不動產登記的三大效力與善意取得制度

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甲將名下房屋出售給乙,乙交付金錢給甲,而甲僅交付房屋鑰匙給乙,未辦理不動產過戶登記,乙因此入住房屋,甲又將房屋賣給丙,並辦理移轉登記,丙可以請求乙遷出房屋嗎?還是乙可以請求丙將房屋移轉給他?

何謂土地登記?

不動產物權的變動與動產物權的變動不同,以「登記」作為生效要件或得處分的要件,此是因動產交易可由外觀上判斷,是否做出「交付」之動作,但不動產(房屋、土地)無法進行「交付」,為保障交易安全和第三人之權益,所以需要藉由「登記」來作為不動產物權變動的表徵。

土地登記,謂土地及建築改良物(以下簡稱建物)之所有權與他項權利之登記(土地登記規則第2條)。

不動產登記的效力?相關法規?

  1. 公示力:登記後可由外觀評判不動產權利之歸屬人(民法第758條、第759條)。
  2. 公信力:縱使不動產權利登記狀態與實際狀態不一樣,但善意信賴不動產登記公示外觀的人當受保護,而有善意取得制度(土地法第43條、民法第759-1條第2項)。
  3. 推定力:不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利(民法第759-1條第1項)。

何謂善意取得制度?

不動產登記由國家機關作成,應確保登記公示性,賦予絕對真實公信力,第三人因信賴登記而取得不動產物權,縱因過失不知登記不實,仍得主張為善意,是不動產物權善意取得。

結論

不動產權利變動需藉由登記來展現權利變動之外觀,並作為權利保障。案例中,不知情的丙信賴登記外觀與甲進行交易,並辦理移轉登記,依善意取得制度,丙值得保護,縱使乙取得房屋鑰匙並住在屋內,取得房屋所有權的丙,仍可要求乙遷出並返還房屋。




 


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