買房必知｜從頭期款到房貸，購屋資金如何準備？

買房，對於大多數人來說，不僅僅是財務上的重大承諾，更是人生中的重要里程碑；擁有一個屬於自己的家，不僅關乎安全感和歸屬感，更是個人資產累積的重要方式。

頭期款要準備多少，以及買房可以貸款多少錢，是所有想買房的人都會關心的問題，本篇將深入說明：頭期款怎麼抓、 頭期款的計算方式、房貸的條件及成數，並提供買房負擔表供大家參考判斷。

 一、頭期款：進入房市的首要門檻

購屋的第一步，是頭期款的籌措，這筆款項直接決定了你能否進入房市。頭期款就是跟銀行貸款之外，要先準備好的自有資金。

台灣購房市場中，頭期款通常佔房屋總價的 20% ~ 30%，其中包含買房要支付的訂金、簽約金…等，和買房以外需要額外準備的費用。具體比例視銀行政策和個人條件而定，頭期款的高低，既與房屋的總價掛鉤，也與房貸額度息息相關。

1-1 影響頭期款高低的因素

1. 房屋類型會影響貸款成數，間接影響頭期款
預售屋及新成屋，普遍可以貸到買房總價70%～80%的房貸；中古屋則是60%～70%左右。購買新屋，只需準備20％～30％的頭期款，而中古屋要準備30%～40%的頭期款。

2. 頭期款的付款時間，根據預售屋及成屋而有區別
新成屋及中古屋，都是已經蓋好的房子。因此頭期款為：訂金及簽約金的20％（新成屋）、30%（中古屋）。

• 中古屋：買方有購買意願時，房仲普遍會請買方支付10萬的斡旋金，斡旋單上會有買方期望的購房價格，後續再由房仲與賣方溝通。在買賣雙方有共識之後，斡旋金就會變成買賣價金中的一部分，可直接折抵在訂金及簽約金內。
• 預售屋：最常見的八成房貸來說，兩成的頭期款會拆分為10%首付款（訂金&簽約金），也是最初僅需支付的費用，後續的5%工程期款會依建商規定繳納，剩餘5%的交屋款則在交屋前支付。因此若工程期較長，付款的週期相對拉長，能籌備資金的時間也就變得更充裕。

MUST KNOW !

1. 「自備款」也被稱作「頭期款」，兩者最大的差異在「付款＆籌措時間」的不同

舉例：

• 新成屋：要支付兩成自備款，但因無法拆分為工程期款或是交屋尾款，因此自備款就等於頭期款。
• 預售屋：最初僅需支付第一期的款項，也就是「頭期」款（訂金&簽約金）共10％，後續再依工程款及交屋款的規定時間繳付即可，因此頭期款只需要10％。

2. 預售屋工程期款的繳款方式

• 按工程階段繳付：根據施工進度分期繳納，一般會拆分3~4期
• 每月或每期繳付：不論施工進度，皆需按期繳納
• 零工程期款（一次性繳付）：將工程款及交屋款，延長至交屋前一次性繳納。雖然最初準備的自備款較少，但後續交屋時要承擔的壓力較大，需審慎評估自身財務狀況。

3. 交屋款又稱「交屋保留款」

若驗屋時發現瑕疵，可在驗收單內要求建商限期改善，並扣留款項。為保障消費者權益，法律規定，交屋款最低不得少於5%。

1-2 暫收款— 房價以外的附加費用 1

建商交屋給消費者前，要完成繁瑣的行政流程跟繳納稅費，建商為了方便已購客，會預收一筆費用，協助後續的代辦代付。該筆費用是「暫收款」，又稱「預售屋代收款」。暫收款會預收約15～30萬不等，購買坪數越大收費會越高，會根據實際衍生的費用，多退少補；因此事先準備，可以避免後續資金不足，發生交屋時間延後的情況。

其中包含：

• 政府稅費（交易稅）：契稅、印花稅、地政登記規費…
• 代辦費及手續費：貸款徵詢查詢費、火災地震險保費、過戶登記/設定登記代書費…
• 其他費用：社區預收管理費、水電費、瓦斯管線費…

1-3 裝潢費用— 房價以外的附加費用 2

首次買房不熟悉，偶有發生頭期款分配的太剛好，忘記預留裝潢的費用，要對裝潢預算有基礎認知，才能完善進行購屋財務規劃。

裝潢費用，主要取決於屋況、坪數及自身的需求。

一般來說，新屋裝潢費用會比中古屋來的低，一方面新屋的屋況良好，加上有完善的水電配置及附贈的廚衛設備，就不需再進行拆除清運或翻新維修。

1-4 案例分享

小張，規劃今年結婚，目前就職於中山區，在公司附近租房，剛好租約即將到期；和太太討論後，考量交通便利，計畫在景美捷運站附近，加上未來小孩出生，對父母親來說交通就近方便，還能互相照應，減少負擔，最終決定在文山景美購屋。

