【目錄】

• 時間化槓桿
• 法規化槓桿
• 實業化槓桿
• 金融化槓桿

一、時間化槓桿

第一類時間化槓桿是坊間最常見的資產增值操作手法，當法人或自然人有意投資不動產，透過精準的趨勢眼光，選中合適地點、在合適的利率政策、法定政策，且現金流運作充沛的情況下，進行不動產投資。投資人則單純以時間作為槓桿，相信在預期出售時段內，其所投資之不動產價值將隨時間成長，當不動產出售時，投資人扣除房地合一稅、持有期間之房屋稅、地價稅成本、人力成本、資金成本與最初購買時之契稅、印花稅等成本後，可如期獲得預期利潤之方式。

虎年房地產趨勢　專家列5大預測

顏炳立看2022房市 4不＋黑天鵝變大隻

二、法規化槓桿

1.投資法拍不動產物件:

不動產法拍程序，首先先由債權人憑合法之執行名義、備齊相關資料後向法院聲請強制執行，法院接受後會通知地政機關做查封登記相關作業、對標的物予以查封，接下來法院會指定鑑價公司對標的物進行合理鑑價，評估其價值後，進行拍賣公告與執行拍賣作業，每次拍賣減價至多兩成左右。拍定後依情況執行點交或不點交，而後依優先順位分配款項與各債權人。

不過法拍屋投資入行門檻也不低，有許多重點事項需投資人事先做足功課。例如，法拍屋點交、不點交、屋主是否友善、屋況是否良好、持有期間長短與成本試算、通行權是否有瑕疵、房屋格局與現行市場熱門銷售物件種類等，另外出售時是希望清潔後即直接出售、裝修後出售、套房隔間出租等方式，都需要投資人注意。

法拍土地投資須評估的 4 步驟 & 應注意的 13 個地雷

買法拍屋貸款怎麼買最賺錢呢?

2.透過不動產持分進行變價拍賣:

不動產法拍持分的變價拍賣操作流程，首先投資人獲悉法院有不動產持分的物件拍賣時，先行投標取得該等不動產持分，於得標後向法院聲請分割共有物，通常會先進行調解，調解未果後方走向訴訟，進而取得變價拍賣判決、執行變拍程序。

不過若投資人欲透過不動產持分的變價拍賣進行獲利，則有以下重點需要特別釐清與了解。相關重點包含投資人須設定足夠的預期報酬率，以平衡程序期間所支出的人力、資金等成本、如何避免對投資人不利的判決結果出現、共有狀態是共同共有或是分別共有等，都是投資人欲透過不動產變價拍賣獲利前須注意的事項。

【共有物變價分割】變價分割恐已被利用作為投資獲利的工具

投客殺進法拍玩「持份權」　只擁1／4也賺逾400萬

三、實業化槓桿

第三部分實業化槓桿，部分法人取得不動產後，欲透過實業化經營以活化該標的資產，並於實業化經營一段時間並取得一定成效後(呼應該公司的營業計劃與預估損益)，直接脫手轉賣給相關產業龍頭以取得相較於時間化槓桿數倍以上的獲利。

舉例而言，如法人取得地目為墓地的土地不動產後，著手規劃該筆土地的營業計劃與預估損益，並依該計畫經營殯葬產業、殯葬設施，並於營運狀況取得一定成效、穩定獲利並可達成預估損益後，開始尋找潛在龍頭買家，以合理之項目估值直接將整個項目販售給產業龍頭，即可取得相較於時間化槓桿數倍以上的獲利。但此情狀的前提是該法人本身具有經營實業的專業與經驗，反之則可能損害、甚至低於該不動產原有合理的收購價格。

龍巖砸16億 併購5塊墓地

四、金融化槓桿

承第三類實業化槓桿，當法人經營該不動產相關項目並取得穩定獲利之預期成效後，部分創業家會希望進入金融公開市場，並於金融公開市場中著重於金融操作，而實業經營則非其重心所在。

相關案例比如新創企業有初步獲利後，即欲快速IPO進入公開金融市場，並以題材炒作等方式為其重心，以未來展望明朗化等題材之名，行私人獲利之實。相關炒作題材則可能包含公司取得特定不動產等資產，未來有如都更等相當之理由，有高度獲利成長可能性、特定產業有消息出來預計可獲得政府補助、與特定策略合作廠商簽訂MOU，預期未來有合作收益產生、公司預計收購某特定項目或企業，以擴展現有版圖或周邊版圖等。

筆者為謝易芨｜專業經理人，現為 Marketing&BD Manager | LED Lighting Manufacturer, lighting manufacturer in Taiwan-TJ2 Lighting，擅長營運規劃、數位行銷與流程制度設計。

