53歲熟女擁市價1,000萬房屋,是該持有收租?還是該變現轉買ETF收息?--資產規劃莫忘信託

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53歲熟女擁市價1,000萬房屋,是該持有收租?還是該變現轉買ETF收息?
--資產規劃莫忘信託
53歲熟女張小姐事業有成,有天問我關於個人資產管理問題,說她在高雄市中心有間房屋考慮出租, 目前月租金約新臺幣1.8萬元;而最近高雄房價高漲至約1,000萬,價格不錯,也有考慮出售,她不知是要出租或是出售變現,想聽聽我的看法。
我簡單提供一些基本觀念給精明的她,同時也分享我的決定,希望她審慎評估。
方案A(出租):
張小姐該房屋出租的機會成本是市價1,000萬元,月租金1.8 萬元(年租金21.6萬元)
,租金報酬率=
21.6萬/1,000萬=2.16%
方案B(變現轉買ETF):
出售房屋變現1,000萬後買ETF收息,以長期平均報酬率5%估計
1000萬*5%=50萬(每月約4.1萬元收入)
可知,
每年ETF收息50萬>每年租金收入21.6萬,
二者差距超過一倍。
房屋出售變現購買ETF的報酬率較佳。
重點是,出售變現轉換成ETF沒有日後管理房屋與房客的負擔,也沒有拖欠租金或閒置待租之風險,更沒有地震火災、修繕繳稅與管理責任等房東難以預期的負擔。
尤其房客的品質最、最、最重要,怕遇到奧客,更怕是來設計妳的。
此外,為何專業的不動產管理公司都會為房屋購買保險,因為持有房屋存有風險,而且房屋太珍貴,必需投保以轉嫁風險。而一般百姓除非辦理銀行貸款需要,否則不太會為房屋購買保險。而這正是持有房屋很根本而且嚴重的潛藏問題。
尤其張小姐目前已53歲,有年紀了,體力弱化,不比當年,不適宜只為每月1.8萬租金卻拿著1,000萬的資產去租(賭)一個陌生房客的能力與誠信。
假如未來張小姐沒有自住需求規劃,以創造「純」被動收入的角度來看,我會建議出售房屋1,000萬換成ETF每年收息50萬,以省去出租房屋之各種管理負擔與風險,讓自己輕鬆一點,以安度晚年,也讓自己奮鬥半輩子的辛苦成果落實在日常生活中。
雖然收租與收息同屬非工作收入,但是收租的問題都是自己承擔,公部門參與的角色極少;而ETF背後有政府嚴格監管,配息不會拖欠,法律風險極低。
甚至,
不論是收租或收息,我都會將這筆龐大的資產信託出去,以隔離資產永保安康,台灣信託財產已有周延的法律保護,只要資產信託規劃得宜,幾乎可達隨心所欲的目標,不易被發現也不會被查封,當個低調踏實的信託受益人。
上面意見暫不考慮房屋稅、地價稅、房地合一稅與房屋折舊、設備折舊、管理費,也沒有考慮房地產增值或ETF之潛在利益。
供好友參考。
希望妳的資產配置能更趨穩健成熟,保財生財。
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