1120701預售屋新制及私法人購置住宅限制/新竹會計師地政士

今日課程重點，主要對炒作不動產做規範，有限制預售屋換約轉售、吹哨人高額檢舉獎金制度、重罰不動產炒作投機、限制私法人購買住宅及實價登錄申報規範調整五項，以下針對我聽到重要的內容，跟大家分享：

1、限制預售屋換約轉售：

(1)、預售屋包含新建成屋(指拿到使照到建物第一次登記的這段時間)，也禁止換約轉售。

(2)、此規定不溯及既往，也就是112/7/1以前巳簽約的案件，沒有在限制範圍內。

(3)、配偶、直系血親、二親等旁系血親間換約，無需申請就可換約轉售。

(4)、共同買受人間的轉售或讓與，例如：情侶一起買房，分手後轉給另一方，此不受限制。

(5)、建商跟仲介，受託賣預售屋，要拿到許可函才可受託刊登廣告銷售。

(6)、定型化契約條文有改，記得去下載最新版本。

2、重罰不動產炒作投機：

(1)、影響交易價格：例如：週邊建案的開價，誤導為成交價、第1期巳銷售7成，說成全部建案巳銷售7成。

(2)、散佈不實資訊：

A、宣稱某建案巳高價成交，但卻提不出任何成交合約或文件

B、公佈非真實的銷控表，營造巳快完銷之假象

(3)、通謀虛偽銷售手法：雇人頭假排隊，簽假紅單、假契約，營造快買不到的假象。

(4)、違規銷售行為：

A、在臉書社團或line群組，提供換約轉售平台

B、新竹特殊中間人帶貨詐騙案

(5)、連續買入、壟斷轉售謀利：例如：揪團將某建案的某熱門房型全部買下，進而壟斷轉售謀利。

(6)、故若有將不動產經紀人租借出去的，要留意，可能會在不知情情況下落入風險中。

3、檢舉獎金制度：

(1)、獎金比率：30%!，但沒那麼好領，要檢舉人實名制，要拿出具體事證，網路上可取得的都不算，也就是你要拿得到內部資料才算。

4、實價登錄申報規範調整：

(1)、目前租賃住宅市場發展及管理條例正在修訂，包租業的轉租(申報人：包租業)、預售屋買賣契約解約申報(申報人：出賣建商)，都有申報的義務。

5、限制私法人購買住宅：

(1)、基本條件：私法人+購買+住宅使用，才有限制。

(2)、有需經許可與免經許可兩種。

(3)、需經許可(6項)：寫計畫書+向內政部申請許可+許可有效期限1年且5年內不得移轉。有宿舍、規模出租經營、長照等衛生福利機構場所、住宅合作社、合建、實施或參與都更危老、其他經内政部公告共六種。會註記在謄本上。

(4)、免經許可(9項)：

A、直接向地所登記+不受5年內不得移轉限制。

B、有公(國)營事業或受政府捐助之財團法人(有公告可查詢)、AMC/台灣金聯(承受不良債權或參與 政府公開標售)、仲介業與買方約定買回其代理銷售的 海砂屋、輻射屋及凶宅等瑕疵住宅、都市更新(迅行地區、公開展覽、重建 完成）、危老重建(重建計畫核准、重建完成買回)、—般合建(重建完成買回）、歷史建築、古蹟、紀念建築、優先購買權(如土地法34-1)、法院拍賣，共9項。很多項目需提供私契才能佐證。

(5)、商號不在私法人定義內。

(6)、住商用、住工用或住宅混合使用的房屋，不適用私法人購買住宅許可制