預售建案的評估：綜合篇（下）

建商的品牌

房地產市場裡，有非常大一個族群崇尚所謂的品牌建商，一般公認的品牌建商，像是國泰、潤泰、華固等等，這種所謂好的品牌建商，其推案在同一個區域通常享有溢價能力，換言之常常會比當時的區域行情可能高個10%。例如當時區域行情大概平均是50萬，好的品牌建商可能開價會是55萬左右。若是品牌建商開案時開價是貼近區域行情的，那就很有可能出現需要排隊搶購甚至是開案當天即秒殺情形。

個人覺得這種現象很有趣，就像車市，也是不少人指定我就是要雙Ｂ。不過說到底，這就取決於每個人自己的口袋深度，你有無限預算，那當然就可以有無限開火權，想買誰就買誰。

反過來說，是不是只有品牌建商能買，而口碑差的建商一律絕對不能買？個人認為答案是否定的。

舉例來說吧，茂德，這個因為被某網紅黑過。口碑就幾乎翻不了身的建商，其推案量大，到處都可見茂德的建案，很多建案銷售情況也非常不錯，真的不能買不建議買嗎？皮朋哥個人的觀察，茂德獵地眼光之精準，在台灣房地產市場它稱第二大概沒有人敢稱第一，茂德的大案，基地位置通常都很不錯，卡位卡的又快又狠；同時茂德的開價通常也很犀利，常常有機會是明顯低於當時該區域的行情。茂德長年以來都是台灣前三大建商，也因此買方幾乎不用擔心茂德的建案出現爛尾樓交不了屋的慘況。因此，基地位置不錯，行情低於區域水準，不用擔心爛尾樓風險，你說這種建商不能買？不服來戰。

再講另外一個例子，興富發。興富發也是台灣建商三巨頭其中之一，開案價格跟茂德相比也是有過之而無不及的犀利，另外值得一提的就是，當買方真的有資金短缺問題時，興富發是最有機會借你錢讓你可以繼續走完交屋流程而不會產生違約的建商，通常預售階段的付款也是最輕鬆負擔最低的建商，同時也是不太可能發生爛尾樓風險的建商。

好啦，你說會漏水會有海砂屋會有工安意外，這皮朋哥也承認，這都是過去發生的事實。然而，潤泰就一定不會漏水嗎？國泰就一定不會有工安意外嗎？這不都是機率問題？

個人無意去詆毀所謂的品牌建商，也無意去幫形象不佳的建商粉飾太平。我只是寫文章抒發自己的心得，如果誰反對說那些建商死都不能碰，嗯，那你一定是對的。是說皮朋哥自己也有口袋黑名單，能不碰就不碰的建商，不過還是不公開說了，請讓小弟我保留一點秘密吧~~~

預售屋真正有風險的，應該就是所謂的一案建商了。尤其在2023年，政策打壓建商的生存可以說到了無所不用其極的地步，例如限縮土建融資的額度，又限制開工的時間，最近又要研議已購戶的預售款在興建到一定程度之前不得動用。因此小建商生存更是困難，更別說是一案建商了。

因為一案建商過去完全沒有任何完工作品，對一般買方來說很難評估陌生或是全新建商的實力和能耐，更別說要如何評估一案建商的財力是否足以推案、建造、以至於完工。若是房子蓋到一半建商撐不住倒閉，這應該是所有已購戶、代銷、建經公司、甚至是銀行都不樂見的情形。

在此有一個小撇步可以參考。那就是看代銷品牌，台灣前三大的代銷公司，是甲山林、海悅、還有新聯陽。如果一案建商推案是透過這種大型代銷公司作開案銷售，那是比較可以放心。畢竟大型代銷公司在接案時，也會對建商的財務實力有一定可信度的評估，畢竟代銷要花錢包裝建商，蓋接待中心樣品屋、印製準備文宣家配圖平面圖等資料、還有銷售顧問的獎金等等，這些投資都需要審慎評估，所以代銷也非常怕建商會倒閉跑路。因此如果有大型代銷公司願意加持的建案，無疑也算是多了一個保障。

特殊戶別要如何評估？

一個建案裡面，會有一些特殊戶別，可不可以買？值不值得買呢？

高樓層露臺戶：這絕對是皮朋哥強力推薦的夢幻逸品。現在房子蓋的小，如果有一個私人露臺作為一個舒心休閒的場地，可以說是彌足珍貴。高樓層的露臺有很大機會也會享有景觀優勢，樓上掉東西下來的機率也較低，真的是非常稀有的好產品。然而佔盡優勢的高樓層露臺戶也不是沒有缺點，皮朋哥看過的高樓層露臺戶，沒有例外的都很貴。基本上以單價而言，幾乎都會是社區最高價。因為其夢幻特質，所以即便索價不斐，有釋出也是幾乎都會被口袋很深的買家秒殺。

低樓層露臺戶：低樓層露臺相對於高樓層露臺戶而言，就沒有那麼受歡迎了。因為低樓層戶別的天性原本就是大概率採光較差、較無隱私，因此低樓層的戶別通常單價都比高樓層的戶別低，加上低樓層露臺隱私性較差，最令人卻步的就是害怕樓上掉東西下來。不過低樓層露臺也不是真的完全不能買，小撇步是注意露臺的上方，如果是樓上的陽台，那建議不要考慮，因為不管抽菸或是曬衣物，都是在陽台，因此煙灰、衣物、雜物掉落至露臺的機率就很高，若是臥室窗戶，那相對來說可以比較放心一點。