小張和太太，目前共準備550萬的頭期款，以現有預算來評估，除了中古屋的頭期款不足，無法選擇之外，預售屋跟新成屋都可以是其中的選擇。

預售屋最初僅需支付205萬的首付款，後期依工程期繳納剩餘10%期款即可，壓力相對低。而新成屋需準備410萬，雖然留在手中的資金較少，但可隨時入住，比較符合目前需求。

進而來討論，額外的費用，暫收款和裝潢費用↓

若選擇購買新成屋，在付完410萬頭期款之後，勉強能支付20萬的暫收款，且需另外協調一筆資金，支付裝潢費用。

以預售屋來說，暫收款跟裝潢費用共116~187萬（20萬＋96~167萬不等），都可在蓋完房子後支付，因此有充裕的準備時間，是評估中最輕鬆的選擇；只不過，預售屋普遍需2-3年後才交屋，若要繼續租房，以文山區便宜的三房老公寓，每月也要$25,000，三年要再多花90萬，讓小張有些猶豫。

以小張的情況，他有固定投資股票，加上新建案有附贈廚具三機與衛浴五金，能節省部分預算；綜合考量下，因有隨時入住的需求，加上有筆額外的資金，小張最終選擇購買新成屋。

總結—頭期款

頭期款是買房需要的第一筆資金，新屋的頭期款建議準備總價的20%-30%，中古屋的頭期款則要準備30%-40%。

對首購族來說，預售屋頭期款的負擔壓力比較小，中古屋的頭期款付款壓力比較大，整體而言，買房仍需注意個人的財務規劃，以避免無法如期交屋或入住。

二、房屋貸款的關鍵事項

準備充足的頭期款後，買房最大筆支出，就是要不停歇地支付30年以上的房貸。有哪些因素會影響銀行核定標準？若條件不夠好，要怎麼提高貸款成數？我負擔的起每月的房貸嗎？

2-1 房貸條件

主要受到「房屋鑑價＆房貸成數」影響，可分為兩個層面來討論：

1. 房屋本身

• 地段及周邊環境
  物件若位於蛋黃區、捷運站和學區附近，銀行會判斷轉手性良好，有較佳的鑑價依據及房貸成數；反之，若周邊有嫌惡設施，如高壓電塔、垃圾回收站、加油站、寺廟或殯葬社…等，都會影響貸款成數的上限。
• 屋齡屋況
  和中古屋相比，預售屋可取得較高的房屋鑑價及貸款成數，這與房子的屋況良好及屋齡高低，也有直接的關聯。
• 坪數
  銀行普遍會把房屋權狀15坪以下的房屋，判定為套房貸款，核定成數可能會少0.5～1成。近年因大量投資客炒作，加上公設比高，為了降低風險，會用較為保守的心態來審核房貸條件。
• 豪宅門檻
  政府目前認定，台北市總價7000萬為豪宅，新北市豪宅門檻6000萬，其餘地區則為4000萬；若被認定為豪宅，房貸成數就會大大降低，只剩三成左右。

2. 申貸人

• 年齡
  建議在20～65歲之間。因房屋還款年限長，銀行會考量申貸人，退休後是否具備足夠的還款能力。
• 信用分數＆銀行貢獻度
  銀行會以信用聯徵紀錄，來判斷申貸人是否有信用瑕疵，有無定期還款的能力。若是長期與銀行往來的客戶、有固定定存、大額活存，尤其是薪轉戶，也都會是申請貸款時，銀行擇優核定貸款成數的依據之一。
• 固定收入
  判斷申貸人的現金流穩定性，也是銀行核發房貸的重點。收入穩定的軍公教職、上班族、醫師、律師、會計師，甚至是前500大企業的職員，往往都能有獲得較為優惠的貸款成數。
• 是否為首購
  主要判斷依據為名下有無房產。首購族的貸款成數較高，利率也會比較低。

2-2 如何提高貸款成數

• 提供擔保人：找收入穩定或名下有不動產的配偶/近親作為保人，能提高擔保設定。
• 提供擔保品：抵押名下其他不動產，可作為增加的擔保品。
• 自動縮短還款年限：幫助銀行降低逾期放款的風險，相對就能提高貸款金額。
• 承擔較高房貸利率：在評斷自身還款條件許可下，進一步和銀行洽談，用較差的貸款利率換取提高貸款成數。

