對於買賣雙方來說,除了成交價,房仲的服務費,還有其他稅費也必須考量。
那一次,看過了眷村國宅何阿姨委託的案子後,真的很疑惑,他們要賣的房子是四間細長的,而且狹小的透天厝,由馬路邊開始向內一間一間的蓋起來。四棟四戶相連,簡直是「雀居」。而且越後面越小間。
阿姨從原本其中一戶,後來可能因為隨著孩子漸長,需要更大的空間,才陸續一間一間的購入。
最後,四棟透天厝中,阿姨擁有產權的是第一、第二和第四棟,而獨缺第三棟。
連著四棟向內延伸的房子,除了第一棟成了面臨「馬路」的「店面」,可惜的是,附近卻不太熱鬧。
後面三戶的大門,只好開在側面,門前必須保留的通道,也就是必然形成的一條巷弄囉。
但是,這條通道似乎不到兩公尺寬,也就是,後面的三間,只能靠著房子邊,僅夠機車通行的通道進出。
印象中,阿姨擁有的第一和第二間已經打通,所以進出不成問題,而且售屋期間,還繼續出租給人充當小型加工廠,可見還是很好用的。
最後一間就比較困擾一點。
倘若四間可以合成一戶,空間就會大些,進出也會方便許多,卻感覺得花三、四棟的價錢。以價值論,真的不吸引人。
難處是,根本找不到第三間的屋主。
唯一賣相佳的,就僅有租給人當加工廠的,緊鄰馬路的第一間,雖然地處偏僻,最起碼還可以當個小店面,出入也方便多了。
何阿姨也說,當年就是靠這間房子,賣些早點,帶大幾個孩子。
當年的辛苦,現在聽來滿是甜蜜的回憶。
書面上,我一次簽了三間委託。三個門牌號碼,三個案件,當然可以分開賣。
可是,格局真的很不討喜。
如果這第一間先賣了出去,後面兩間可能就很難找到買方了。
價錢也一定差很多,要不然乾脆"半買半相送"。
想來想去,還是建議阿姨,一起打包處理比較好吧!
阿姨自己也很清楚。
帶客人看屋怎麼介紹呢?
也許就是緣分到了,沒過多久,我同事碰到了一位客人,他準備經營一家養護中心。全部打包,剛好適合他。雖然中間隔著一間別人的房子,但使用上還不成問題。
再說,也許營業後有機會自己碰到屋主,然後再向他買下來。
買方原本也嫌棄這蓋得很奇怪的三間房子,價錢上當然也開到低的不能再低。
我們費了不少心思,才讓買方也認同這三間雖然因為狀況特殊,以至於影響一般自住型客人的接受度,所以屋主才願意如此低價售出。但針對作為養護中心的用途來說,這三間卻可以完美的利用,要是換做其他案件,恐怕沒辦法用這麼便宜的價格,就買到這樣的使用空間,買方也點頭稱是。
而我的客人,屋主何阿姨,再怎麼說,畢竟曾是自己溫暖的家,也好不容易才願意接受,其實這樣的房子真的很不好賣,難得出現適合的買方,真的應該把握。
但是,正如所有要賣房子的人一樣,如果我賣一間房子,所有的稅費,外加仲介費,東扣西扣,我能拿回來的已經所剩無多,那我還不如不賣了!
何阿姨想了解自己到底最後可以「實拿」多少錢?
教育訓練時都有教,買方要付契稅、代書費,屋主要付增值稅,其他各付各稅 (譬如水、電、瓦斯,原則上都會結算到交屋日由屋主結清),再加上一筆仲介費。
站在我的立場,仲介服務費的部分,只要公司能接受,我個人少賺一點也是賺。
當下最重要的就是算算土地增值稅需要繳多少,通常屋主自己不太清楚,代書和仲介可以依照權狀坪數,依當時當地的公告現值,先幫忙估算。
即使不會算,就是說我自己啦!老師在教都沒在聽,現在網路也方便到能幫忙估算,誤差值也不會太大。
但是,當時的我實在是經驗不足的笨傢伙,向何阿姨回報的時候,竟然完全沒想到增值稅這碼事。
直到代書辦移轉登記時,必須先「完稅」,即繳納土地增值稅,而向屋主確認時,才知道代誌大條了!
原本我還樂觀地想,以我們這個房價不高的小縣市來說,一般住宅土地增值稅大概都是繳個幾萬塊吧!
好吧,我自己疏忽,就當我那個案子做白工,我把我自己的服務費吐出來,應該不至於影響案件進度了吧!
結果…… 完蛋了…… 還差很多!
代書帶來可怕的消息,因為屋主的這幾筆土地持有差不多三十年,就算三十年的舊厝經濟上的價值不高,但是,三十年土地的價值可是差很多的!
即使是沒什麼經濟成長的縣市,土地增值稅,還是高得嚇人。
算一算,那個案子要繳的增值稅差不多快要三十萬了!
完了!
房子的總價不過幾百萬,斡旋時,因為買方預算也不高,為了讓買賣雙方各自堅持的價位能盡量靠攏,服務費的部分,我們其實也退讓到所剩無幾。
所以,就算連公司和銷售同事的那一份全部拿出來也不夠,這下子,若是屋主堅持是我們的錯,不願意賣了,那可就麻煩了。
除了一來一回移轉的費用之外,買方萬一也向我們要求賠償,那怎麼辦?
菜鳥好想哭,店長也大大的頭痛!
幸好,因為我跟阿姨關係保持得不錯,加上阿姨一家人都是很明理善良的人,能明白繳納土地增值稅本來就是土地持有人的義務,有增值才有稅。
雖然現在覺得房價真低,但事實上,對照三十年前買的價格,三十年的歲月,確實也增值了不少,後來,在我們願意用公司及我個人的服務費再提出一部份來補貼的提議下,阿姨同意再拿出二十萬來繳這筆增值稅。
終於有驚無險的結案了。
而阿姨也並沒有因為我的愚蠢棄我而去,她仍然是那位親切的阿姨,北杯也一樣溫暖,雖然話依然不多。