氾濫｢資金｣追逐房子，房價能不漲嗎？

大禾邸家-氾濫｢資金｣追逐房子，房價能不漲嗎？

當今房市熱絡，不管是｢成屋｣與｢預售屋｣市場都可說是｢資金｣、｢貸款寬鬆｣及「供不應求」造成的，購屋者因為「現在不買就買不到、或以後買不起了」而恐慌急著出手，並且在通膨預期、物價節節上漲與股市漲至24,000點的背景下，民眾對房價上漲的預期強烈，種種因素促成了搶房熱潮、房價上漲及許多｢怪象｣。

要在房市中競爭與人搶房，擁有｢資金｣是基本條件、底氣及本錢。在臺灣，房地產的實際需求並不是人口，而是｢資金｣，真實的狀況是，氾濫的｢資金｣，追逐不斷囤積的房子，只要｢資金｣比房子多，那房價就會不斷上漲。「需求」帶著「資金」及氾濫的｢資金｣創造｢需求｣，房價能不漲嗎？

🌾本篇章來聊聊分享說明到底有哪些｢資金｣進入房市？

在談｢資金｣之前，讓我們先來釐清「熱錢」的概念，並說明不可忽視的「錢」的特性。

🌾「熱錢」流入房市？

相信大家一定時常看到報章雜誌及新聞報導出現｢熱錢大舉湧入助漲房市｣、

｢臺灣熱錢滿溢，房市一路高歌猛進｣等標題。但是，「熱錢」到底是什麼？「熱錢」真的流入臺灣房市嗎？

「熱錢」（Hot Money）也稱流資或遊資（Refugee Capital），意指不正常的資本流動或是短期（通常在一年以內）資本移動的操作。這些快速流動的資金，會在市場中尋找短期投資與套利的機會，一旦投資者找到機會，「熱錢」就會蜂擁進入市場；當獲得了預期盈利或發現獲利機會消失，便會迅速流走。隨著國際資本市場整合密切，「熱錢」已成為一股高速移動的可怕力量。「熱錢」的特點是它的投資周期短，靈活性高，並且對市場變動敏感，容易受到政治、經濟和市場因素的影響。

近幾年，臺灣政府嚴厲打擊短期炒房，「短期投機」的炒作行為基本上是不可能的。短線進出被課以重稅，使得臺灣房地產市場轉向長期持有或持有5年以上。「熱錢」的特點是投資周期短，通常更容易進入股票和外匯市場，因為這些市場可以更好地滿足其尋求快速回報和靈活性的需求。因此，「熱錢」進入臺灣房市進行短期套利的可能性不大。所以，未來再看到「熱錢大舉湧入助漲房市」等標題，笑笑即可。

🌾「錢」的特性

講到「資金」，不可忽視的是「錢」的特性，「錢」是最敏感的，「錢」總是流向「能產生高回報」及「需要足夠大的容量來承載」的領域。

具體而言，需要有個「穩定可靠」、「體量巨大」、「門檻不高」、「能普及大眾」的行業來容納。從「能產生高回報」及「需要足夠大的容量來承載」這兩個原則來看，除了「房地產行業」，其他行業目前都無法滿足這些條件。

「房地產」因為「總價高」，就像是一個巨大的泳池，非常適合承載大量的「資金」，同時房地產又具備獨特的三大特性：「保值」、「增值」、「現金流」，再加上傳統觀念與制度漏洞導致買房需求相當強勁，於是在房地產的投報較高（漲幅或租金）、「資金」又大氾濫的時候，自然就成為吸引「資金」進駐的最佳標的。

🌾充裕又氾濫的｢資金｣來自哪裡？

到底有哪些｢資金｣進入房市？

🌾「臺灣有錢人好多」

臺灣高房價最合理的理由，正是臺灣「有錢人太多」。臺灣只有2300多萬人，全年貿易金額在世界各國排名第17名，而且大多數年度都保持著鉅額的貿易順差，2023年的貿易順差更突破1千億美元。

根據UBS瑞銀集團所發布的「2023年全球財富報告」指出，臺灣資產總值占了全球總財富約1.2％。(印度擁有超過14億人口，他們擁有的資產總值竟跟臺灣2300多萬人差不多。)

「2023年全球財富報告」也指出臺灣「淨資產」在300萬至3,000萬元的「準富裕層」大約有960萬人，占全臺總人口數約41％；也就是說，十個臺灣人之中約有4個人符合富裕階級的定義。

中國信託日前也公布「2024臺灣超高資產客群財富洞察報告」，2023年總資產達到1億元以上的人共計約11萬人；在這11萬人中，有7千人的資產達到10億元以上。預計到了2027年，總資產1億元以上的人將增加至13.7萬人，而10億元以上的富豪人士亦增加到8千人。顯示臺灣人財富快速成長，有錢人變得更有錢。

