擁有三鐵共構優勢的台北南港，超多開發案正在興建中！

2024/05/10閱讀時間約 14 分鐘

翻開台北捷運進出站統計資料，如果把2019年，也就是疫情前的數字，跟2023年作對比，會發現成長率最高的車站，不是我們印象中的台北車站、西門或是中山，而是位於台北市東邊的南港。甚至用上帝視角來看，會發現南港有許多正在興建中的建築，而且每個基地的範圍都不小。究竟南港是怎麼從以前工業黑鄉的稱號，變成現在台北另一個重要交通樞紐、A級商辦的聚集地？附近又有哪些正在興建中的開發案呢？

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南港的「黑鄉」稱號

如果從台北重要的交通樞紐這個層面來看，台北車站絕對是位居榜首的位子，而接續往下，拿出台鐵公布的進出站統計數據，則是以松山與南港為主，其中雖然松山站的進出站人數高於南港，但作為串接高鐵、台鐵與捷運的三鐵共構車站，在交通樞紐的重要性上，我自己是會把南港排得比較前面一點。

南港的主要位置，是位在基隆河南岸的狹長型土地、位於台北市的最東邊，在以前台灣還沒有這麼多人的時代，南港就是依靠河道運輸發展起來的小聚落，像是這張百年前的古地圖，在現在南港展覽館1館的東北邊，標示出了渡船頭的字樣，而且從南港誌裡面的說明來看，南港最一開始是從現在的三重里、靠近基隆河邊起家的。

時間快轉到了清代，劉銘傳興建基隆到新竹的鐵路，並且在南港設置車站後，讓整個聚落的發展重心，緩慢的從碼頭轉移到車站周圍，也讓這裡成為往返台北與基隆的必經之地，而這個地利之便，再加上後續的公路興建，以及現代化的高鐵、捷運與轉運站的加入，就讓南港發展成雖然歷經超過百年時間、到現在依然是相當重要的交通樞紐。但是南港雖然擁有交通這項優勢，在1950到1980年代，工業生產所帶來的污染時常遭人詬病，甚至讓南港被冠上黑鄉的稱號。

不過在眾多工廠出現之前，南港早期的產業其中一項是磚瓦業，大約分布在現在的玉成與西新里，也就是昆陽捷運站以北到基隆河以南，以及位於舊莊里與九如里的煤礦業，更早以前還有位於南側山區的茶業，其中又以1885年的包種茶最為著名，因此有些人會把南港，稱作是台灣包種茶的故鄉，甚至現在著名的文山包種茶，在當時還會藉南港的標誌外銷。

那南港真正成為工業黑鄉，是在1956年政府將部分土地畫為工業區後、所出現的工廠，前前後後包括了1940年，日本因應二戰成立的南港輪胎、1943年成立的瓶蓋工廠、以及1952年成立的聯華麵粉廠、1954年成立的僑泰興麵粉廠與美援支持的台肥六廠，以及1957年的啟業化工廠等等，大部分的工廠，是坐落在現在的南港路與市民大道八段，而工廠以外，還是以農田跟零星的住家為主。

甚至換上另一種地圖，還能發現更多工廠座落於此，從地圖由西至東，就有德一鋼鐵、天南鋼業、中南紡織、國產水泥、百代實業、裕榮興鋼鋁、中興溶劑製油廠、大華鋼鐵機械、中國石礦公司、南港輪胎公司、台灣鋼鐵廠、瓶蓋工廠、中國電器材廠、化利化工廠、僑泰興麵粉廠、聯華麵粉廠、啟業化工、台肥六廠等等，就能知道現在以軟體跟經貿園區為主的南港，在當時真的有不少工廠進駐，同時這些工廠所握有的土地，跟現在南港許多開發案都有關係。

