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名軒(1442)海樂地截至 2021/12 銷售比率|股價波段下跌快兩成是買點嗎?

2022/01/04閱讀時間約 5 分鐘
名軒(1442)股價累計跌幅將近兩成現在適合進場嗎?總銷 188 億的「海樂地」最新的銷售比率是多少?公司怎麼說?營建股只看月營收爆發再進場還有機會賺錢嗎?
名軒(1442)海樂地截至 2021/12 銷售比率|股價波段下跌快兩成是買點嗎?
( 上圖來源:Yahoo奇摩股市、承熙整理 )

先看周 K 線


9/17 當周大紅 K,成交量 25,675 張創新高,換句話說,那周買的人如果續抱到今天已經開始有人賠錢了。如果是我,等那批人都「消化完」再進場最適合。今天收盤價 22.5 元,或許有人覺得跌快兩成差不多了,但我認為還可以再等等,下面會講為什麼。
名軒(1442)海樂地截至 2021/12 銷售比率|股價波段下跌快兩成是買點嗎?
( 上圖來源:Yahoo奇摩股市、承熙整理 )

海樂地截至 2021/12 的銷售比率


通電時間

2022/1/4 下午

公司答覆:逾 6%

須以正式簽約為準,統計截至上周(也就是去年的十二月底)。

2021/11 法說會

截至 2021/10 底為 3%。

小結

從去年十月底至今整整兩個月,銷售比率增加 3%+。海樂地是 12棟,1,521 戶住家,10 戶店面及 382 戶事務所,總戶數 1,913 戶。簡單用 1,913 x 3% = 約 60 戶,統統當作住宅戶每戶算 11 百萬,所以是公司收到 660 百萬。( 來源:591 )

預售屋款項不是營收,是合約負債!


這 660 百萬因為是預收的,公司還沒給房子,所以算負債(義務),也就是財報科目的「合約負債」。

預售屋的產品週期如下

  1. 買地
  2. 產品規劃設計
  3. 推案(預售)
  4. 取得建造執照
  5. 施工
  6. 取得使用執照(俗稱完工)
  7. 安排對保、過戶、持續裝修工程
  8. 驗屋與交屋

「過戶」才是合約負債轉列營收的時間點

營收進來才會有 ESP,當預售屋「過戶」了公司收取的貨款才能轉列為損益表上的營收。過戶具體地講是指「產權移轉登記」。

海樂地完工時間

根據 2021 十一月公司法會資訊,海樂地預計在 2023 取得使用執照,但我個人會保守一點抓 2024。

營收爆發是股價上漲的保證嗎?


最後,驗證一下營收爆發是不是股價上漲的保證,等爆發再買會不會太晚。
  1. 2021 六月營收 5.91 億、公布日:7/7
  2. 2021 七月營收 14.11 億、公布日:8/10
  3. 2021 八月營收 2.44 億、公布日:9/8
  4. 2021 九月營收 2.32 億、公布日:10/8
  5. 2021 十月營收 1.59 億、公布日:11/8
  6. 2021 十一月營收 0.17 億、公布日:12/9
我們只看營收爆發對照股價的時間,以及股價開始明顯下跌對照回營收的時間,如下圖。
名軒(1442)海樂地截至 2021/12 銷售比率|股價波段下跌快兩成是買點嗎?
( 上圖來源:Yahoo奇摩股市及 Goodinfo、承熙整理 )
  1. 七月營收爆發約「一個月後」開始上漲。
  2. 十月下旬展開連續下跌,對照回九月營收是 2.32 億,已經連續兩個月營收衰退。九月營收是 10/8 公布,一直到 10/29 跑都不算晚。

小結

從這次名軒來看,等公布月營收爆發後再買還來得及,然後月營收連續兩個月衰退後也還有三個禮拜的時間離場躲開大跌。

結語


  1. 從周 K 線觀察,等 9/17 爆大量那批人「消化完」再進場比較適合。
  2. 公司回復說海樂地截至 2021/12 銷售比率逾 6%,過去兩個月增加 3%。
  3. 合約負債不是營收,要等房屋過戶才能轉列。海樂地預計 2023 完工,我個人保守抓 2024。查詢預售屋完工的方法在這篇、查預售屋過戶數量的方法在這裡
  4. 營收爆發是否為股價上漲的保證,從這次名軒來看,等公布月營收爆發後再買還來得及,然後月營收連續兩個月衰退後也還有三個禮拜的時間離場躲開大跌。
  5. 影響營建股股價因素很多,主要是建案通常要三年才能完工及過戶入帳,漫長的時間內有些投資朋友習慣事先布局靜待開花結果,未來我將不定期追蹤名軒。


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這裡是個集「股票投資」、「文字創作」和「享樂人生」的天地,希望承熙我自己的心得能帶給你幸福,當然包括有收入的幸福。2021/8 轉為全職投資寫作後的我,可望把相關心得統統給你知道~
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