雖然臺灣的薪資不高，但中小企業卻特別多，許多人眼中並不起眼的小店、小攤商都悶聲發大財數十年。「我相信臺灣真有40%有錢人的！」、「臺灣真的是一個富到流油的島國」。

大禾邸家-「臺灣有錢人好多」

🌾「臺灣人熱愛儲蓄」，銀彈充足

由於缺乏安全感，臺灣人普遍愛存錢，在不影響生活的前提下，會把一部分錢存起來，以應付未來的不時之需。這導致長期存在「超額儲蓄」問題，使「超額儲蓄」金額屢屢創新高。

行政院主計總處最新預測，2024年｢超額儲蓄率｣上修至16.70% (全球僅臺灣和新加坡是超過二位數)，「超額儲蓄」高達4.21兆元，繼連續四年站穩3兆元後，2024年將首度衝破4兆元，為歷史新高，顯示閒置資金相當多。

儲蓄包括「企業儲蓄」及「家庭儲蓄」，根據資料顯示，2021年和2022年企業儲蓄金額分別是3.20兆元、2.38兆元；家庭儲蓄金額分別是2.71兆元、3.11兆元，顯示「臺灣企業和家庭都很有錢」。

(「超額儲蓄」意即儲蓄與投資的差額，若以主計總處最新公布的2024年預測數4.21兆為例，是國民儲蓄毛額10.45兆減掉國內投資毛額6.24兆。若儲蓄與投資約略相等，未消費的資金被政府與企業用來投資新廠房、新技術，充分運用。若儲蓄遠大於投資，可能是企業沒有好的投資機會，家庭則對經濟前景看法保守因此保留較多現金。)

當人們有更多的儲蓄時，可能會尋求投資機會來獲取更高的回報。房地產通常被認為是一種相對安全且有潛力增值的投資，因此更多的儲蓄可能會轉向購買房地產，推高房價。

大禾邸家-「臺灣人熱愛儲蓄」，銀彈充足

🌾「隔代鈔能力」

「隔代鈔能力」是臺灣家庭在房地產市場中發揮作用的重要資金來源。高昂的房價讓年輕人即使工作多年，也難以靠自身力量存下足夠的自備款。因此，許多人購屋時，依賴上一代或親友的金援變得極為普遍。

儘管長輩們常說「兒孫自有兒孫福」，意思是孩子們應該靠自己的福氣生活，父母不必過於擔憂。然而，實際生活中，大多數父母仍會為子女的未來考慮，幫助他們買房或提供資金支持，以確保他們不會因為沒有房子而面臨生活困境。

臺灣人的高儲蓄率也助長了這一現象。由於家庭累積的資金充裕，這些資金往往被用來購買房地產，進一步支持了「隔代鈔能力」的運作。這種代際資金支持不僅是許多年輕人實現購屋夢想的關鍵，還在一定程度上推動了臺灣房地產市場的持續繁榮。

🌾「投資臺灣三大方案」帶來的衍伸資金效應

2019年7月1日實施之「投資臺灣三大方案」包含原「歡迎臺商回臺投資行動方案」更新版本，以及全新的「根留臺灣企業加速投資行動方案」及「中小企業加速投資行動方案」，提供土地租金優惠、專案貸款等協助措施，目的是促進企業在臺灣的投資活動，增進經濟發展和創造就業機會。

截至2014年8月2日，1,518 家通過審核，總投資金額約新臺幣約 2 兆 3,312 億元，預估創造本國就業 153,015 人。

這三大方案雖然不是直接針對房地產市場，但企業投資活動增加會間接影響房地產市場。隨著企業回流和擴大投資，工業用地和商業用地需求增加，推動土地價格上升。此外，就業機會增加吸引更多人口流入，提升住房需求，可能推動房價和租金的上升。

企業擴張帶來的辦公空間和商業不動產需求增加，會推動相關區域商業不動產價格上升。政府為配合企業投資，加強基礎設施建設，也會提升周邊地區的生活品質和便利性，進而推動當地房地產市場發展。

🌾從｢中國｣回流的資金

2018年迄今的中美貿易戰，導致中國投資環境惡化，從而促使臺商資金不斷匯回投資，無形中再度引發股市、房市出現不斷飆漲情勢。

(中美貿易戰是2018年迄今｢中國｣與｢美國｣之間的一場持續性貿易戰。係緣於美國總統川普於2018年3月22日簽署備忘錄時，宣稱「中國偷竊美國智慧財產權和商業秘密」，並根據美國國內法1974年貿易法第301條要求美國貿易代表對從中國進口的商品徵收25%的關稅，以及設定其他貿易壁壘，旨在迫使中國改變其「不公平貿易行為」。中國則對美國的指責予以否認，並反制以相應的關稅措施。)