那究竟南港的黑鄉稱號，是如何一步步走向結束的，並且成為現在擁有許多商辦建築的樣貌呢？

跟黑鄉說再見

其實南港黑鄉的消失，可以說是整個都市範圍擴張下的一種必然結果，畢竟到1980年代，越來越多人從各縣市搬進台北市，誰也不希望住家附近，有個造成嚴重汙染的工業區，甚至曾經有當地居民形容，在那些工廠還存在的時候，空氣總會瀰漫著一種油、瀝青與橡膠混合起來的味道。

而南港眾多工廠遷移的重要時間點，主要是現在位於南港高工右側的土地，這裡原本是啟業化工廠，以生產焦炭為主，但因為空氣汙染問題，在陸續開好幾次會議與公聽會後，1987年遭到政府勒令停業。

甚至在1990年代、出現了要把台肥南港廠土地，作為軟體園區與世貿展示館的開發規劃，而第一期位於現在的新民街以北、三重街以西，主要在1999年開工，進駐的公司以軟體相關為主，另外還有左右兩側的第二期與第三期，成為現在眾多大型企業進駐的所在地，可說是南港遠離黑鄉的重要里程碑。

我自己是在2018年的時候，有到裡面的企業實習過，記得沒錯的話，應該是在2007年完成的第三期，整體印象是雖然大廳跟整個動線規劃偏老舊了一點，不過外觀算是還OK、中規中矩，而且三期還能走天橋到很像外星人基地的中國信託，有時後部門聚餐都會約在那裡，對於上班族來說，不管吃還是交通都還滿方便的，不過最大的不習慣，就是每次走在街上，就會感覺兩邊的街景真的差異很大，因為在5層樓公寓的旁邊，只隔一條小小條馬路，旁邊就是退縮一定程度、樓高又很高的大樓，甚至這種差異在南港展覽館附近更加突出，畢竟在中南街還是有不少1~2層樓的矮房子。

除了軟體園區的出現，後續還有1991年開始的基隆河截彎取直，改變了南港的樣貌，欸沒錯，想不到吧，竟然截彎取直也跟南港扯上關係。主要是我們在之前影片有提到，截彎取直工程對於內湖的影響相當深遠，畢竟現在很多內湖的土地，就是當時舊河道所填出來的，不過在現在的小彎社會住宅附近，其實當時也屬於基隆河河道，又稱作小彎段，主要是跟著內湖的大彎段，在1991年逐漸被填平，現在則是住宅、工廠或辦公大樓使用。

再來南港最最重要的工程，就是1998年啟動的松山南港鐵路地下化，又稱作南港專案，畢竟在工廠逐漸消失後，如果沒有其他重大建設進入，南港不可能發展到現在這個規模。而鐵路地下化主要在1998年開工，歷經將近13年後，總算在2011年完成，最明顯的改變，就是現在的市民大道，原本是先前縱貫線的軌道位置，現在大部分都有開發案正在進行。

後續還有捷運文湖線的內湖段，在2003年全線動工，2009年7月通車營運，還有2008年12月完工通車的板南線昆陽站至南港站，以及2011年2月南港站至南港展覽館站通車。最後一個完工的則是高鐵南港站，主要在2016年7月通車啟用。

而上面提到的交通跟重大建設陸續完工後，不僅象徵著南港正式邁入重要交通樞紐行列，更代表1980年代的工業區景象正式結束。其他目前南港周遭已經完成的建築，包括2007年與2019年完工的南港展覽1+2館，當中最特別的是2館，先前其實是南港國小的所在地，而這座小學原本在這裡已經超過百年歷史，也可以說是南港還處在黑鄉時期，首當其衝的位置，畢竟東有台肥西有啟業化工，現在則是搬到了育成高中的東邊。

以及南港展覽館北邊的TFC南港經貿大樓，是台肥自行規畫興建的A級商辦，目前台肥也把企業總部搬到這裡。

以及南軟三期北邊的中信金南港金融園區，是中信金跟台肥簽下的50年地上權。

在昆陽捷運站附近，還有佔地廣闊的台北流行音樂中心。

而從以前保留至今的大型工廠，就只剩下目前還存在的僑泰興麵粉廠。

不過更重要的是，這些存在於過去的工廠，對於南港現在的發展，帶來非常重要的影響，因為不管建築歷經多長時間的日曬雨淋，人們腳下所踩著的土地是不會變的，也造就現在南港許多開發案，都能看到與先前工廠的關聯性。

