財富自由靠買房? 《買房也買自由》讓我學到六件事。

今天想要介紹這本書《買房也買自由》，作者是陶迪，他是一個專業的 房地產投資人。

這本書主要是講如何透過投資買房，幫助我們最終能夠財富自由。

陶迪說 :

「買房應該是一種理財行為，要從理財的角度看待房地產投資。」

這個觀點其實有點打破我對房子的認知，對我來說買房就是要自住，成家立業不就是要買房，怎麼會是一種理財行為呢?

更何況，如果要投資，買股票投資報酬率可是完爆房地產耶，網路上也都查的到資料。更何況房地產流動性超差，我臨時要用錢，哪有可能馬上賣房就換錢啊，投資房地產好像不是很好的選擇。

不過看完這本書，讓我了解專業投資客的眼中，到底是如何看待房地產的，看完這本書之後讓我學到六件事，想想或許投資房地產似乎也不是件壞事!

錢不是省出來的

這本書前面三分之一都在講財務觀念，陶迪認為「買房是一種理財行為」，自然你就要先把財務給搞定，你去買房才不會炸掉。

書中有個觀點我非常認同：錢不是省出來的。

從小到大，父母教我們要省錢，但其實很多有錢人不是靠省錢致富，而是靠正確地花錢和借錢。因此，我們要學會正確花錢，而不是一味地省錢，為什麼會這樣講!

以前我們常聽到王永慶的經典名言，

「賺一塊錢還不是你的，省一塊才是」

「節儉不是小氣，是你對錢的態度」

也是靠他的經營之道，才弄出了台塑集團。

不過今年看了一些書，有些不一樣的觀點，認知提升以後才發現，其實很多有錢人真的不是靠省出來的，而是靠怎樣會借錢，怎樣正確花錢。

因為能省的錢有限，但往往會浪費掉更寶貴的時間，省錢應該是當用則用，而不是浪費時間去省一兩塊，反而需要花時間去嘗試、去找尋各種機會。

我自己的體悟也是這樣，之前實驗過瘋狂記帳、省東省西，坦白說能省的錢很有限，為了找省錢方法的時間，還不如專心去研究賺錢的機會，以及學會正確的花錢與借錢。

就以我父母教導我的觀點，過去他們是拼命省錢存了一筆錢，直接用現金買房，所以也一直灌輸我們要省錢與存錢的觀念。

但台灣過去利率可是高得嚇人(1960-1980年購屋利率10%-16%)，但現在的利率呢?

新青安房貸利率還不到2%，借錢的成本極低，而且可能還輸給通膨，這等於是說你現在借的錢，那怕你都不還本金，這個錢自己也會變小。所以套句九品芝麻官的台詞「你怎麼拿明朝的劍斬清朝的官」，這意思就是說，我們需要與時俱進，順應時代去調整我們的觀念。

教孩子如何花錢

以大人來說，我們花錢要花在什麼地方上？

: 花在自己需要的東西上，

: 花在能節省自己時間的地方上，

: 花在投資自己的資產，

: 投資自己的大腦上。

今天要如何教小孩正確花錢呢？

陶迪在書中提到一個朋友教孩子的案例，讓我印象深刻。

客戶有一個小孩子啊，10歲小孩子想買電腦，大人不給他買，這小朋友就去準備了企劃書，寫說買電腦以後，他會怎麼去善用這電腦，然後報告利弊分析。

當然給孩子買了電腦，天知道他是打遊戲還是學習，起碼從這個過程中，這孩子學會了安排計畫、跟老爸(老闆)要錢(這是超級重要的技能)，溝通與說服老爸(老闆)的能力。

我家小朋友如果想要零用錢、想買什麼東西，我是請他們要做家事或要有特殊表現才有。

我是覺得這招也可以學起來，最近我兒子跟我講說他想買一支超炫水槍，去公園玩水帥爆了(看了胡子介紹的水星射手)。

我就跟他說，你去寫下來

: 為什麼想買這支水槍

: 買了水槍要幹嘛

你如果只是純粹覺得帥，沒關係~

你要跟我講這個東西帥在哪裡。

買到水槍以後，我鼓勵小孩自己做自媒體。

你要怎麼拍片，想要怎麼去展現，把你的文案跟我講，我就願意撥款。

因為這是要訓練小孩子寫計畫書、做專案以及執行的能力。

這種東西要從小教。我也是到了出社會做專案，才會體會到企畫能力的重要。

因為你開始做專案，要學會去抓預算，要會去跟老闆去請款，說為什麼要花這個錢，以及我要花多少時間花多少資源。

這其實是非常重要的能力，在這個過程中，可以訓練小孩對於計畫，還有金錢以及執行力的提升。

地理上的自由

人都在追求所謂的財富自由。那什麼是真正的財富自由？

陶迪跟我們說，財富自由是三個部分所組成，地理上的自由、財務上的自由、心靈上的自由

很多人都說啊，現在房價那麼貴，我都買不起。

陶迪是跟我們講說，那是因為你從錯誤的觀點來看。

為什麼是從錯誤的觀點來看？

買房不要老是只想「自住」!

