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名軒(1442)海樂地截至 2021/12 銷售比率|股價波段下跌快兩成是買點嗎?

更新於 發佈於 閱讀時間約 6 分鐘

名軒(1442)股價累計跌幅將近兩成現在適合進場嗎?總銷 188 億的「海樂地」最新的銷售比率是多少?公司怎麼說?營建股只看月營收爆發再進場還有機會賺錢嗎?

名軒(1442)海樂地截至 2021/12 銷售比率|股價波段下跌快兩成是買點嗎?

名軒(1442)海樂地截至 2021/12 銷售比率|股價波段下跌快兩成是買點嗎?

( 上圖來源:Yahoo奇摩股市、承熙整理 )

先看周 K 線


9/17 當周大紅 K,成交量 25,675 張創新高,換句話說,那周買的人如果續抱到今天已經開始有人賠錢了。如果是我,等那批人都「消化完」再進場最適合。今天收盤價 22.5 元,或許有人覺得跌快兩成差不多了,但我認為還可以再等等,下面會講為什麼。

名軒(1442)海樂地截至 2021/12 銷售比率|股價波段下跌快兩成是買點嗎?

名軒(1442)海樂地截至 2021/12 銷售比率|股價波段下跌快兩成是買點嗎?

( 上圖來源:Yahoo奇摩股市、承熙整理 )

海樂地截至 2021/12 的銷售比率


通電時間

2022/1/4 下午

公司答覆:逾 6%

須以正式簽約為準,統計截至上周(也就是去年的十二月底)。

2021/11 法說會

截至 2021/10 底為 3%。

小結

從去年十月底至今整整兩個月,銷售比率增加 3%+。海樂地是 12棟,1,521 戶住家,10 戶店面及 382 戶事務所,總戶數 1,913 戶。簡單用 1,913 x 3% = 約 60 戶,統統當作住宅戶每戶算 11 百萬,所以是公司收到 660 百萬。( 來源:591 )

預售屋款項不是營收,是合約負債!


這 660 百萬因為是預收的,公司還沒給房子,所以算負債(義務),也就是財報科目的「合約負債」。

預售屋的產品週期如下

  1. 買地
  2. 產品規劃設計
  3. 推案(預售)
  4. 取得建造執照
  5. 施工
  6. 取得使用執照(俗稱完工)
  7. 安排對保、過戶、持續裝修工程
  8. 驗屋與交屋

「過戶」才是合約負債轉列營收的時間點

營收進來才會有 ESP,當預售屋「過戶」了公司收取的貨款才能轉列為損益表上的營收。過戶具體地講是指「產權移轉登記」。

★ 參考文章:
👉 查詢過戶〈欣陸(3703) 展望 2022|琢豐案過戶情形更新至 1/1(內含建物過戶查詢方法,查詢無須費用)

海樂地完工時間

根據 2021 十一月公司法會資訊,海樂地預計在 2023 取得使用執照,但我個人會保守一點抓 2024。

★ 查詢完工:
👉 投資營建股卻不知道怎麼查使用執照是很不好的事,這招最快還不用錢,快學起來!
👉 三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度,再也不用跟在別人後面跑

營收爆發是股價上漲的保證嗎?


最後,驗證一下營收爆發是不是股價上漲的保證,等爆發再買會不會太晚。

  1. 2021 六月營收 5.91 億、公布日:7/7
  2. 2021 七月營收 14.11 億、公布日:8/10
  3. 2021 八月營收 2.44 億、公布日:9/8
  4. 2021 九月營收 2.32 億、公布日:10/8
  5. 2021 十月營收 1.59 億、公布日:11/8
  6. 2021 十一月營收 0.17 億、公布日:12/9

我們只看營收爆發對照股價的時間,以及股價開始明顯下跌對照回營收的時間,如下圖。

名軒(1442)海樂地截至 2021/12 銷售比率|股價波段下跌快兩成是買點嗎?

名軒(1442)海樂地截至 2021/12 銷售比率|股價波段下跌快兩成是買點嗎?

( 上圖來源:Yahoo奇摩股市及 Goodinfo、承熙整理 )

  1. 七月營收爆發約「一個月後」開始上漲。
  2. 十月下旬展開連續下跌,對照回九月營收是 2.32 億,已經連續兩個月營收衰退。九月營收是 10/8 公布,一直到 10/29 跑都不算晚。

小結

從這次名軒來看,等公布月營收爆發後再買還來得及,然後月營收連續兩個月衰退後也還有三個禮拜的時間離場躲開大跌。

結語


  1. 從周 K 線觀察,等 9/17 爆大量那批人「消化完」再進場比較適合。
  2. 公司回復說海樂地截至 2021/12 銷售比率逾 6%,過去兩個月增加 3%。
  3. 合約負債不是營收,要等房屋過戶才能轉列。海樂地預計 2023 完工,我個人保守抓 2024。查詢預售屋完工的方法在這篇、查預售屋過戶數量的方法在這裡
  4. 營收爆發是否為股價上漲的保證,從這次名軒來看,等公布月營收爆發後再買還來得及,然後月營收連續兩個月衰退後也還有三個禮拜的時間離場躲開大跌。
  5. 影響營建股股價因素很多,主要是建案通常要三年才能完工及過戶入帳,漫長的時間內有些投資朋友習慣事先布局靜待開花結果,未來我將不定期追蹤名軒。


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2023/01/03
名軒近期漲幅也滿多~
承熙-avatar-img
發文者
2023/01/03
是啊 過去 4 個多月漲 0.5 倍
lun-avatar-img
2022/04/01
您好:可以請承熙分析基泰嗎?從去年抱到現在都沒賣 但大樓距離售出好像遙遙無期阿
承熙-avatar-img
發文者
2022/04/05
基泰忠孝有商辦租約問題,而且是大樓,求售議約比較花時間。但地段處於台北市門戶北車,保值性沒問題喔。
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