甲將名下房屋出售給乙,乙交付金錢給甲,而甲僅交付房屋鑰匙給乙,未辦理不動產過戶登記,乙因此入住房屋,甲又將房屋賣給丙,並辦理移轉登記,丙可以請求乙遷出房屋嗎?還是乙可以請求丙將房屋移轉給他?
不動產物權的變動與動產物權的變動不同,以「登記」作為生效要件或得處分的要件,此是因動產交易可由外觀上判斷,是否做出「交付」之動作,但不動產(房屋、土地)無法進行「交付」,為保障交易安全和第三人之權益,所以需要藉由「登記」來作為不動產物權變動的表徵。
土地登記,謂土地及建築改良物(以下簡稱建物)之所有權與他項權利之登記(土地登記規則第2條)。
不動產登記由國家機關作成,應確保登記公示性,賦予絕對真實公信力,第三人因信賴登記而取得不動產物權,縱因過失不知登記不實,仍得主張為善意,是不動產物權善意取得。
不動產權利變動需藉由登記來展現權利變動之外觀,並作為權利保障。案例中,不知情的丙信賴登記外觀與甲進行交易,並辦理移轉登記,依善意取得制度,丙值得保護,縱使乙取得房屋鑰匙並住在屋內,取得房屋所有權的丙,仍可要求乙遷出並返還房屋。