萬國萬佳法律顧問集團-越南不動產市場投資報告書
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投資理財內容聲明
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一、東南亞不動產市場概況
(一)、經濟增長趨勢與因素
在過去的十年裡，東南亞經歷了快速且穩定的經濟增長，不動產市場也因此得到了蓬勃發展。這種增長的背後有多種驅動因素。
首先，基礎建設的改善和擴展是一個重要的驅動因素。隨著各國政府加大對基礎設施建設的投資，包括交通網路、公共服務設施和公共工程等，都刺激了經濟的發展和人口的流動，進一步推動了不動產市場的需求。
其次，消費力的提升也是一個不可忽視的因素。隨著東南亞各國人均GDP的增長，東南亞的消費者有更多的購買力去投資不動產。而且，由於城市化的進程和中產階級的擴大，人們對於質量更好和價格更高的不動產的需求也在增加。
最後，人口結構的變化也在影響著不動產市場。東南亞有著年輕且快速增長的人口，這帶來了強勁的住房需求。同時，隨著城市化進程的加快，越來越多的人從鄉村搬到城市，這也創造了對城市不動產的大量需求。
(二)、市場規模和增長潛力
東南亞的不動產市場已經成為全球最大的市場之一。根據國際不動產研究機構的數據，東南亞的不動產市場規模在過去的十年裡翻了數倍，並預計在未來幾年裡將持續保持高速增長。
這種快速的增長反映了東南亞的經濟增長和人口增長的強勁動力。隨著更多的人口流入城市，住房需求將持續增加。此外，隨著東南亞國家的中產階級不斷擴大，高端不動產的需求也在增加。
然而，雖然市場的增長潛力巨大，但也面臨著一些挑戰。包括土地使用權的問題、不動產市場的泡沫化風險、以及不同國家間法規的差異等。
(三)、地區內的投資環境和政策分析
東南亞的投資環境和政策因國家而異。大部分的國家對外國人擁有土地和不動產都有較嚴格的限制。在稅收政策方面，東南亞國家也有各自的規定。一般來說，不動產投資者需要支付的稅費包括購買稅、持有稅、轉讓稅和租金所得稅等。這些稅費的額度和計算方法在各國之間有所不同，需要投資者根據具體的投資計劃來詳細考慮。
政府態度也是影響投資環境的重要因素。在吸引外國投資的同時，東南亞各國也在逐步完善其法規體系，以保護國內的土地資源和環境。
二、越南經濟環境和發展趨勢詳細分析
越南是東南亞地區增長最快的新興市場之一，過去十年的經濟表現一直穩健，並且在許多領域都顯示出持續的增長潛力。以下是一些主要的觀察和分析：
(一)、 GDP增長：
越南的經濟表現在過去十年中一直相對穩健，年均GDP增長率一直保持在6-7%之間。這種增長在全球範圍內都是相當出色的，特別是在目前的全球經濟環境下。
(二) 、工業化和現代化：
越南正在經歷快速的工業化和現代化進程，尤其是製造業和服務業的發展對經濟增長的貢獻尤為明顯。此外，越南政府還積極推進科技和數字化的發展，以提高生產效率和競爭力。
(三) 、外商投資：
越南一直是外商投資的熱門目的地，特別是製造業和不動產業。外商投資的增加不僅提高了越南的產值，也帶動了就業和技術進步。
(四) 、城市化進程：
越南的城市化進程正在加速，尤其是在一些大城市如胡志明市和河內。這導致了對住房和商業不動產的需求大增，並帶動了不動產市場的活躍。然而，與此同時，我們也要看到越南的經濟發展還面臨著許多挑戰，如基礎設施建設的滯後、教育和技術水平的不足、環保問題等。這些因素可能會影響到越南的經濟增長和投資環境。
三、越南不動產市場規模、增長率和主要驅動因素深度研究
不動產市場是一個國家經濟的重要指標，這在越南尤其明顯。以下是對越南不動產市場的深度研究：
(一)、市場規模和增長率
越南的不動產市場在過去幾年中增長迅速。根據一些報告，越南的房地產交易量和價格在過去三年中都有明顯的增長，特別是在大城市如河內和胡志明市。此外，與其他東南亞國家相比，越南的不動產價格相對較低，這使得越南的不動產市場對於投資者來說具有很大的吸引力。
(二)、主要驅動因素
越南不動產市場的增長主要受以下幾個因素的驅動：
- 經濟增長：越南的經濟增長帶動了不動產市場的活躍。隨著國家經濟的發展，人民的消費能力提高，對於不動產的需求也隨之增加。
