越界建築如何處理？一定要拆屋還地嗎？
／圖片來源：freepik.coｍ／
撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。
大家好，我們今天要來向大家討論，關於「越界建築如何處理？一定要拆屋還地嗎？」的問題，當發生土地上有他人「逾越地界所蓋的建物」時，土地所有權人有權請求他人將房屋拆除，以確保自身對土地的完整使用、收益權限。以下我們會與大家討論，法院具體會如何處理此類的案件：
【欸！小心越線了喔！】
阿江於民國８０年左右，購買了一幢房屋與土地，前屋主告知阿江，該土地後有小空地可利用，阿江想到反正房屋後面廚房的通風不良，於是就乾脆決定將房屋擴建到這個空地上。
後續鄰地的管理人即市政府地政局，認阿江的房屋擅自占用３.６平方公尺的土地，即向法院請求阿江，須拆除占用部分、將土地騰空返還，並須返還占用期間的不當得利價額。
一、 法律如何規定越界建築的處理方式呢？
（１）越界建築的定義？
越界建築必須是房屋、或與房屋有相等經濟價值的地上物，才是越界建築容忍義務的可能範圍，如果，只是房屋的構成部分、牆桓、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，則沒有此條文的適用（最高法院 59 年度台上字第 1799 號民事判決）。
（２） 狀況一：請求拆屋還地、與不當得利
民法第７６７條第１項所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第１７９條無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
鄰地所有人原則上可以依民法第７６７條第１項規定，請求對方將房屋拆掉、歸還騰空的土地，也可同時再依民法第１７９條，請求對方返還因無權占有而享有的利益。
（３）狀況二：容忍越界建築，但得獲取償金、請求購買
民法第７９６條第１項：土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。第２項：前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。
如果土地所有人得舉證，有民法第７９６條第１項，為非故意、沒有重大過失，且鄰地所有人知道也無異議（最高法院４５年台上字第９３１號民事判例），此時，基於房屋並非有意越界、鄰地所有人也無意見，鄰地所有人即不得請求拆除越界建築，而是轉而負有容忍越界建築存在的義務。
不過，土地所有人需支付金錢，以彌補鄰地所有人土地被越界的損害；或是鄰地所有人，也可以請求土地所有人購買越界部分。
（４）狀況三：法院協調公共利益，保留越界建築
民法第７９６條之１第１項：土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。第２項：前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。
而如果沒有辦法依照民法第７９６條規定，舉證證明鄰地所有權人對於越界主觀知悉的狀況時，此時，依民法第７９６條之１規定，法院可以斟酌雙方的利益與損失，諸如：逾越與鄰地法定空地之比率、建築物結構安全、土地用途等情形，來裁量是否全部、一部免除土地所有人拆除房屋的責任。
二、 法院如何看待今天的案例呢？
今天的案例，歷經過二審的審理，主要的差別，是兩審法院對於土地所有人主觀上「有無越界故意與否」的認定有所不同，似可作為越界建築，法院認定是否拆除判斷標準的參考之一：
（１） 第一審：
法院依照阿江提出的擴建施作人證明書、土地建物登記謄本、複丈圖等證物，依照房屋擴建後與鄰地地籍線，可延伸成一直線，越界部分僅突出3.6平方公尺，認為阿江當初應非故意、或是出於重大過失的越界，然而，阿江也無法提出市政府沒有異議的證據，因此，認定阿江無從依照民法第７９６條來保留越界建築。
不過，法院最終依照阿江房屋建造年代久遠，若貿然拆除會有結構安全問題，因此，認為基於估共利益與當事人權益，於有民法第７９６條之１的狀況下，認定阿江還是可以保留越界建築，但是需要賠償市政府不當得利的價額。
（２） 第二審：
