房地產故事數則

年輕的時候，有位演講會的會長特地約我到他家聊天。

講了一個房地產的故事，年輕的時候買了一千多萬的房子，大家勸他不要太衝動，但是他把房貸當作租金，也許稍微高一點，但是擁有所有權，然後二十年後這間房子是他的，價值兩千多萬，他等於存錢兼賺到人生的財富。

投資房地產起家的親戚，也跟我講過一個故事，一個失婚女人找到老舊的房子，靠著都更計畫，將三億的資展滾到五億。變成一個成功的企業家。

而她自己也靠著早逝的丈夫留給她的老房子，在三十年後的今年與建商合蓋新大樓，三個小孩每個人分到兩間房，大家搖身一變成了收租公，吃穿兩代大概不是問題。

今天又聽到一個故事
高中同學因為家中小孩的成長，遍尋周邊的中古屋都要三千多萬。最後買下四千多萬的預售屋，預計三年後成屋。四十坪的房子，單價近百萬，公設比三成，實用28坪多的2+1房，不能說很大空間，但是一家四口應該是堪用的。
假設十年之後賣掉，按照各種過往的經驗，房價幾乎只上不下，除非凶宅、火災等特殊事件。貸款八成，自備兩成(先跟親友借湊)，賣掉的舊房可能按照附近的實價登錄，大概還能賣到2千8-9百萬，這筆錢不僅足夠支付十年期間的房貸，甚至可能有多餘的部分足夠做金融投資。如果環境沒有太大改變，十年之後，他不僅有機會可以再換一個新的房子住，甚至有很高機率累積更多的財富。相較於每日辛勤工作，一點一滴累積消費者的信任來累積資產，這無疑是一條相對輕鬆穩健的投資管道。

很多人覺得少子化，房價遲早泡沫。
近日有一條新聞，建商造勢買房，讓人潮擠爆現場，營造當日完售的假象，事後查出只有三成的成交。
我們換個想法，假設土地成本取得花費一千萬、營造成本兩千萬，蓋10戶每戶承銷價一千萬，以成本利潤的概念大概就是三倍。對建商來說，十戶只要賣出三戶就不虧本，再多賣一戶就多賺一成的成本，他有需要擔心銷貨的壓力嗎？一樓做黃金店面，二樓沒人要，三四五樓是主力，六七八樓是建商保留戶。消費者在採購的時候沒有太多的選擇，建商也沒有太大的壓力，因為消費者會跟銀行貸款八成入帳讓房子可以繼續蓋完。
就算銀行的鑑價都往下喊，每坪單價年年上漲的情況下，銀行的銀根還是會被抽出來放進房地產市場裡。當你放進銀行的錢變成不動產市場的一部份，它能夠下跌嗎？當房市泡沫化、會不會造成銀行資產也泡沫、金融大海嘯、劇烈的通貨膨脹？

以前聽某股市名師的演講，說到台股的四千/八千法則，指數上八千就要小心，跌到四千就是別人恐懼我勇敢的時機，保持這樣的投資心法，雖然三年不開張，但是開張可以吃三年。然而，現在股市早以上萬點，甚至一萬六千點，錢究竟進了誰的口袋？還有可能四千/八千法則嗎？

我想說的是：
在金融市場，大家講得頭頭是道，其實大多只跟一件事有關：信心。
金融遊戲說穿了，就只是一個信心遊戲。

很多人相信房價會崩盤，堅持不在高點買房，然而多年過去了，大概也不會再看到曾經的低點。從小換大、以房養老，都是政府主導的金融遊戲。你可以選擇不玩，但是在萬物皆漲薪水始終蝸牛微步的現實下，你也很難累積大量的財富。
當大家都在用房地產套現金，越晚加入的人可能越沒有籌碼跟資格成為其中的贏家。
如果房地產沒有抑制價格的機制，尤其當屋齡、品質與價格脫鉤，單純放任自由市場的買賣，終究是要滾成一個全民承擔的危機雪球。而且不論有沒有參與的玩家都會被雪球重擊。
少子化看似是對房價的消極反動，卻也加快危機引爆的速度。

人生總有各種風險，有些未必是個人力量能夠抗衡的。
多聽、多看、多想，就算只是無謂地掙扎，總也是存在的證明吧！