正在興建/規劃中的開發案

南港經貿園區C3基地地上權開發案

南港目前正在興建中的建築，首先第一個是由中信金控旗下的台灣人壽，在2015年以150億元權利金，拿下的南港經貿園區C3基地地上權開發案，基地面積可說是相當廣大，主要以複合型商業大樓為主。

建築分成3棟大樓與下方的裙樓，空間使用相對來說算是滿簡單的，大樓部分幾乎都是一般事務所使用居多，只有在最高約134.9公尺的A棟有旅館規劃，並且有空橋連接到中間的B棟。而裙樓中間那個很像駕駛艙的東東，則是集會表演場所，未來有可能會舉辦演唱會、展覽等大型活動，剩下辦公室以下到地下室停車場以上空間，則是由日商三井不動產承租、以LaLaport品牌經營的購物中心，可說是台北第一間LaLaport，目前聯通中信總部的天橋也正在施工當中。

南港商三公辦都更(南港之心)+南港轉運站BOT(新光人壽)

接下來則是位於南港車站東側的南港商三公辦都更，又稱做南港之心，主要由潤泰新在2018年取得，基地面積來到約7879坪，總樓地板面積約11.4萬坪，可說是當時北市規模最大的公辦都更，更是南港的指標型案件。

從建築規劃來看，總共會興建3棟住宅大樓與1棟辦公大樓，樓高最高來到約131公尺。而在配置上也蠻有意思的，除了剛剛提到的辦公與住宅，另外還有商場、會議中心以及轉運站空間。會出現轉運站的原因，最主要是南港車站附近規劃的轉運站，其實有分成西站、東站跟商三三個部分，而西站在2017年就已經完成，東站則是跟商三一樣正在興建中，主要是新光人壽拿下的BOT案，以轉運站和商辦大樓為主，而依照政府先前的招商簡報來看，南港三座轉運站的進駐路線，分成西站的桃園、基隆與新北、東站的宜花東，以及商三的新竹以南(西部)。

世界明珠(南港輪胎)

再來下一個案件，是只要最近幾年有到北流附近，就一定會注意到的。因為不管是基地面積、還是興建中的建築棟數，真的都十分驚人，站在街上或開車騎車路過，心裡一定都會想這到底在蓋甚麼東東。而這個案件主要就是前面提到的、1940年在這裡設廠的南港輪胎，現在則是跟其他地主合建分屋開發的世界明珠，總興建棟數來到8棟，幾乎可以說是目前南港前幾名的大型開發案。

用途則分成6棟住宅大樓，以及各在左右兩側的辦公大樓，最高高度來到約118公尺，並且原本是有規劃一整棟的旅館，但這個規劃在2019年時被取消，老實說在看最近台北市許多開發案件，的確有看到不少取消旅館、改成商辦的規劃，只能說目前還是商辦比較有利潤吧。另外從整個外觀設計可以看到，整個世界明珠的8棟大樓，看起來都會有連通廊將建築相互連接，並且在最西側的這座辦公大樓，應該是為了景觀的考量，有針對北流產業區的建築外觀做不同的設計。

台電電力修護處招商

而在世界明珠的西邊，還有正在進行招商的台電南港都更案，總面積來到約9245坪，可說是台電目前主導最大的都更案，這裡先前是作為電力修護基地，不過在配合東區門戶計畫後，已經在2021年搬到其他地方。而這塊地因為是南港目前少數僅存又面積廣大的商業用地，因此在前幾天2024年5月召開說明會時，有許多投資開發市場的老面孔幾乎都出席了，目前整個都更案是預計6月會正式公告招商，希望可以在2024年底決標、2025年簽約。

