房屋被盜賣怎麼辦~土地法第68條之法律見解分析

為深入了解臺灣土地登記錯誤、遺漏與虛偽及其國家賠償制度內容，臺北市政府地政局11月11日舉辦「房屋被盜賣怎麼辦？土地法第68條之法律見解分析」講座，特邀請國立臺北大學陳教授明燦擔任講師

前言

       隨著我國都會地區土地價值之日趨昂貴，基於登記因錯誤、遺漏或虛偽所致損害賠償案件，往往造成地政機關須為鉅額之賠償。究竟土地法第68條制度為何？又為探究土地法第68條於司法實務上之運作情形，以最高法院108年度台上第1444號判決為中心敘述並以之作為結論。

土地法第68條損害賠償制度簡述

「國家責任主義」之體現

       我國土地法第68條明定登記機關因登記錯誤、遺漏或虛偽造成人民損失時，由該地政機關負損害賠償責任。亦即土地權利因登記人員執行職務而有登記錯誤、遺漏或虛偽等情事，地政機關應負(相對)無過失之損害賠償責任，此應得解為國家擔保責任主義之體現。除非其得證明損害之發生，地政機關不具可歸責性，始得免除其賠償責任。

設置「登記損害賠償基金」

       為讓受損害者得予迅速獲賠，土地法第70條第1項規定，地政機關所收登記費，應提存10%作為登記儲金，專備同法第68條所定賠償之用，其目的應在於避免登記機關面臨巨額損害賠償時，產生支付困難而損及受害人之利益。

地政機關對登記人員求償以「重大過失責任主義」為要件

       土地登記錯誤等之損害賠償，由地政機關賠償後，倘如該賠償係因登記人員之重大過失所致者，則依土地法第70條第2項規定，由該應負責之登記人員償還，並撥歸登記儲金。

與「更正登記」制度結合並確保人民權利

       土地法第69條規定，登記人員或利害關係人，於登記完畢後，倘發現登記錯誤或遺漏時，應以書面聲請該管上級機關查明核准後更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，則得由登記機關逕行更正，避免登記錯誤狀態續存而影響善意第三人之權益。

確立人民權益雙重保障機制

       依土地法第71條規定，損害賠償之請求，如經該地政機關拒絕，受害人尚得向司法機關起訴，請求地政機關賠償，以資保障其權利。

最高法院對於土地登記虛偽之國家賠償判決內容分析（以最高法院108年度台上第1444號判決為例）

       按土地法第68條之規範意旨，除非地政機關能證明登記錯誤、遺漏或虛偽之原因，係可歸責於受害者外，否則應就登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，負損害賠償責任。然在此判決中，被上訴人（地政機關）辯稱土地法第68條第1項規定，不適用於第三人施用詐術致地政機關為不實登記之情形，自不足採。又不動產登記關係人民權益甚鉅，地政機關人員於辦理土地登記業務時，應盡善良管理人之注意義務，自應本於專業知識及技術，盡其職務上相當之注意義務，據以審查不動產登記申請之文件是否真實，而為准否登記之處分。則為求人民財產權之保障，地政機關就不動產權利之變動，原應本於專業知識及技術，負較高之審查責任。故上訴人主張被上訴人應依土地法第68條第1項之規定，就上訴人受有共同繼承之系爭土地不能或難以回復原狀之損害，負國家賠償責任，自屬有據。

如何預防房地盜賣詐騙事件

一、房地盜賣詐騙事件案例說明

不動產價值高，常為不法之徒覬覦之目標，國內近年發生多起土地詐騙案，以下就報紙刊載二起詐騙集團盜賣土地事件提出說明，提醒民眾加強注意防範，以保障自身財產安全。

案例1：詐騙集團鎖定標的物後，找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑，進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地。詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。

案例2：詐騙集團將鎖定的標的物上網標售，讓不知情的仲介業介紹客戶購買。詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格上網標售，經仲介公司人員發現標售土地的訊息，不疑有他，即介紹客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以騙取買方及仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該冒名的賣方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。