2-3 房貸還款方式計算

常見的房貸還款方式有兩種，「本金平均攤還」與「本息平均攤還」。

• 先苦後甘：本金平均攤還
  ^{每月要繳的金額 = 固定的本金＋剩餘本金的利息}
  每個月繳固定的本金，加上剩餘還款本金的利息；前期支付的費用較高，還款壓力大，但後期隨著本金減少，還款利息也會一起變少。
• 始終如一：本息平均攤還
  ^{每月要繳的金額 = 固定的總額（本金＋利息）}
  每月繳的房貸金額是固定的，有利未來的財務規劃，是目前較普遍的還款方式；前期支付的房貸會比「本金均攤」少，還款壓力較小，不過相對總利息就會比較高。雖然整體支付的利息高，但若有額外的資金，也可以多還本金，有效節省利息產生。

網路上有需多房貸試算平台，最有效的方式就是善用工具，推薦： 591房貸試算工具
可依照各自的需求，評估適合的還款方式，建議，每月支付的房貸金額不要超過總收入的40％～45%，萬一突然陷入龐大的還款壓力，會影響原先生活品質與日常開支。

MUST KNOW !
寬限期：銀行大多提供3~5年房貸寬限期，是為了緩和付完頭期款後的還款負擔；這期間內只需繳利息，不需償還本金，建議首購小資族可善用銀行提供的寬限期。

2-4 實例分享

小張和太太決定購買新成屋後，隨即簽約，完成頭期款支付；後續的房貸，由建設公司以整批的方式跟長期配合的銀行進行處理。

新屋的屋況良好，能爭取到較佳的房貸成數，約八成以上。

依據591房貸試算工具測算，依表格順序填入，計算方式、房屋總價、首付款、貸款期限、寬限期、利率方式、年利率，自動試算，本息平均攤還和本金平均攤還，每月需要還款的費用。

591房貸計算方式差異，本息平均攤 & 本金平均攤

兩種方法在寬限期的五年內，還款金額都是14,514元/月，最大的差異在於寬限期後每月需要支付的房貸金額差異。

小張和太太，兩人平均每月薪資13萬，以首月的房貸金額計算，採「本息平均攤還」房貸/收入佔比約48%；採「本金平均攤還」房貸/收入佔比約53%；兩者比重都大於45％，但因有五年的寬限期，初期可以先緩和龐大的房貸壓力。

整體而言，在寬限期前，要支付的金額都相同，因此採何種方法差異不大；

• 本金平均攤還後期要繳付的房貸比較低，在後期才會比較輕鬆。
• 本息平均攤還的總利息較高，不過初期採「本息攤還」的負擔會相對輕鬆。

小莊考量目前正處事業上升期，未來薪資必定會提高，所以不論採「本金攤還」或是「本息攤還」，還款壓力都會逐漸減少，不如在初期讓自己不要有大的負擔，畢竟第一次買房還是保守些較好，而本息均攤還有最大的好處，每月還款的金額固定，有利於太太生產後的財務規劃，「本息平均攤還」也是目前銀行最普遍採用的房貸計算方式。

總結—房屋貸款

房屋貸款會因為房屋本身及申貸人的條件而有影響，位處的地段及屋況都會直接影響房屋鑑價，申貸人有良好信用及穩定現金流，也有利於提高房貸核定成數。目前市面最普遍採用「本息平均攤還」的房貸計算方式，每月支付固定的房貸，也有利於財務規劃。多加善用銀行提供的寬限期，能有效緩和初期龐大的房貸壓力。

三、買得起小測驗

總結

房屋貸款會因房屋本身及申貸人的條件而影響，地段及屋況都會直接影響房屋鑑價、申貸人有良好信用及穩定現金流，皆有利提高房貸核定成數。

目前市面最普遍採用「本息平均攤還」的房貸計算方式，每月支付固定的房貸，也有利於財務規劃。多加善用銀行提供的寬限期，能有效緩和初期龐大的房貸壓力。

當準備購房時，頭期款是最顯而易見的門檻，但真正的挑戰在於未來數十年的財務管理；買房不僅是擁有一處物理空間，更是對自己未來生活質量與財務健康的重大承諾。透過審慎的規劃與現實的評估，您將能更好地實現這一夢想，同時在這條財務之路上走得更穩、更遠。

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