- 人口增長和城市化：越南的人口結構正在變化，年輕人口的比例增加，這導致對於首次購房的需求增加。此外，越南的城市化進程加速，更多的人從農村地區遷移到城市，這也增加了對於城市房地產的需求。
- 外商投資：越南的開放政策吸引了大量的外商投資，尤其是在不動產項目上。外商的投資不僅增加了不動產市場的供應，也帶動了市場的活躍。
四、越南投資環境深度研究
在考慮投資越南的不動產市場之前，瞭解當地的投資環境至關重要。這包括對該國的經濟環境、法律法規和政策、以及投資風險的深入瞭解。
(一)、 經濟環境
越南的經濟近年來呈現穩健的增長，且預計未來幾年將繼續保持這種趨勢。這主要得益於越南政府的開放政策、進行的經濟改革，以及積極吸引外國投資。此外，越南的勞動力豐富且成本相對較低，這使得越南在許多產業，包括不動產業，都有競爭優勢。
(二)、法律和政策環境
越南政府對於外國投資者在不動產市場的投資有較為開放的態度。例如，越南在2015年修訂了房地產法，放寬了外國人和外資企業購買和擁有不動產的限制。然而，雖然越南的法規體系正在不斷改進，但仍有待完善。對於外國投資者來說，可能需要面對的風險包括法規的不確定性、行政效率低下以及透明度不足等。
(三)、投資風險
雖然越南的不動產市場具有很大的吸引力，但投資者仍需要考慮到一些風險。首先，越南的政治環境相對穩定，但由於其一黨制體制，可能存在政策變動的風險。其次，越南的經濟雖然增長迅速，但依然存在結構性問題，如基礎設施不足、教育和技能培訓落後等。最後，雖然越南對外國投資者的不動產投資有開放的態度，但在實際操作中可能會面臨一些困難，如購買和轉讓過程的複雜性、法律的不確定性等。
五、外國人取得越南不動產的方式
根據目前越南法規，外國人在越南取得不動產的方式有一定的限制和條件。根據越南的《土地法》和《住房法》，外國人可以購買和擁有房屋，但受到特定的限制。《土地法》在2013年的修訂中並未提及外國人取得土地的規定，然而，《住房法》在2014年的修訂中明確允許外國人購買和擁有房屋。
(一)、有資格購入房產之外國人
根據《住房法》的規定，符合以下條件的外國人有權在越南擁有房屋：
- 根據越南法律和相關法律，在越南投資建設房屋的外國組織和個人；
- 在越南經營的外商投資企業、分支機構、外國企業代表處、外國投資基金和外國銀行分支機構；
- 獲得越南政府允許進入越南的外國個人。
根據越南法律，外國組織和個人可以通過以下方式在越南擁有房屋：
- 根據越南法律和相關法律，在越南投資建設房屋；
- 購買、租賃、捐贈或繼承建設項目中的商業用房，包括公寓和獨立式住宅。
(二)、外國人購入房產之條件
然而，外國人在越南購買房屋需要滿足特定條件，並提供相應的證明文件。根據《指導住房法的法規》的規定，外國人必須擁有主管當局簽發的護照或護照替代文件，並提供以下文件之一：
- 如果是進行直接投資，需要提供投資證書或相關文件，證明在越南投資的期間超過一年或一年以上，或者需要具有越南公司董事會或董事會成員證書；
- 如果是在越南企業擔任管理職位，需要提供管理任命合約或以越南語做出的任命決定；
- 如果是從事特定領域工作，需要提供相應的專業資格證明文件；
- 如果是與越南公民結婚，需要提供由主管機構簽發的結婚證書和配偶的護照或永久居留證。
此外，外國人還需要擁有由公安部下屬的移民當局簽發的永久居留卡、臨時居留卡或在越南居留的12個月或更長時間的居留證。這些要求旨在確保外國人在越南購買不動產時符合法律和規定。
然而，越南的不動產市場仍存在一些潛在的漏洞和問題。一些外國人可能透過各種手段規避法律，例如借名登記或與越南人結婚等方式來取得不動產。這些情況需要被監管機構和相關當局密切關注，以確保外國人在購買和擁有越南不動產時遵守法律和規定，並維護市場的公平和透明。
總結來說，越南的法律規定外國人可以在一定條件下購買和擁有房屋，並提供了相應的程序和要求。然而，為了確保市場的穩定和法律的執行，相關當局應該持續監管不動產市場，加強法規執行力度，並防止任何違規行為的發生，以確保市場的公平和透明。
六、投資越南不動產之法律保障
在越南不動產市場的快速發展中，很多投資者對於如何在越南投資不動產並確保其投資受到保護和法律支持的問題感到關切。在這種情況下，律師事務所的專業律師扮演著關鍵的角色，協助客戶了解相關法律規定，並提供全面的法律建議和支持，以確保客戶在越南的不動產投資獲得最佳的保護和法律支持。
