資產與不動產的四大增值手法!投資客必看!謝易芨 Jason Hsieh謝易芨 Jason Hsieh

資產與不動產的四大增值手法!投資客必看!

2022-04-27|閱讀時間約 4 分鐘
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【目錄】
  • 時間化槓桿
  • 法規化槓桿
  • 實業化槓桿
  • 金融化槓桿

一、時間化槓桿

第一類時間化槓桿是坊間最常見的資產增值操作手法,當法人或自然人有意投資不動產,透過精準的趨勢眼光,選中合適地點、在合適的利率政策、法定政策,且現金流運作充沛的情況下,進行不動產投資。投資人則單純以時間作為槓桿,相信在預期出售時段內,其所投資之不動產價值將隨時間成長,當不動產出售時,投資人扣除房地合一稅、持有期間之房屋稅、地價稅成本、人力成本、資金成本與最初購買時之契稅、印花稅等成本後,可如期獲得預期利潤之方式。

二、法規化槓桿

1.投資法拍不動產物件:
不動產法拍程序,首先先由債權人憑合法之執行名義、備齊相關資料後向法院聲請強制執行,法院接受後會通知地政機關做查封登記相關作業、對標的物予以查封,接下來法院會指定鑑價公司對標的物進行合理鑑價,評估其價值後,進行拍賣公告與執行拍賣作業,每次拍賣減價至多兩成左右。拍定後依情況執行點交或不點交,而後依優先順位分配款項與各債權人。
不過法拍屋投資入行門檻也不低,有許多重點事項需投資人事先做足功課。例如,法拍屋點交、不點交、屋主是否友善、屋況是否良好、持有期間長短與成本試算、通行權是否有瑕疵、房屋格局與現行市場熱門銷售物件種類等,另外出售時是希望清潔後即直接出售、裝修後出售、套房隔間出租等方式,都需要投資人注意。
2.透過不動產持分進行變價拍賣:
不動產法拍持分的變價拍賣操作流程,首先投資人獲悉法院有不動產持分的物件拍賣時,先行投標取得該等不動產持分,於得標後向法院聲請分割共有物,通常會先進行調解,調解未果後方走向訴訟,進而取得變價拍賣判決、執行變拍程序。
不過若投資人欲透過不動產持分的變價拍賣進行獲利,則有以下重點需要特別釐清與了解。相關重點包含投資人須設定足夠的預期報酬率,以平衡程序期間所支出的人力、資金等成本、如何避免對投資人不利的判決結果出現、共有狀態是共同共有或是分別共有等,都是投資人欲透過不動產變價拍賣獲利前須注意的事項。

三、實業化槓桿

第三部分實業化槓桿,部分法人取得不動產後,欲透過實業化經營以活化該標的資產,並於實業化經營一段時間並取得一定成效後(呼應該公司的營業計劃與預估損益),直接脫手轉賣給相關產業龍頭以取得相較於時間化槓桿數倍以上的獲利。
舉例而言,如法人取得地目為墓地的土地不動產後,著手規劃該筆土地的營業計劃與預估損益,並依該計畫經營殯葬產業、殯葬設施,並於營運狀況取得一定成效、穩定獲利並可達成預估損益後,開始尋找潛在龍頭買家,以合理之項目估值直接將整個項目販售給產業龍頭,即可取得相較於時間化槓桿數倍以上的獲利。但此情狀的前提是該法人本身具有經營實業的專業與經驗,反之則可能損害、甚至低於該不動產原有合理的收購價格。

四、金融化槓桿

承第三類實業化槓桿,當法人經營該不動產相關項目並取得穩定獲利之預期成效後,部分創業家會希望進入金融公開市場,並於金融公開市場中著重於金融操作,而實業經營則非其重心所在。
相關案例比如新創企業有初步獲利後,即欲快速IPO進入公開金融市場,並以題材炒作等方式為其重心,以未來展望明朗化等題材之名,行私人獲利之實。相關炒作題材則可能包含公司取得特定不動產等資產,未來有如都更等相當之理由,有高度獲利成長可能性、特定產業有消息出來預計可獲得政府補助、與特定策略合作廠商簽訂MOU,預期未來有合作收益產生、公司預計收購某特定項目或企業,以擴展現有版圖或周邊版圖等。
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