一樓庭院戶：一樓庭院戶和低樓層露臺戶的情形有點類似，但是個人認為庭院戶更為不堪一些，因為除了採光和掉落物的問題之外，還要更多的擔心昆蟲困擾、淹水風險、甚至是治安問題。

不過露臺也好庭院也好，要注意的是：露臺和庭院是約定專用的公設？還是算在主建物的權狀裡面？這問題會影響住戶對於露臺和庭院的使用權和所有權，也會影響該戶的總價，建議要問清楚，也要看清楚權狀，才能了解自己的權利和義務。

廣告戶：廣告戶是個代銷操作價格吸客的一個重要武器，通常都會用低總價包裝得很吸引人，但...坦白說通常都是比較差的戶別，例如低樓層、或是車道上方戶別，因此廣告戶常見於4樓或是2樓。那能不能買呢？其實這種戶別一般人不太喜歡，但是投資客精算之後很有可能會出手，因為低總價就是王道，一般行情是高樓層會帶頭衝價，低樓層就搭順風車，由於基期比較低，因此廣告戶用漲幅來看不見得會比高樓層戶別來得遜色，但是入手成本低對於投資客來說就是一個誘因。

車道上方戶別：車道上方的戶別對於大部分自住客來說，通常不太討喜。因為可能會有振動問題和風水問題，若是鐵捲門設計不佳，還可能會有低頻噪音問題。

想像一下車子進出鐵捲門作動時的噪音震動

實品屋：通常，我是說通常，實品屋的出現，是在預售階段沒有賣完的戶別，絕大多數是低樓層，車道戶之類，因為存在較大的抗性，因此少有買方有興趣。這種戶別在建案完工之後，為求去化，通常建商一來會讓利，單價會有機率出現破盤價；二來會進場把裝潢做起來，美化空間氛圍，主打一卡皮箱就入住。聽起來很誘人對吧？然而要考慮的是該戶別的先天抗性，二來裝潢的美美的實品屋，買方是否有足夠的驗屋經驗確認屋況瑕疵和裝潢用料？為求省事要求便宜，是可以考慮入手，然而潛在的風險也務須考慮就是了。

公設和公設比

一般人對於公設比的了解經常是很模糊的。例如權狀30坪的房子，公設比30%，那一般人的認知就是我的主建物（自家的地板面積）加附屬建物（陽台面積或是雨遮）就是30 - 30*30% = 21坪。所以共有部分是9坪。好，那麼問題來了，這9坪的公設到底包含了哪些東西？

電梯算嗎？一樓的大廳算嗎？二樓的游泳池算嗎？頂樓或是花園的水池算嗎？還是屋頂的曬被區算嗎？車道算嗎？

請留意下面幾個有關公設的關鍵：

• 戶外型公設面積大代表公設比很高

如果公共設施是室外露天的，雖然那依然是住戶可以使用的公共設施，問題是公設比計算時是不含這種沒有屋頂的公設的。
如果是在戶外的花園庭院、籃球場、水池、車道、屋頂的曬被區等，則視為法定空地的範圍（不能列入需負擔的公共設施）

沒有屋頂的頂樓曬被區是沒有被納入公設比計算的公設

• 地下室停車空間是影響公設比高低的關鍵

停車空間可大致分可拆解為兩部分，停車位本身和供車輛來往通行的車道。依一般標準，車位加上車道普遍登記的面積約10坪左右。假如建商將停車位僅登記約4.5坪的下限面積，顯然就是把車道坪數，灌到權狀面積中的公共設施欄位內。變成民眾用住宅價格的單價買到地下室的車道面積。
換言之，沒有買車位的住戶，卻必須也一起分攤車道面積的公設，因此對於無車位的居民顯然不公平。因此賞屋時也要留意一下建商登記車位的坪數大小，若是低於7坪，就有不小的車道面積被灌到公設裡面去了。這種狀況下沒有買車位就真的是虧大了。

沒買車位的住戶也要分擔車道這個公設

• 評估公設的實用性

媽媽教室、ＫＴＶ、閱覽室、健身房、瑜珈教室、會議室、泳池，這幾個算是一般建案常見的公設。坦白說哪個實用其實蠻主觀的。根據皮朋哥自己主觀的意見，最雷的公設大概就游泳池了，剛好最近又有食腦蟲致死的新聞，一來需要支出大筆的水電費用，若是有意外管委會大概率也會吃不完兜著走被住戶告上法院，更別說時間久了也很有可能缺乏經費維護而年久失修變成養蚊子的廢棄設施。因此建議有游泳池的建案還是避開吧。真要玩水還是去外面好了。

社區最雷公設沒有之一：泳池

媽媽教室，就皮朋哥的主觀觀察，住戶使用頻率不算高，通常都是管委會拿來開會用，不然就是比較有心的管委會拿來辦活動，實用嗎？也算實用，不然管委會開會搞不好也是要花錢去外面租個場地。所以這個公設給過。

新建案的公設常常會有的媽媽教室

健身房也算是實用的公設，跑跑步流個汗促進身體健康，然而也是要注意管委會是否有在維護器材，萬一住戶受傷又是一個大麻煩。

社區的健身房