越界建築如何處理？一定要拆屋還地嗎？

2022/09/21閱讀時間約 5 分鐘

／圖片來源：freepik.coｍ／

撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

大家好，我們今天要來向大家討論，關於「越界建築如何處理？一定要拆屋還地嗎？」的問題，當發生土地上有他人「逾越地界所蓋的建物」時，土地所有權人有權請求他人將房屋拆除，以確保自身對土地的完整使用、收益權限。以下我們會與大家討論，法院具體會如何處理此類的案件：

【欸！小心越線了喔！】

阿江於民國８０年左右，購買了一幢房屋與土地，前屋主告知阿江，該土地後有小空地可利用，阿江想到反正房屋後面廚房的通風不良，於是就乾脆決定將房屋擴建到這個空地上。

後續鄰地的管理人即市政府地政局，認阿江的房屋擅自占用３.６平方公尺的土地，即向法院請求阿江，須拆除占用部分、將土地騰空返還，並須返還占用期間的不當得利價額。

一、法律如何規定越界建築的處理方式呢？

（１）越界建築的定義？

越界建築必須是房屋、或與房屋有相等經濟價值的地上物，才是越界建築容忍義務的可能範圍，如果，只是房屋的構成部分、牆桓、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，則沒有此條文的適用（最高法院 59 年度台上字第 1799 號民事判決）。

（２）狀況一：請求拆屋還地、與不當得利

民法第７６７條第１項
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
民法第１７９條
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

鄰地所有人原則上可以依民法第７６７條第１項規定，請求對方將房屋拆掉、歸還騰空的土地，也可同時再依民法第１７９條，請求對方返還因無權占有而享有的利益。

（３）狀況二：容忍越界建築，但得獲取償金、請求購買

民法第７９６條
第１項：土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。
第２項：前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。

如果土地所有人得舉證，有民法第７９６條第１項，為非故意、沒有重大過失，且鄰地所有人知道也無異議（最高法院４５年台上字第９３１號民事判例），此時，基於房屋並非有意越界、鄰地所有人也無意見，鄰地所有人即不得請求拆除越界建築，而是轉而負有容忍越界建築存在的義務。

不過，土地所有人需支付金錢，以彌補鄰地所有人土地被越界的損害；或是鄰地所有人，也可以請求土地所有人購買越界部分。

（４）狀況三：法院協調公共利益，保留越界建築

民法第７９６條之１
第１項：土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。
第２項：前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。

而如果沒有辦法依照民法第７９６條規定，舉證證明鄰地所有權人對於越界主觀知悉的狀況時，此時，依民法第７９６條之１規定，法院可以斟酌雙方的利益與損失，諸如：逾越與鄰地法定空地之比率、建築物結構安全、土地用途等情形，來裁量是否全部、一部免除土地所有人拆除房屋的責任。

二、法院如何看待今天的案例呢？

今天的案例，歷經過二審的審理，主要的差別，是兩審法院對於土地所有人主觀上「有無越界故意與否」的認定有所不同，似可作為越界建築，法院認定是否拆除判斷標準的參考之一：

（１）第一審：

法院依照阿江提出的擴建施作人證明書、土地建物登記謄本、複丈圖等證物，依照房屋擴建後與鄰地地籍線，可延伸成一直線，越界部分僅突出3.6平方公尺，認為阿江當初應非故意、或是出於重大過失的越界，然而，阿江也無法提出市政府沒有異議的證據，因此，認定阿江無從依照民法第７９６條來保留越界建築。

不過，法院最終依照阿江房屋建造年代久遠，若貿然拆除會有結構安全問題，因此，認為基於估共利益與當事人權益，於有民法第７９６條之１的狀況下，認定阿江還是可以保留越界建築，但是需要賠償市政府不當得利的價額。

（２）第二審：

法院認為，阿江的房屋屬前寬後窄，而於房屋西北角處有一缺口，正巧也符合坐落土地的地形，而阿江在增建越界建築後，剛好就會將房屋缺口補足，而讓房屋形成完整的長方形，衡情更符合風水要求。

而基於該等房屋格局，應屬阿江在購屋前即可知悉的狀況，既然阿江事前應已知悉房屋缺口，且增建部分又恰好補足此部分之缺口，與一般於房屋後方外推的擴建有所不同，因此，法院認為阿江有民法第７９６條占用他人土地的故意。

此外，法院又認為，拆除增建部分會造成阿江房屋結構安全，是因為阿江房屋本身耐震即不佳，該等狀況可以透過補強構件來改善，並無絕對不可拆除的情事，且既然阿江本身是故意占用他人土地增建房屋，市政府後續主張拆除即沒有濫用權利的狀況，因此，法院認定本案屬民法第７９６條之１第１項但書的狀況，最終允許市政府拆屋還地的請求。

最後修正日期：2022/9/21(#34)

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