層一戶超豪宅建築，曾經2019年實價登錄為新北市豪宅之首，但這是個笑話，因為買賣雙方都是「南國建設」子公司，這個叫做人為自行作價。

【海景山莊】實際入住比例不高，很多是假期住戶，才一靠近，警衛立即過來詢問是否購屋，因為很多屋主想脫手，出價皆可以談，警衛大哥才如此用心想賺紅包。

591有託售資料，【大景山莊】已經接近山頂，由於開價上億，本蛙沒有緣分進場一遊，但是否值上億，就留待時間證明。2023年12月實際查訪，建物依舊整潔。

「半山匯」旗艦建築，最重要是那家OK便利超商，是當地人朝聖要地，不然就得下山採購。

開車下山到北投costco至少15分鐘

最新消息：2023.12.20，再度重啟法拍

一間319萬！上次一堆台北人撲空 本月20日重啟法拍2023.12.06

張綱維淡水華廈.別墅法拍 31戶底價不到500萬2023.12.07

遠東航空董事長張綱維當年因為掏空案，名下資產被法拍，位在淡水小坪頂共95戶華廈和別墅，2023/12/20要進行二拍，其中31戶底價不到500萬元，最便宜的室內24坪，只要300多萬，本蛙想……誰要去當鬼呢。

實際走訪社區，大部分的房子因缺乏維護，屋況較差。別墅的車庫門裂成兩半，在風中搖搖晃晃，房子大門的貼膜已經破爛，信箱上被貼上法院執行令。

下一個【里程碑】

很多人看衰「淡海新市鎮」，但其規劃完善，交通便利，靠近輕軌建案不致成為鬼城，但可以根據「小坪頂經驗」狠狠殺價，反正不成交就彼此當對方瘋子，寧可相信世上有鬼，也別相信建商、代銷、房仲鬼話。

本蛙《逃蛙園記》目前訂閱984人，說過滿千訂閱，將邀請「專業房仲」，發文解說看屋重點，及對房仲提問要訣，本蛙負責整理成摘要文章，呃，換約無法增加訂閱數，諸位如覺得專題有可讀性，協助推廣最後16人。

房市驚奇 傳「降價退錢」首例

房市潮水退，中南部驚傳部分個案降價，更出現開發商破天荒「降價退錢」的首例。據傳，海悅旗下台中個案「南悅豐映」，日前調降每坪約3萬元，每戶可退差額逾百萬元。

好吧，本蛙下星期跑一趟台中……