前一陣子我常常聽到有人在說,台灣房價不可能會跌,拖愈久只會漲愈高,在2020~2021年期間,FED降息,央行降息,政府瘋印鈔票,台灣的房價出現了群魔亂舞,台灣的總人口數變少,疫情又會讓台灣一年多死一萬人,這一萬人不一定都老人,死亡的年紀分佈的很平均,任何商品都是會依據供需法則,說房價穩漲的,這有一點像股市中投機股位於在高檔一樣,裡面持有的人單純想要抓交替而以,2021年出生及死亡差了29912人,代表人口減少了29912半,今年前八月,出生及死亡就差了4.8萬人,台灣的人口逐漸的在減少當中,房價漲跌三要素,1、供需,2、利率,3、投機熱度,當房市中有利可圖時,投機客會拿著錢拼命往房市中堆,拼命的去開槓桿,這時房子就成了投機的商品,沒有人在乎有沒有價值,單純就是想要一買及一賣的差價,這就和當初的泰金寶,美德醫,現在的生技股,疫苗股,新藥股一樣,沒有人在乎這些公司有沒有淨值,營收,獲利,單純就是比誰比較會吹牛,當股價上漲了,他們賺到了差價,就會投入更多的錢進去投機,最近北極星就是這樣,當北極星股價上漲了,也沒有人在乎它一個月營收僅有七萬元,也沒有人管它淨值是多少,反正進去投機的人只求一買及一賣的差價,當這些投機股的股價下跌時,裡面的人開始賠錢,這時投機的資金就會撤出,大家看一下高端,股價從417元跌到現在的115元,雖然高端有配股票,目前還原配出的600股,股價還有在184元,但當高端股價不再創高,一直下跌時,裡面的投機資金就會撤出去,目前是撤到合一,北極星,在股市中你還能這樣從A投機股跑到B投機股,但在房市中,只要房價開始下跌,裡面的投機客就會開始獲利了結,每天在那吹牛說好棒,說房價穩漲,其實單純就是要找下一個傻瓜去接棒,記得當初美德醫在65元時,第三季獲利出來,獲利增十倍,其實也沒有多少錢,整個討論區的人就在那吹虛好棒,隔天要漲停進去買,其實說要進去買的人,隔天都在那倒貨,當美德醫股價開始下跌時,裡面持有的人還在那安慰自己會漲回去,但一些知道自己在投機的人,就會把資金撤出美德醫,當股價愈是下跌,愈多投機客會把資金撤出,最終美德醫股價就回到7.73元,這差不多就是美德醫真正的價值點所在。
之前中國的房市出現崩跌時,很多人會說,歐美還是在上漲,所以台灣的房價也會繼續上漲,他們會無視房市下跌的利空,中國是炒房大國,亞州屬一屬二的炒房王,都已經發生了中國34城房價跌回2年前,6城跌回5年前,然後一大堆爛尾樓,這時台灣的房價還在高點整理,就和美德醫崩跌前一樣,裡面的人一直抱著幻想著自己發大財了,那時我說過,裡面的人成本都在月線的61元,季線的46元,只要跌破這價格區間,裡面的人就會開始人踩人,但美德醫那時一直在60~64元整理,所以裡面的人都還是覺得自己發財了,非常有信心,但隨著股價一直在高檔整理,股價上不去,一些聰明的投機股就一直說,大家堅持住,然後自己就先跑了,一直說美德醫會上101元,結果自己在64元先偷賣,當有人偷賣,供需法則,股價就會走弱,從64元跌到63元,62元,61元,當跌到61元時就觸及很大一部份人的平均成本,股價一直在那盤跌,就會有人覺得,至少保本,就開始先跑,當有人跑了,股價就會從61元跌到60元,59元,58元,57元,56元,股價愈是下跌,裡面的投機客愈是崩潰,當到了臨界點時,就開始崩跌,來到50元,45元,這時又跌到季線人的成本,這時一樣的道理,至少保本,就這樣人踩人的股價一點一滴的崩回去,房市算是很大宗的,所以下跌的趨勢成立後,會是一段很長的時間,股市及房價道理都一樣,1、供需、2利率,3、投機熱度,只要投機熱度降低,商品價格就容易回落,現在房市還是處在美德醫65元的位置,每個人還是一付搖擺倪倪的覺得不可能跌,但聰明的人一邊在那說不會跌,大家撐住,他已經先在那偷賣了,因為房市要賣需要比較長的時間,最近歐美也出現房價下跌了,紐澳加拿大房價出現二位數下跌,全球房市泡沫警訊,這兩天才出現台灣房價下跌的消息,台灣房價跌得「又急又兇,七都19區淪重災區,專家也看走眼,上面說專家看走眼,不要傻了,我說的點他們都懂,只是這些專家在看到下跌趨勢出現時,不會像我這樣和你說,而是自己先偷跑,順便再去製造房價搶購熱潮,一付你不買就來不及了唷,再不上車就飛唷了,房價上漲三要素的1、供需,台灣人口數愈來愈少,出生及死亡差距愈拉愈大,還有COVID-19助攻,一年會多死1萬人,2、利率,台灣的定存一年期利率升到1.21%,大家應該還記得,銀行賺錢的方式就是拿你存到銀行中的錢,銀行給你1.21%,然後放貸1.8~2.2%賺利差,然後把槓桿放大十倍,增加獲利,所以房貸利率一定是會比定存利率高,九月FED升息,台灣央行應該也是會跟,至少就是跟半碼,所以利率也在走升,現在就是剩下3、投機熱度,目前一些投機客因為套牢了,所以還是會到處的宣傳買房好棒,房子一定賺,但房價就是在天價了,升息就是回收市場資金,價格又是資金堆出來的,當找不到下一棒時,時間拖愈久,要支付的利息就愈多,這時有人會說,房貸2%,就算自己貸款2000萬,一年也才40萬利息,這也沒多少啊,但大家不要忘了,銀行放款會開槓桿,那些投機客買房的人也會開槓桿,如果投機客手上有2000萬,那一年的利率40萬,確實沒有多少,但如果投機客手上僅有200萬,開了信貸200萬,自備200萬,借貸1600萬,這就是不同的事了,自備200萬是撐不了幾年的,在過程中,如果像中國這樣,房價跌回5年前,這等於就是你房貸還有1400萬沒有繳,結果房價現價僅值1300萬,這時有人說不可能,你覺得不可能的話,去看看中國一些炒房的人,他們付了五年的房貸,現在房子的價格還比他們的房貸低,這時你就知道可不可能,這時有人說,開放中國來買,或是東南亞國家的人來買,我說,你就不要幻想了,台灣一些房子爛透了,又老又舊,別人看到都覺得想笑,那種爛房子敢賣那種價格,然後一直在那說土地值錢,這時有人說,房價撐在高檔也是行的啊,當房價撐在高檔,少子化就會更嚴重,接下來二十年台灣就會進到老年化,你就繼續撐,大概就拿來當靈骨塔賣了。