法院認為，阿江的房屋屬前寬後窄，而於房屋西北角處有一缺口，正巧也符合坐落土地的地形，而阿江在增建越界建築後，剛好就會將房屋缺口補足，而讓房屋形成完整的長方形，衡情更符合風水要求。
而基於該等房屋格局，應屬阿江在購屋前即可知悉的狀況，既然阿江事前應已知悉房屋缺口，且增建部分又恰好補足此部分之缺口，與一般於房屋後方外推的擴建有所不同，因此，法院認為阿江有民法第７９６條占用他人土地的故意。
此外，法院又認為，拆除增建部分會造成阿江房屋結構安全，是因為阿江房屋本身耐震即不佳，該等狀況可以透過補強構件來改善，並無絕對不可拆除的情事，且既然阿江本身是故意占用他人土地增建房屋，市政府後續主張拆除即沒有濫用權利的狀況，因此，法院認定本案屬民法第７９６條之１第１項但書的狀況，最終允許市政府拆屋還地的請求。
最後修正日期：2022/9/21(#34)
相關判決：
為什麼會看到廣告
15會員
122內容數
王瀚誼律師事務所是一間位在高雄，由王瀚誼律師主持，具有專業的律師團隊及保險、勞資、會計等周邊團隊所組成，擅長商務合約處理協商、不動產相關爭議、銀行法、幫助詐欺、吸金、網路機房等刑事案件。
立基於只做能幫助到人的事，定期更新法律文章，供民眾參考，讓民眾在即使未聘僱律師，也能自行處理所遇到的問題，以維護自身權益。
留言0
查看全部
王瀚誼律師事務所的沙龍 的其他內容
你可能也想看
2024-02-01
(原創短篇鬼故事)越界(下)渾渾噩噩了幾天，李強等到今天專程請假到三叉路想找老宋時，才發現從廟旁的小路和往省道的小巷都被封鎖了。
黃色的警示帶掛在街道上，星期五這天平時這邊也沒多少人來，封鎖區的周邊只有寥寥數人在這旁邊看熱鬧。
李強好奇逮住其他看熱鬧的人問著:「嘿嘿，哥兒們，這是出什麽大事了？」
「這不
2024-01-29
(原創短篇鬼故事)越界(中)「忠曄，我先走了。」隨著打卡鐘咔咔的幾下，俐落的將打卡紙歸位，胡亂的脫下了外套，換上了擋風的大衣就急急忙忙的跳上了自己的機車。
才從座位上起身的高忠曄只好笑著看著他離去，「明天見！」拿著手機繼續往前走。
李強看了一眼天空，天仍然很亮，遠處夕陽西下的晚霞映著滿天紅光，煞是美麗，但李強的
2024-01-29
腐析｜絕對佔領（1-3集) 越界佔領的漸進 外殼看起來是霸總與小秘書的故事，但是實際上是在說著兩個用著社會化後不同的外殼，灼熱與冰冷，掩蓋著內心脆弱無比的一面。一個是用溫軟卻又莽撞的關懷，包裝著「其實不太相信自己是好的，有人會喜歡我」的自卑；另一個是尖銳刻薄又嘴賤的獨裁，壓抑著「在充滿女人的職場上，忍受著幼年創傷」的強撐。
傻白
2023-09-26
如何順利掌握爆炸的建築資訊；與，實驗室2022-23年（碩班）授課計畫說明30年前，網路還沒真的普及，出版管理自國防部指揮的警備總司令部移交民政單位方10年（還要另一個10年才有真正的出版自由），建築資訊的取得管道就是相對少數的進口圖書、進口與國產雜誌，還有更為少數的專業書籍；即使如此，仍會在事務所打工時聽到老師感嘆著：被一堆雜誌追著跑。
2022-08-23
形式服從功能？時空之下，建築如何保存在城市裡，新的建築會不斷地出現，舊有建築也會被擴建，以增加更多功能與符合新時代的需求。新建築被建造出來的時候，總會面臨這樣的課題：「新建築是否足夠尊重當地現有的空間脈絡？」
2022-04-13
建築結構可以很生活，讀《如何在果凍上蓋城市》並推薦其他書籍《如何在果凍上蓋城市》不同於一般建築結構科普類書籍，以類似課本或指南書的編排或敘事方式生硬的傳遞資訊 ，雖然書中含了許多關於結構的知識，但這本書的定位其實比較像是職業分享。
2021-09-20
疫情影響中聯資越南研磨廠？持有的 9 千張中鋼股票如何處理？來聽公司說法越南第 4 波疫情尚未結束，這對中聯資越南研磨廠的營運有何影響？中鋼最近一周又開始上漲，中聯資持有的 9 千張中鋼股票會如何處理呢？空手的人該如何選擇進場點？......
2021-08-29
《三島由紀夫vs東大全共鬪》：如何與世界建立關係如何定義「他人」是《三島由紀夫vs東大全共鬪》裡第一個論辯的命題。辯論會主辦人木村修，首先向三島由紀夫發起挑戰，希望他能就自我與他人的關係發表意見。後來登場的芥正彥則繼續以人類與自然的關係與三島由紀夫對談。兩個看似個別的問題，實則無法切割地被連結到一處。
2021-08-23