(一)、 法律規定和合規性：
在越南投資不動產之前，了解當地的法律規定和合規性要求至關重要。律師事務所的律師將協助客戶瞭解越南的法律環境和相關法規，包括土地法、住房法、投資法等，並確保客戶的投資計劃符合當地法律要求。律師將幫助客戶審查和分析相關法律文件，提供針對性的建議，以確保客戶的投資項目在法律上合規。
(二)、投資結構和契約協議：
律師事務所的律師將幫助客戶制定適合的投資結構和契約協議，以確保客戶在投資不動產時獲得最佳的保護和利益。律師將審查和起草投資協議、合作協議、土地使用權協議等文件，以確保其內容明確、合法並符合客戶的利益。律師將針對客戶的具體需求提供定制化的法律建議，幫助客戶在投資項目中確保其權益和風險控制。
(三)、投資保護和爭端解決：
律師事務所的律師將為客戶提供投資保護和爭端解決方面的法律支持。他們將幫助客戶了解投資保護協定、雙邊投資協議等相關國際法律框架，並提供相應的建議和支持，以確保客戶的投資在國際法律上得到保護。如果發生投資爭端，律師將代表客戶參與談判、調解和仲裁程序，以尋求最佳的解決方案。
(四)、法律合規和風險管理：
律師事務所的律師將協助客戶制定和實施法律合規和風險管理策略，以確保客戶在越南的不動產投資遵守法律規定並減少風險。他們將提供有關合規要求和程序的法律培訓，幫助客戶建立內部合規機制，並提供法律審查和監測服務，以確保客戶的投資活動合法、透明且符合道德標準。
(五)、Louis Group 風險控制策略：
萬國萬佳法律顧問集團Louis Group旗下的國萬越南律師事務所以及國萬越南法律顧問公司提供以下的不動產投資風險控制策略供讀者份參考。
1.中文及越南文並列之投資協議書
投資方簽署中文及越南文並列的投資協議書非常重要。這種做法確保了投資協議的準確性和清晰性，同時解決了語言溝通可能產生的問題。透過中文及越南文的並列，投資者和不動產持有方能夠更好地理解協議內容，確保雙方的權益得到保護。
2.完整蒐集詳細的投資金流匯入及匯出原始憑證
為了控制不動產投資的風險，國萬越南律師事務所和國萬越南法律顧問公司建議客戶完整蒐集並保存詳細的投資金流匯入及匯出原始憑證。這包括投資款項的匯入證明和不動產收益的匯出證明等文件。這樣做可以提供完整的財務記錄，防止資金流失和不明確的財務狀況，並為投資者提供必要的證據以解決可能出現的爭議。
3.由律師針對投資標的提出完整的查核報告書
建議投資方預先對投資標的進行全面的查核，並取得詳細的查核報告書。這包括對不動產的法律擁有權、土地使用權、相關許可證和文件的審查，以及相關的法律風險評估。這樣的查核報告書將為投資方提供全面的投資資訊，以做出明智的投資決策。
4.要求不動產持有方定期以書面回報該不動產之稅務成本/費用成本/投資收益
為了確保投資者獲得準確的財務信息，建議投資方要求不動產持有方定期以書面形式回報該不動產的稅務成本、費用成本和投資收益。這樣做可以幫助投資者掌握投資回報情況，及時了解任何可能影響投資的財務變化，並採取適當的措施應對。
5.於標的不動產設定抵押權/質權等擔保物權
建議在投資不動產時，考慮為該不動產設定抵押權、質權等擔保物權。這樣的擔保措施可以提供額外的保護，確保投資者在不動產交易中的權益得到保障。律師將協助客戶制定相關擔保文件以及設定登記工作，以確保其符合越南當地法律要求。
報告者:
萬國萬佳法律顧問集團執行長 俞伯璋律師
https://www.louispartnersvn.com/
https://www.louisilf.com/
https://www.louisconsultants.com/
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鑑於近年台灣人赴泰國越南投資做生意越來越多, 對於越南當地遇到的法律問題例如房地產投資, 越南公司設立, 勞資糾紛, 越南專利商標等議題常常不知所措, 筆者遂將常常處理的越南法律問題整理成文章, 期待能讓越來越多人了解越南的法規變動及法律問題相關處理方式.
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