Vonovia Headquarters
DAX30第一家房產公司
在2020的6月22日以前，Vonovia是德國股市DAX30裡頭唯一的一家房地產公司，這家2001年成立的房產公司，在2015年擠下了生產橡膠的化學公司Lanxess（朗盛集團），成為德國30大成分股裡唯一的房產公司，這歸因於從2015年開始的超低房貸利率（十年期利率低於2%）造成德國房地產的興盛至今。
在今年因為COVID-19的關係，整個航空業與旅遊市場慘兮兮，身為DAX-30俱樂部核心成員的Lufthansa漢莎航空難敵鉅額虧損（疫情高峰四月份每小時燒掉100萬歐元），即使有德國政府積極挽救但在航空業前景未明的情況，仍舊無法將漢莎航空拉出泥淖，取而代之的，是德國另一家房地產公司Deutsche Wohnen，這樣的變化也標示著目前德國房地產的欣欣向榮。
身為德國最大的房地產公司，Vonovia旗下坐擁355,700筆左右的房地產，跟第二名擁有160,000筆房產的Deutsche Wohnen有著一倍以上的差距。Vonovia的商業模型主要來自收租、房產開發與買賣以及提供房屋相關的服務等。房產專用指標-FFO
以下是Vonovia揭露的財務資料，其中有幾個財務名詞是房地產領域專用的指標，像是FFO (Funds From Operation) = Net Income + Depreciation + Amortization – Gains on Sales of Property。 FFO代表淨收入加回房屋的折舊與攤提，再減去賣出房產的盈利，用這樣的計算主要原因是房產通常都是隨著時間增值的，而賣房產的獲利是一次性的，也因為會計準則的關係所以在這邊調整。這個指標是房產信託基金（REIT – Real Estate Investment Trust）重要的盈利指標，概念如同一般股票所關注的淨收入一樣。
source: Vonovia
Vonovia的業務不僅止於德國，在瑞典也管理著38,000筆房產以及奧地利22,500筆，加上在德國的房地產，其總價高達533億歐元啊，真的是名符其實的超級大地主，即使如此，Vonovia在德國的市場占比也僅達到1.5%而已，由此可見德國房產市場還是非常分散的，這也避免掉特定財團炒作房地產的機會。
Vonovia讓人聯想到新生活？
Vonovia在德國將近36萬套房子裡，有69%都是在1945-1980年代建造的，15%在二戰之前，而16%在1980年代，僅有將近不到1%的房子是我們所謂的新房，其餘大部分的房子說不定都比你我的年紀還要老呢！也因為大部分的房屋老舊，修繕管理變成一大問題，有相當多對於Vonovia的批評也因而產生，嚴重影響公司的聲譽，為此公司決定透過改名來改運。
其實Vonovia以前並不叫這個名字，先前的名字Deutsche Annington是由英國的一家投資公司所創立的。Deutsche Annington的策略很簡單就是租金收益率最大化，在這樣的情況下，房屋的修繕以及維護直接被公司忽略，倒霉的是廣大的租客，也因此招致非常多的批評，嚴重影響公司的形象。
為此Deutsche Annington決定改頭換面－從改名開始，據公司所稱，”Vonovia”這個帶有藝術氣息的名字，可以讓人聯想到“新生活”，公司並且根據17種不同的語言來做審查，確定這個名字可以帶來新的聯想，當然這個改名也所費不貲，花了一百萬歐元的代價。當然要改頭換面不能單單只是改名而已，Vonovia每年也逐步增加修繕上的預算，企圖改善公司過去的負面形象，至於成效如何，就只能由住戶們來評斷了。
修繕示意圖
德國房地產大趨勢
在德國的房屋市場有一些大趨勢值得注意：
1. 氣候暖化：據估計德國有35%的能源消耗是來自住宅（housing stock），顯見建築物是否擁有低能耗會顯著影響到氣候變遷。所以Vonovia目標將旗下的建物往低能耗的方向做整修。
2. 房屋短缺：有在德國待過的人都知道，在大城市租房真的一屋難求，我的親身經驗是排隊看屋的人潮都可以繞一個街區了，而這僅只是為了一個單人房而已，一點都不誇張！據統計在2016到2018年間，在德國的七大城市裡，只有71%的公寓需求被滿足而已，剩下的缺口就是我們看到街上排隊的人潮了。因此Vonovia計畫增高建物以及增加密度的方式來增加房屋供給量。
3. 人口移入：人口移入雖然帶來勞動力，但身為移民國家的德國，社會融合（Integration）也成了一個問題。為此Vonovia企圖提高在住屋環境與公用設施上的投資，來增加鄰居間的互動，消弭文化上的隔閡。
4. 人口老化：在先進國家，人口老化的問題特別嚴重，除了房屋本身的使用年限增長，對於無障礙的需求也持續提高。因此Vonovia預計將旗下1/3以上的房源轉換成無障礙住宅。
5. 數位轉型：數位化的浪潮已經深入影響各個產業，就連房地產也能從中得利。Vonovia透過數位平台在建築過程中監控每個環節，並且提供手機app與租客互動，讓租客能夠隨時反應住宅狀況與尋求援助，這些都是數位化在房地產業帶來的創新。
房產蓬勃發展
透過併購來擴張房地產版圖
房地產公司要擴張到其他國家，最簡單的方式就是併購當地的房產公司。前面提到Vonovia擁有瑞典以及奧地利的房產，顯見這家房產巨頭在歐洲的擴張已經是『現在完成進行式』，在2018年收購奧地利的房產公司BUWOG與瑞典的Victoria Park，同年也在法國買下房產，後來陸續在2019年又收購了瑞典的兩家房產公司Akelius與Hembla，可以說Vonovia對瑞典的“蠶食鯨吞”真的是一點都不手軟啊！
當然這些併購的優點不是只有地產權的轉移，不同公司的營造工法與技術以及對當地建築的品味與市場了解都會有益於Vonovia提供更高質量的建築與服務，像透過收購BUWOG，Vonovia可以提供在柏林、維也納與漢堡等地更現代與永續的房屋建案。
近幾年德國的房地產市場持續飆漲，本地的經濟成長吸引了大量的人口移入，在大城市這個現象尤其顯著，也開始看到不習慣持有房產的德國人也逐漸開始買房，即使德國政府對於房產市場有許多法規限制，仍舊無法阻擋大量的國際資金與買家進來推升房價與租金，這個買房熱潮值得我們持續關注，未來也會來做討論。
Vonovia公司網址：https://www.vonovia.de/de-de/
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