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名軒（1442）海樂地截至 2021/12 銷售比率｜股價波段下跌快兩成是買點嗎？
閱讀時間約 5 分鐘
名軒（1442）股價累計跌幅將近兩成現在適合進場嗎？總銷 188 億的「海樂地」最新的銷售比率是多少？公司怎麼說？營建股只看月營收爆發再進場還有機會賺錢嗎？
( 上圖來源：Yahoo奇摩股市、承熙整理 )
先看周 K 線
9/17 當周大紅 K，成交量 25,675 張創新高，換句話說，那周買的人如果續抱到今天已經開始有人賠錢了。如果是我，等那批人都「消化完」再進場最適合。今天收盤價 22.5 元，或許有人覺得跌快兩成差不多了，但我認為還可以再等等，下面會講為什麼。
( 上圖來源：Yahoo奇摩股市、承熙整理 )
海樂地截至 2021/12 的銷售比率
通電時間
2022/1/4 下午
公司答覆：逾 6%
須以正式簽約為準，統計截至上周（也就是去年的十二月底）。
2021/11 法說會
截至 2021/10 底為 3%。
小結
從去年十月底至今整整兩個月，銷售比率增加 3%+。海樂地是 12棟，1,521 戶住家，10 戶店面及 382 戶事務所，總戶數 1,913 戶。簡單用 1,913 x 3% = 約 60 戶，統統當作住宅戶每戶算 11 百萬，所以是公司收到 660 百萬。( 來源：591 )
預售屋款項不是營收，是合約負債！
這 660 百萬因為是預收的，公司還沒給房子，所以算負債（義務），也就是財報科目的「合約負債」。
預售屋的產品週期如下
- 買地
- 產品規劃設計
- 推案（預售）
- 取得建造執照
- 施工
- 取得使用執照（俗稱完工）
- 安排對保、過戶、持續裝修工程
- 驗屋與交屋
「過戶」才是合約負債轉列營收的時間點
營收進來才會有 ESP，當預售屋「過戶」了公司收取的貨款才能轉列為損益表上的營收。過戶具體地講是指「產權移轉登記」。
★ 參考文章：
👉 查詢過戶〈欣陸（3703） 展望 2022｜琢豐案過戶情形更新至 1/1（內含建物過戶查詢方法，查詢無須費用）〉
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海樂地完工時間
根據 2021 十一月公司法會資訊，海樂地預計在 2023 取得使用執照，但我個人會保守一點抓 2024。
營收爆發是股價上漲的保證嗎？
最後，驗證一下營收爆發是不是股價上漲的保證，等爆發再買會不會太晚。
- 2021 六月營收 5.91 億、公布日：7/7
- 2021 七月營收 14.11 億、公布日：8/10
- 2021 八月營收 2.44 億、公布日：9/8
- 2021 九月營收 2.32 億、公布日：10/8
- 2021 十月營收 1.59 億、公布日：11/8
- 2021 十一月營收 0.17 億、公布日：12/9
我們只看營收爆發對照股價的時間，以及股價開始明顯下跌對照回營收的時間，如下圖。
( 上圖來源：Yahoo奇摩股市及 Goodinfo、承熙整理 )
- 七月營收爆發約「一個月後」開始上漲。
- 十月下旬展開連續下跌，對照回九月營收是 2.32 億，已經連續兩個月營收衰退。九月營收是 10/8 公布，一直到 10/29 跑都不算晚。
小結
從這次名軒來看，等公布月營收爆發後再買還來得及，然後月營收連續兩個月衰退後也還有三個禮拜的時間離場躲開大跌。
結語
- 從周 K 線觀察，等 9/17 爆大量那批人「消化完」再進場比較適合。
- 公司回復說海樂地截至 2021/12 銷售比率逾 6%，過去兩個月增加 3%。
- 合約負債不是營收，要等房屋過戶才能轉列。海樂地預計 2023 完工，我個人保守抓 2024。查詢預售屋完工的方法在這篇、查預售屋過戶數量的方法在這裡。
- 營收爆發是否為股價上漲的保證，從這次名軒來看，等公布月營收爆發後再買還來得及，然後月營收連續兩個月衰退後也還有三個禮拜的時間離場躲開大跌。
- 影響營建股股價因素很多，主要是建案通常要三年才能完工及過戶入帳，漫長的時間內有些投資朋友習慣事先布局靜待開花結果，未來我將不定期追蹤名軒。
本文不具投資勸誘之意，內容僅供個人檢討與學習；投資有風險，投資人應審慎評估並自負盈虧。
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