一一一一一一一一一一一一一一

Tags:

led light manufacturer, led lighting supplier, indoor lighting, outdoor lighting, commercial lighting, lighting accessories, downlights, downlight, led downlights, ceiling lights, track lights, led track lights, spotlights, strip lights, led strip lights, cabinet lights, bollard, bollard lights, in-ground lights, downlight modules, lighting design, indoor lighting design, commercial lighting design, outdoor lighting design, display lighting design, tj2 lighting, lighting catalogue, led lighting, living room lighting, home lighting, bathroom lighting, bedroom lighting, kitchen lighting, recommended home lighting, led lighting manufacturer, lighting manufacturer, garden lighting, landscape lighting, garden lighting design, landscape lighting design, landscape design, landscape lighting, landscape design, outdoor wall lights, step lights, stair lights, driveway lights, garden lights, landscape lighting, garden lighting, garden lights, magnetic track light, magnetic track lighting, magnetic track lights, magnetic grille light, magnetic pendant light, magnetic spotlight, magnetic floodlight, magnetic track light accessories, wall lights, spotlights, bollard lights, luxury interior design, luxury lighting, luxury lighting design, luxury house design, luxury home design, living room lighting design, bedroom lighting design, kitchen lighting design, bathroom lighting, bathroom lighting design, lighting dealer, lighting distributor, magnetic track light, ultra-thin magnetic track light, smart home, smart lighting, smart lighting switch, smart home devices, smart home system, smart led lighting, landscape lighting, landscape lighting, landscape lighting, outdoor lighting, outdoor lighting

照明設計, 燈光設計,台中照明設計, 照明設計師, 燈光規劃, 崁燈推薦,吸頂燈推薦,軌道燈推薦,led燈條推薦,led燈帶推薦,櫥櫃燈推薦, 鋁條燈推薦, 燈帶推薦, 燈條推薦, 燈具台中, 台中 燈具店, 台中燈具工廠, 台中 燈具推薦,台中崁燈推薦,台中軌道燈推薦, 台中軌道燈安裝, 台中吸頂燈推薦, 住宅照明設計,豪宅照明設計, 室內照明設計, 豪宅燈光設計, 無主燈設計, 展示照明, 專櫃照明, 商業照明設計, 商業空間照明設計, 商空燈光設計, 店面燈光設計, 戶外照明設計, 景觀照明設計, 花園照明設計, 庭園照明設計, 居家照明, 住宅照明, 商業照明, 戶外照明, 景觀照明, 光源配件, 崁燈, 投射燈, 軌道燈, 吸頂筒燈, 吸頂燈, 櫥櫃燈, 櫥櫃崁燈, 鋁條燈, 燈帶, 燈條, led光源模組, 法藍瓷, 住宅照明, 居家照明, 商業照明, 智慧家庭, 智能家居, 智慧照明, 智慧家庭系統, 智慧家庭推薦, 智能照明推薦, 居家照明, 室內燈具推薦, 居家燈具推薦, 浴室燈具推薦, 客廳照明, 廚房照明, 臥室照明, 燈具調光, 玄關照明, 照明設計公司, 照明設計公司, 照明設計案例, 照明設計師, 照明設計案例, 照明設計公司, 照明設計推薦, 台中照明設計, 庭園照明, 景觀照明, 景觀設計, 景觀工程, 景觀照明設計, 景觀照明設計, 戶外投射燈, 投光燈, 照樹燈, 戶外壁燈, 階梯燈, 步道燈, 車道燈, 柱燈, 庭園燈, 戶外投射燈推薦, 投光燈推薦, 戶外壁燈推薦, 柱燈推薦, 庭園燈推薦, 燈具店, 磁吸式軌道燈, 磁吸軌道燈, 磁吸軌道燈推薦, 超薄磁吸軌道燈, 超薄磁吸軌道燈推薦, 磁吸格柵燈, 磁吸泛光燈, 磁吸投射燈, 磁吸軌道配件, 磁吸吊燈, 珠寶照明, 珠寶燈, 專櫃照明, 豪宅設計, 豪宅室內設計, 豪宅燈光設計, 豪宅照明設計, 豪宅裝潢設計, 台中豪宅設計, 客廳設計, 客廳燈光設計, 客廳照明, 臥室照明, 臥室設計, 臥室燈光設計, 廚房照明, 廚房設計, 廚房燈光設計,浴室燈具, 浴室燈光設計, 浴室設計, 東捷生活科技, 景觀照明, 戶外景觀照明,

H&L, 東捷生活家居, 居家照明, 住宅照明, 商業照明, 光源配件, 崁燈, 投射燈, 軌道燈, 吸頂筒燈, 吸頂燈, 櫥櫃燈, 櫥櫃崁燈, 鋁條燈, 燈帶, 燈條, led光源模組, 驅動電源, 變壓器, 連接器, 快速接頭, 照明案例, tj2 lighting, 照明設計, 燈光設計, 照明型錄, 崁燈推薦, 軌道燈推薦, 吸頂燈推薦, 櫥櫃燈推薦, 鋁條燈推薦, 燈帶推薦, 燈條推薦, 住宅照明, 居家照明, 商業照明, 光源配件, led燈推薦, 燈具燈飾