而除了上面提到的這些，鄰近南港車站跟北流附近的案件，還有南港東南街更新案、龍巖南港辦公大樓、中華電信南港新機房暨商業大樓、經貿社會住宅、南港機廠社會住宅等等，就能知道正在動工的基地、以及未來釋出的商辦空間有多可怕。不過，如果把地圖再往松山站挪一點，這邊還有不少開發案在進行中。

國產建材實業南港大型開發案

主要是位於玉成國小西側的國產建材實業南港大型開發案，規劃有地下5層，地上26層的高層建物，高度最高來到約136.5公尺，主要是以辦公、商場跟餐廳使用為主。

另外從平面圖來看，主要分成A跟B兩個區段，A區段為國產建材集團完全持有的商辦大樓，B區段則是代為興建的台北市政府商辦大樓。

不過最特別的應該是這個，從建築剖面圖跟透視圖可以看到，整個建築外觀設計的還挺有特色，也就是有非常多的挑高設計，高度好像是12~18公尺不等，而以餐廳跟商場的分布來看，或許之後這些設計，能為這裡帶來一些特殊亮點也說不一定。

南港調車場都市更新

最後則是南港調車場的都更案，而這座南港調車場主要是在1977年完成，但因為配合鐵路地下化工程在2005年正式停用，並且在2014年拆除，後續辦理招商，最終是由國泰人壽、三商美邦人壽與華泰大飯店所組成的合作聯盟取得最優申請人，同時另外成立專案公司，推動這兩塊土地的都更。

土地總面積來到約5.44公頃，開發總金額約新台幣300億元，價值則是超過1000億元，初步看來總共會出現3棟住宅大樓、4棟辦公大樓、1棟旅館與1棟台鐵總部，而地上1~5樓會以商場空間為主。

不過在2022年有傳出消息，就是原本完工後，預計會把台鐵企業總部搬到這裡，但後來評估搬遷費用昂貴，拿來出租給民間企業還比較划算，所以現在應該是沒有這項計畫了。

最後的最後，鄰近地區還有包括富邦人壽南港區玉成段新建工程，位於南港路三段與東新街交叉口，預計興建一座包含三棟建物的複合型商辦大樓，以及南港台電倉庫市定古蹟旁邊的玉成社會住宅公辦都更，南邊則是台電北部儲運中心南港舊址，這裡是由冠德建設拿下，規劃有住宅、商場與商辦，預計2024年底開工。當然上面並沒有提到南港所有的案件，但光是特別提出來的，就能知道目前開發數量有多麼可怕。

跟信義計畫區的相似之處

其實藉著製作這支影片的機會，我自己看完南港從以前到現在的發展，突然會有一種跟信義計畫區非常相似的感覺，就是兩邊的土地在一開始，幾乎都是掌握在單一所有權人的手上，像是信義計畫區原本是44兵工廠與眷村，土地由國防部所有，南港則是有台肥六廠、台鐵的南港調車場、甚至是私人所有的南港輪胎等等，也就是鐵道相關的公共建設，以及許多政府和私人所有的大型廠房空間。

而在工業區逐漸因為都市發展而離開、加上政府開始投入相當龐大的資源，興建各種包括了鐵路地下化、捷運、高鐵等交通建設，同時規畫南港軟體園區、展覽館與流行音樂中心等等重大建設，最後就是私人企業認為時機成熟時，出現許多量體大、總價高、又完整的開發案，同時因為每個案件的基地、大部分都算滿方正的、所有權人也相對單純，讓南港能夠營造出，完全不同於舊城區的城市樣貌，或許也能說是少數從先前工廠遍布、令人相當詬病的黑鄉，成功轉型成大量企業進駐的商辦場域。

而除了數量龐大的開發案之外，當初整個南港在進行規劃的同時，都市設計有明確的規範出「需要以立體人行系統連接各個建築」，而這個規範其實跟現在信義計畫區的空橋系統，也是相當雷同，主要是讓行人跟商業活動，能引導到1樓以上的樓層，不只讓行人在逛街行走時比較方便、也能紓解地面的人潮，甚至也提升了不同樓層的商業效益。