為什麼不應該投資REITs(上)

凡事總是有利有弊，沒有任何事物是只有優點沒有缺點的，尤其很多優點和缺點剛好是一點兩面的。所以也不能只講投資REITs的優點，也必須談談投資REITs可能面臨的風險以及為什麼不應該投資REITs。

一、承擔短期債務以及一直進行再融資

一般而言，REITs大部分的資產都是可持續使用數十年至數百年的土地和建築物。也就是說REITs的資產主要是長期資產。但是，借款的期限則相對較短，不論是銀行借款或發行債券，期限最長大約十年，大多數的期限都是在五年以年。而整體的債務平均到期期限都在三~四年之間。加上REITs為取得免稅的資格，所以必須將至少90%的收入作為紅利分配給投資者，因此只能保留很少的收益(10%以下)來償還債務。

接著來看一下新加坡目前最大的5檔REITs最近一季財務報表的債務狀況。

C38U在2019年6月30日的槓桿比例為34.2%、利息保障倍數為4.7倍、債務平均到期日為4.9年、債務平均利率為3.2%，Moody給的信用評等是A2。(見圖一~二)

A17U在2019年6月30日的槓桿比例為37.2%、利息保障倍數為5倍、債務平均到期日為3.8年、債務平均利率為3%，Moody給的信用評等是A3。(見圖三~四)

C61U在2019年6月30日的槓桿比例為34.8%、利息保障倍數為5.7倍、債務平均到期日為3.4年、債務平均利率為2.5%，S&P給的信用評等是BBB+。(見圖五~六)

T82U在2019年6月30日的槓桿比例為38.3%、利息保障倍數為2.9倍、債務平均到期日為2.8年、債務平均利率為3.06%。(見圖七~八)

N2IU在2019年6月30日的槓桿比例為34.2%、利息保障倍數為4.7倍、債務平均到期日為4.9年、債務平均利率為3.2%，Moody給的信用評等是A2。(見圖九~十)

從這五家新加坡最大的REITs為例，可以看出在REITs本質上是使用短期負債（債務）來取得長期資產（物業）。這就產生了資產和負債期限的不一致。使得REITs需要一直為持有相同資產的借款進行再融資。

如果資本市場發生流動性枯竭的情況，以最近一次的例子來說就是發生在2008~2009年間的全球金融海嘯期間，就可能會發生危險，當即將到期的債務無法從資本市場取得再融資。REITs就只能進行巨額供股或私募，而且是以相較於市價或淨值來看，屬於跳樓大拍賣的價格。

在這種情況下，REITs的投資者會被要求撥出大筆資金（供股）或看到自己的權益被大幅稀釋（私募）。

所以REITs在債務管理的能力和靈活性也是投資者需要關注的一件事。

二、承擔更多債務或發行新單位進行收購

目前，新加坡金融監督與管理局允許REITs的槓桿比例上限為其資產的45％。當REITs為了收購新物業的收購，通常都會發行新單位以及承擔更多債務。通常進行收購都可以達成DPU增長的目標(REITs如何透過購買新物業達成DPU增長的原理)，但是並不是所有的REITs管理者都會進行DPU增長收購，也有可能是為了增加管理資產金額，增加管理費收入或幫贊助商(發起人)接手爛尾樓(參考這篇文章關於D5IU今年進行的收購說明)，所以投資者不得追蹤REIT的歷史收購紀錄，評估當初的收購說明與後來達成的效益是否相符。

三、財務建構不健全

前面已經提過，新加坡的法規要求REITs每年分配至少90％的應納稅所得額給投資者，以取得免稅待遇。這也是為什麼大多數新加坡RIET的股息收益率都很高的原因。

使得REITs無法儲備足夠的現金來強化資產負債表，通常只有佔總資產比例非常小的流動資產，所以沒有辦法保護自己免受任何不利經濟條件的影響。也因此常常會看到REIT發行新單位或進行私募，以籌集更多資金進行收購。

四、利率風險

基於前三個原因，可以知道REITs無法儲蓄現金以及必須一直對債務進行再融資。當利率上升時，會導致REITs的利息支出上升，使得可分配收入金額下降，進而對REITs的分配收益產生負面影響。當發生這種情況時，REITs的價格可能會受到比較大的影響，因為投資者會將其處置將資金移轉至更高的收益率的地方去。

未完......待續，下篇是關於基金管理費部分的。我在網路上找到的彙總資料是2015年的，有點遙遠，要在自己全部計算更新又很累XD，可能會以2015年的資料為基礎再隨機抓幾家出來更新，但也需要不少時間，所以關於為什麼不該投資REITs-關於負債的部分就先上架了。