2021年11月24日中國國臺辦發言人表示，遠東集團在大陸5省市的「違法、違規行為」，已被陸方課處人民幣約4.74億元罰款，並收回其中一家企業的閒置建設用地，中國國臺辦強調，「絕不允許臺企一邊在中國大陸賺錢，一邊在島內支持『臺獨』、破壞兩岸關係，幹『吃飯砸鍋』的事。」此一訊息除寒蟬效應逐漸發酵之外，對臺灣最大的影響應是臺商加速回流投資建廠。

最近，中國繼《反分裂國家法》之後，於2024年6月21日再發布《關於依法懲治『臺獨』頑固分子分裂國家、煽動分裂國家犯罪的意見》，凡此都促使臺商資金不斷回流！

🌾｢貸款寬鬆｣釋出的便宜資金

在臺灣，升息步調相對緩和，長期來說處於相對低利的融資環境，許多人因此｢用別人的錢｣購屋。為了「促進房地產市場」和「提高人們購房的能力」，政府往往會「放寬金融管制」或「給予補貼」，銀行也就｢相應配合｣提供「寬鬆的貸款條件」，包括｢放寬貸款審核標準｣、「高貸款成數」、「寬限期」、「低利率」和「長還款期限」等。

「高貸款成數」和「寬限期」使得購屋者更容易獲得貸款，而「低利率」和「長還款期限」則有助於減輕每月還款壓力，提高購屋的可負擔性，大量的｢貸款｣資金源源不絕地注入房市內，進而推升房價。房價的上升進一步刺激了更多人借款購房，形成了一個循環反復的現象。

(最近火熱的「新青安房貸」政策就是這種「貸款寬鬆」的典型例子。全名為「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，此政策由政府推出，旨在幫助無自有住宅家庭的青年購置「自住」房屋。政策內容包括提高貸款額度、政府利息補貼、延長貸款年限以及延長寬限期。這些措施使得青年購房者能夠以更有利的條件獲得貸款，進一步支持了房地產市場的活躍。)

🌾｢股市資金｣陸續轉入房市

根據過往經驗，股市大好之後通常是房市接棒向上。證交所2024年初訂下集中市場市值2兆美元、新台幣60兆元目標，但臺股氣勢如虹提前達標，甚至近期市值曾衝破75兆元大關，若加計櫃買市場則超越80兆元，只要1%的市值轉入房市，就會掀起不小的波瀾。

從股市賺到的錢，如果沒要繼續「拗」，落袋為安的股民通常會轉買房地產，這是因為房地產相對保值，對於想要確保資本安全的投資者來說，購買房地產是一個理所當然的選擇。這種資金轉移使得房市資金充沛，進一步推動房市的繁榮，吸引更多置產客的投入，帶來房市的活躍景象。

🌾市場正等待著新一波資金浪潮襲捲而來

為吸引臺商回流，財政部推出《境外資金匯回管理運用及課稅條例》，自2019年8月上路，透過專法回流資金需受「五年內不得投入不動產」限制，實際匯入3,351億元，扣除課稅與已運用於實質投資、金融投資及自由運用後，尚未運用到的資金尚餘約1,380億元，首批資金將於2024年8月16日解禁，龐大資金何去何從，市場高度關注。

當然，市場上不僅僅有上述所分享的資金來源，臺灣充斥著悶聲發大財的人，因此資金還可能來自其他多元化的來源。例如：本業賺錢、樂透博弈、投資獲利、遺產繼承、退休金和年金、企業盈餘、海外投資者...等。(歡迎大家也回饋分享喔！)

在上述充裕又氾濫的資金推動下，房價的高漲是一個必然的結果。這種情況不僅僅是臺灣特有的現象，而是在全球範圍內都普遍存在。未來，隨著資金流動性持續增加，房價仍可能保持上升趨勢，市場的競爭將更加激烈。

然而，市場的不確定性也需要引起重視。例如，｢貸款緊縮｣、政策調控、經濟波動、利率變動等因素都可能對房市產生影響。

(股市大幅修正+房屋｢貸款緊縮｣ →臺房市資金恐卡彈！！股市大盤從2024年7月11日的最高點 24,416 點，一個月不到下修到最低 19,662 點，8 月 5 日甚至出現台指期跌停的恐慌狀況，這波股市修正又急又快，投資人措手不急，可能手上資金多少出現虧損，以及有些槓桿客受傷相當慘重。近期，銀行房貸逐漸吃緊，整體放款環境已經不如先前寬鬆，近期頻傳購屋民眾申請房貸卻遭拒的狀況，據悉已有10多家銀行陸續祭限貸令，限制僅承作既有房貸戶的增貸或停止進件。)