53歲熟女擁市價1,000萬房屋,是該持有收租?還是該變現轉買ETF收息?--資產規劃莫忘信託

更新於 發佈於 閱讀時間約 3 分鐘
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53歲熟女擁市價1,000萬房屋,是該持有收租?還是該變現轉買ETF收息?

--資產規劃莫忘信託

53歲熟女張小姐事業有成,有天問我關於個人資產管理問題,說她在高雄市中心有間房屋考慮出租, 目前月租金約新臺幣1.8萬元;而最近高雄房價高漲至約1,000萬,價格不錯,也有考慮出售,她不知是要出租或是出售變現,想聽聽我的看法。

我簡單提供一些基本觀念給精明的她,同時也分享我的決定,希望她審慎評估。

方案A(出租):

張小姐該房屋出租的機會成本是市價1,000萬元,月租金1.8 萬元(年租金21.6萬元)

,租金報酬率=

21.6萬/1,000萬=2.16%

方案B(變現轉買ETF):

出售房屋變現1,000萬後買ETF收息,以長期平均報酬率5%估計

1000萬*5%=50萬(每月約4.1萬元收入)


可知,

每年ETF收息50萬>每年租金收入21.6萬,

二者差距超過一倍。

房屋出售變現購買ETF的報酬率較佳。

重點是,出售變現轉換成ETF沒有日後管理房屋與房客的負擔,也沒有拖欠租金或閒置待租之風險,更沒有地震火災、修繕繳稅與管理責任等房東難以預期的負擔。

尤其房客的品質最、最、最重要,怕遇到奧客,更怕是來設計妳的。

此外,為何專業的不動產管理公司都會為房屋購買保險,因為持有房屋存有風險,而且房屋太珍貴,必需投保以轉嫁風險。而一般百姓除非辦理銀行貸款需要,否則不太會為房屋購買保險。而這正是持有房屋很根本而且嚴重的潛藏問題。


尤其張小姐目前已53歲,有年紀了,體力弱化,不比當年,不適宜只為每月1.8萬租金卻拿著1,000萬的資產去租(賭)一個陌生房客的能力與誠信。

假如未來張小姐沒有自住需求規劃,以創造「純」被動收入的角度來看,我會建議出售房屋1,000萬換成ETF每年收息50萬,以省去出租房屋之各種管理負擔與風險,讓自己輕鬆一點,以安度晚年,也讓自己奮鬥半輩子的辛苦成果落實在日常生活中。

雖然收租與收息同屬非工作收入,但是收租的問題都是自己承擔,公部門參與的角色極少;而ETF背後有政府嚴格監管,配息不會拖欠,法律風險極低。

甚至,

不論是收租或收息,我都會將這筆龐大的資產信託出去,以隔離資產永保安康,台灣信託財產已有周延的法律保護,只要資產信託規劃得宜,幾乎可達隨心所欲的目標,不易被發現也不會被查封,當個低調踏實的信託受益人。

上面意見暫不考慮房屋稅、地價稅、房地合一稅與房屋折舊、設備折舊、管理費,也沒有考慮房地產增值或ETF之潛在利益。

供好友參考。

希望妳的資產配置能更趨穩健成熟,保財生財。

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麥子-avatar-img
2022/05/29
謝謝三哥很清楚的分析
信託三哥-avatar-img
發文者
2022/05/29
很高興見到麥子駐足欣賞拙作, 三哥就是紀錄一些生活經驗與感觸, 真心希望家族與社會更加美好, 因此仍需要您與其他先進們的指正討論。
丫丫阿嬤-avatar-img
2022/05/27
请问ETF 的百分之五是穩定的嗎?目前在美國有10間公寓,價值100多萬美元,月租7000美金,年紀大了,經營有時有點吃力,也在考慮是否變現。
信託三哥-avatar-img
發文者
2022/05/27
三哥曾經是房地產業界的從業人員, 很能體會ㄚㄚ阿嬤管理出租房地產的有形與無形困擾,三哥也經歷過近20年這種管理租屋的日子。 您目前的報酬率還不錯,只是一直會有一些管理負擔與風險。 ETF的報酬率不會每年都固定5%,但是管理負擔卻是固定的……低。 我是股票ETF搭配債券ETF,長期平均下來報酬率可達5%以上,若是不嫌麻煩,定期定額加上幾年調整一次投資組合,報酬率會更穩且更高。 資產配置分散一點,風險也將小一點。 ETF市場價格即時也明確,而且成交快速手續費低,買賣價金只要二天就能入帳,而房地產的價格就比較混沌不明、交易程序與稅制較複雜、成交期間較長、入帳慢、交易風險也高。 以上是我的個人經驗,適合我自己,不是大家都適用的滿分模式,說來供您參考。
信託三哥-avatar-img
發文者
2022/05/20
謝謝Angela Chen, 好的, 歡迎共同研討推動臺灣信託規劃需求與問題。
信託三哥-avatar-img
發文者
2022/05/20
因此, 事前而且完善的信託規劃對個人資產保護與資產傳承都是非常重要的事情,確保自己老後或失智時的生活照顧財源,亦可以信託安排照顧自己想照顧之人。 目前考試院地政士考試已列有民法與信託法考試內容,金管會亦已經建立相關證照制度。 以上供您參考, 謝謝您的留言。
信託三哥-avatar-img
發文者
2022/05/20
以下是臺灣信託法規定, 信託財產原則上不得強制執行, 但也有例外規定。 信託法 第 12 條 對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者,不在此限。 違反前項規定者,委託人、受益人或受託人得於強制執行程序終結前,向執行法院對債權人提起異議之訴。 強制執行法第十八條第二項、第三項之規定,於前項情形,準用之。
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