晶悅 (2718) 91%大戶持股 突發賣桃園大飯店舊址獲利EPS30元？未來將會如何

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「穩中翻倍」

專欄近期持續發掘2024年有獲利成長、業外收入或資產題材的個股，最近介紹了：

福裕-工具機本業被借殼入主，深耕南臺灣代銷近年來積極購地營建，他想要做什麼？

聲明

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晶悅(2718)

晶悅 (2718) 平日成交量通常都在5-20張，屬於冷門股當中被忽視的營建股，主要還是因為大戶持股太高，基本上股票都持有再少少的17人手上，400張以上大股東持股 91.19%、1000張以上甚至持股高達 90.38%，流通市場股票少造成成交量少以外，也讓一天成交量106張就能讓股價上漲 8%以上，即使這類型股票非常難買到(因流通股數很少)，但我相對喜歡這類型大股東持有高或董監持股高的股票，只要確定未來獲利可期之下，平常偷偷買，突然就會讓你有高額的報酬率，其中一檔為昇益。

美股當中不太依樣但類似的有安謀 (Arm)，不太一樣的點在 Arm 是在美股 IPO上市，軟銀持有約 90% 股份而有180天的禁售期 ( 軟銀的 90%持股不能買賣 )，而晶悅單純是大股東持有了 90% 以上股票，這類型股票只需要被關注到且許多人購買，股價很容易一飛衝天，Arm就在今年2/7日公布財報業績優於預期後直接上漲近 50%，最高曾直接上漲超過一倍，股市有一句話是這樣的︰「股價上漲不是因為有人想買，是因為持有的不賣而有人要買 」。

董監持股

如果你開一間公司今年營收100萬，然而明年已經接到1000萬訂單了，你會希望把自己股份賣給別人嗎？肯定不會的！因為你知道持有公司越多股票與持有更久才能享受到公司持續成長的獲利。

董監內部人分別由董事、監事、經理人、大股東所組成，為公司高層人員與主要團隊，對於公司未來營運狀況、投資計畫、市場表現等是最了解的人，若是得知公司未來發展狀好可望有好發展，董監事的內部人想必會想增加持股。董監內部人持股增加，加強了市場對於這間公司的信心，自然股價較不易下跌，董監內部人持股變化也因此成為重要的指標之一。

董監持股就是一間公司擁有者或決策者對公司未來的信心，公司內部人都有信心未來會更加成長之下，我們小散戶相對就能相信公司真的能再創高峰。若你是存股族更要關注董監持股，老闆都敢持有的股票你不敢陪伴它成長嗎？ ( 當然董監持股只是其中一項考量因素，且董監持股沒有一定的合理值，會因各項原因持股較低︰譬如金融股 )。

重大消息與上漲

2024/2/20 晶悅突然成交爆量上漲近 8%，而盤後突然宣佈了 2/21 日停止交易發布重大事件，是否有人先得到消息？不得而知，但也側面說明這個消息對晶悅大概是利多才導致這天有人大量購買。

• 2024/2/21 公司宣布於下午3點30分在櫃買中心召開重大訊息說明記者會說明內容；晶悅表示，基於營運規劃，桃園飯店原址都更案擬以34.3億元以上，全數出售。

晶悅表示，晶悅基於營運規劃，經過分析評估後，將把位於桃園市桃園區原來晶悅飯店現址的都更案，即會稽段都更案相關業務，全案出售，經今（21）日經審計委員會及董事會討論通過，授權董事長，全案包括子公司，在總售價在34.3億元以上，依據晶悅取得處分資產處理程序，辦理本案的出售簽約等相關事宜。晶悅桃園飯店原址早在66年登記設立，土地取得成本相對低廉，若確定交易，潛在獲利可期。晶悅也提到，今年股東會，可能會提出公司更名的討論事項，以配合公司業務轉型到房地產的未來願景。

以上我的理解是︰即使未來桃園會稽段(桃園晶悅飯店舊址)改建成功之後總銷約90億，但期間的興建工期到獲得利益之間的時間需要一定時間 ( 預定116年完工，118年完銷 )。會稽段土地取得成本極為低廉，即使加上增值稅、土地成本、建照成本等，仍應至少能入帳 25-30 億，EPS 或可貢獻近 30 元。

• 優點是先拿到錢可以做購地或其他安排，譬如進入台南高鐵地上權招商案；缺點是把自己未來的確定獲利改成不確定性，若是沒買到土地、沒標到案子、標案或買地價格太高，勢必會稀釋自己能短期間獲得的淨利。

晶悅賣地可選擇方案

上面聊到短期間獲得的獲利指的是開發興建完成的1-2年短期間獲利，我們來聊聊34.3億能做什麼？

(一) 台南高鐵地上權招商案︰晶悅本身就有晶悅首發一期、二期、武東115/117都在台南市歸仁區武東段的台南高鐵附近，而晶悅經營方針上︰擴展開發區域重心至政府或企業重大投資區域、投資固定收益之台南高鐵地上權；怎麼說都不可能會錯過這個案子。

武 東 245/246 更是本身就規劃了以收取固定收益不動產為主，直接就在沙崙國中隔壁，旁邊有交流道、高鐵台南站，完全出租肯定沒問題預計在 2027 年完工，每年可貢獻公司1億以上 EPS 1元。

(二) 複製晶悅首發一期的經驗購買台南土地，不管是跟三發地產購買私人地或是其它方式購買，晶悅首發一期112年貢獻晶悅EPS 7.9元；20億，今年尚有3 EPS左右貢獻，目前晶悅武東段還有武東二期、武東115/117，武東二期預定今年完工，武東115/117完工時間未定但可能落在115-116年持續貢獻營收。

(三) 34.3 億資金做投資，找到5%以上投資標的或商品，等於提前變現每年能有 2 EPS入賬，提前4-5年拿到現金且不用承擔會稽段的開發風險(譬如延後等)，實際上或許是更好的選擇，當然這筆錢晶悅的說法與以往做法應該還是會去實現(一)、(二)

• 台南高鐵熱度可參考下面

福裕首發地產砸足銀彈！10.3億搶下歸仁高鐵特區土地　「比對手多出1億」

♖【房市】臺南●高鐵特區沙崙建案彙整(2024第1季)│三井outlet、高鐵捷運台鐵

晶悅未來獲利

武東一期由於土地取得成本低廉，總銷金額30億情況下淨利高達 32% 以上貢獻EPS近 11元，由於武東二期與 115/117 案子較晚完工金額會相對法說會的提高，預計兩案都可取得 20 EPS，可貢獻至 116/117年。

台糖地上權案的武東 245/246 預計開發後可貢獻每年 1 EPS，存續期限：共計20年，期滿如得標人無違約情事，得經本公司與得標人雙方協商，並由得標人重新繳納權利金後續約，但設定地上權期間累計不得超過70年，70年期滿不得延長。

預期未來至117年為止每年將至少有10元EPS(加上地上權1元EPS、桃園會稽段2元EPS)，加上未來晶悅可能深耕南部配合台積電南部廠之下，股價只要不高都是長期買點。但前提是買的到...突然發出這個新聞讓我買不到了，如果你讀者未來能買到或是過去擁有；恭喜你！