二、防範注意事項

(一)經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。

(二)權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應儘速向地政事務所申請補發權狀並向派出所報案。

(三)要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士（以前稱為土地登記專業代理人，民間習慣稱為代書）代辦，才有保障。

(四)想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政局許可、備查，而且加入公會的業者，才有保障。

預告登記 也可防移轉

地政士公會建議民眾，除保護好自己的證件與印鑑等個資，不要交給外人外，也可在持有的房地產上設定抵押，因為謄本上顯示有貸款，對於詐騙集團來說，有貸款要清償，讓帳面上看起來能詐取金額有限，可減少詐騙集團的興趣。

中華民國地政士公會全國聯合會理事長李嘉嬴則指出，民眾可以向地政機關申請個資隱匿，讓詐騙集團不易取得。

中信房屋代書鄭文在也指出，2016年內政部推出「地籍異動即時通」，所有權人可以找時間到地政機關辦理，辦理後，有任何移轉都會主動通知所有權人。

民眾也可將戶籍地址與通訊地址統一，才不會漏接任何通知，倘若沒貸款，可以設定「預告登記」給太太或者小孩，此功能就雷同禁止處分，需要先解除預告登記才能移轉。

結語

       綜上所結，我國土地登記錯誤、虛偽等損害賠償制度乃回歸到「(相對)無過失責任主義」之立論。然而問題點在於，我國現行土地登記制度尚有諸多不備之處(例如登記人員非為司法人員、登記機關非屬司法機關及登記審查時間具時效性等事實)，倘若不分登記錯誤等導致原因而全由地政機關負擔損害賠償責任，則有不符「權責衡平原則」之意旨。

預防不動產遭盜賣
內政部：歡迎免費申請「地籍異動即時通」

擔心自己的不動產遭到偽冒移轉或貸款嗎？內政部從2016年起推出可免費申請的「地籍異動即時通」服務，不動產所有權人只要臨櫃或在網路上申請，就能隨時掌握名下不動產權利異動的第一手資訊。自即日起，內政部更推出「併土地登記案件申請」，民眾在申請土地登記時，即可一併申請即時通服務，不用等到登記完畢後再另外申請，希望能幫民眾把關財產安全。

為使民眾能隨時掌握不動產登記異動資訊，防範偽冒不動產移轉或抵押貸款情形發生，內政部從2016年10月起開辦「地籍異動即時通」便民服務。民眾在申請「即時通」服務後，名下已登記的不動產只要遇有申請買賣、拍賣、贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押及書狀補給登記案件，轄區地政事務所將會在登記案件「收件」或「異動完成」時，以手機簡訊或電子郵件通知，使所有權人能夠即時知悉及因應處理。

內政部指出，目前「即時通」服務僅提供所有權人親自到地政事務所臨櫃，或使用自然人、工商憑證線上方式申請，部分民眾在使用上可能還是有所不便。為讓民眾更方便申請使用本服務，內政部即日起增加「併土地登記案件申請」方式，如房屋交易時，買方可在申請買賣登記同時一併申請即時通服務，如果日後還有申辦買賣、抵押權設定等登記時，地政事務所就會第一時間主動通知。

為讓民眾更瞭解「即時通」服務，內政部特別拍攝短片，在短片中使用者台中市洪小姐也分享親身體驗表示，因為剛買房子，也發生了一些產權的糾紛，有賴地政事務所同仁積極協助並提供即時通服務的資訊，在申請即時通服務後很快就接到系統已申請完成的通知，令人感到安心、放心及貼心。

此外，台中市豐原派出所副所長也表示，如果權狀遺失而被不法人士取走，目前只能先以竊盜案處理，但不動產的價值高，對被害人影響較大，即時通服務將能有效預防可能帶來的危害。

內政部表示，歡迎民眾多加申請地籍異動即時通服務(內政部地政司線上申辦網址https://clir.land.moi.gov.tw/cap/)，以加強保障自身財產安全，如果想進一步瞭解內容，可至內政部網站點閱短片(網址https://www.moi.gov.tw/chi/chi_movie/video_list.aspx)，或洽詢各地政事務所。