比如說你在台北工作，你可能就想要住近一點。可是台北的房價太高了，房子買下來貸款你根本還不起，反而你租房子會比較划算。撇除掉自住的需求，誰規定住台北就要買在台北，在書中提到台灣還是有很多地方適合投資 房地產，陶迪建議「人生至少擁有一間房」，為什麼？

因為房子是一種很好的資產。

以台灣來說，房價長期都是上漲的，是一個很好抗通膨的資產。

透過買房這個動作，可以幫助你資產累積的速度增加，提早達到你人生的財富自由境界。

所謂地理上的自由。

也就是當你觀念一改，懂得去投資房子的時候，你再也不會被「自住」、住在哪裡所約束。你對房地產的思考會有更多彈性。

譬如說現在，全世界都要來台積電搶產能，我們可以思考說未來10年後AI興起，哪些地方可能會是有潛力的部分。

你投資來看嘛，我不見得要住台積電附近，可是我總可以投資台積電附近吧。

財務上的自由

接著我們就來聊聊財務上的自由。

財務上的自由，就是我們如何利用縝密的財務規劃，一步一步實現我們的財富增長。

接著你可以用財務的角度來挑選房子，讓買房這件事情變成你增加資產的助力，而不要讓房貸變成你人生夢想的阻力。這很重要，因為很多人是扛了一輩子的房貸，還錢還得太快，結果反而把自己投資理財的錢全部壓進去。

最後人生賺到什麼？就是賺到一棟房子，這間房子不賣自住，你只是空有一間房，所有的錢都卡在房子裡。

回過頭來，買房要怎麼財富自由？ 想要實現財富自由，你必須要了解三大報表。

◩ 退休金測算表

你一定想知道需要多少錢才能退休吧，不過你可能要先算一下自己大概能活多久。

之前在《別把錢留到死》裡面有提到壽命計算機，告訴我們，現代人壽命可能會越來越長。所以你退休之後到底需要多少錢，你一定要算清楚。再來你要把通膨也考慮進去，因為錢一定會越來越貶值。

為什麼我們要買房，就是為了要保護我們的購買力。你想嘛，10年前的雞排多少錢？20年前的雞排多少錢？那你想未來10年後、20年後一塊雞排可能會漲到200或300。那你現在存的錢夠嗎？這真的是要仔細考慮清楚。

所以你可以利用「退休金測算表」抓一下，大概需要多少錢才能退休，才能財富自由，如果不知道能活到幾歲，就先設定活到100歲吧，再去算出所需的退休金有多少。

另外如果你是FIRE族，更要知道這個數字，才有辦法提早退休吧。

◩ 資產負債表

接著要搞清楚，你現在到底有多少資產、多少負債。

這件事情其實每年更新一次就好了。

因為最終目標，我們就是要讓我們的資產淨值，也就是你的資產減掉負債，要到達退休需要的金額。

譬如說你算出來要5000萬，你是要想辦法讓你的資產增長。

不論你是投資、副業、創業，你都要想辦法讓你資產淨值，最終到達你需要的退休金額。

◩ 現金流量表

接著是不管開公司，還是個人都很一定要知道「現金流量表」

我們常常聽到有些公司很賺錢，怎麼破產了，都是因為現金流過不去。就是說他的手上沒現金，付不出錢來。

現金流是理財的基礎，目標就是要讓你預估，下個月或下下個月或未來某個時間，資金會不會短缺，會不會過不去。

這件事因為太重要，所以你每個月都要更新。

更新什麼？就是要算你的自由現金流。就是你當月的收入減掉當月的支出，自由現金流是不是正的。

不管你今天要不要投資，比較穩健的方法是請現金金額，要達到半年水位會比較安全。

人出來跑總會有風險，各種意外都有可能發生，身上留有能夠周轉的現金，來應對各種意外。

既然現金流這麼重要，要如何提升你的現金流量？

其實就是增加你收入、減少支出。

只不過前面提到「能省的錢很有限」，增加收入會是比較可行的方式。

看是增加被動收入、創業、斜槓、做自媒體等等，盡量想辦法增加你的收入。

至少有一個副業的收入或多元的收入，要可以大於基本開銷。

等於說你賺的錢要多多益善啊。

當你今天某個副業或被動收入，超過基本開銷，就算你不工作或你有什麼狀況，也不用擔心說這生活會出問題。

因為在買房子的時候，其實常會有人講，背40年房貸，背50年房貸，我繳不出來怎麼辦。

現在就要告訴你怎麼辦。也就是除了你的本業以外，身上的現金要能維持半年的現金流，然後讓副業或被動收入，超過基本開銷，這樣才能立於不敗之地，達到財務上的自由。

搞清楚能負擔多少房價

雖然陶迪建議我們「人生至少要有一間房」，因為 房地產在台灣，真的是很好運用的資產。

但每個人的能力不一樣，很多地方房價高漲是真的買不起!

陶迪也不建議我們揹高房貸，影響到現金流的運用。

所以具體來說，到底能買多少錢的房子？應該要怎麼算？

簡單的公式如下 :

• 月負債比上限 = 平均月收入X 70%

• 可負擔貸款 = 月負債比上限 ÷ 3,700 X 100萬

• 可負擔房屋總價 = 可負擔貸款 ÷ 80%

舉例 : 我的月薪是4萬元，加上三節年終，年收入大約是60萬元，所以可以買多少錢的房子呢?

套入公式計算

平均月收入 = 600,000 ÷ 12 *70% = 35,000

可負擔貸款 = 35,000 ÷ 3,700 X 100萬 = 9,459,459

可負擔房屋總價 = 9,459,459 ÷ 80% = 11,824,324

也就是在銀行眼中，你可以買大約1180萬的房子

◩ 平均月收入

銀行審核還款能力看的是包含三節+年終的「年收入」，用實際的年收入除以十二個月，得出平均月收入，才是銀行計算你的月收人負債比的依據。

◩ 可負擔貸款

另外銀行評估你的還款能力時，首先會考慮這筆貸款在你每個月收人當中的比例，一般認為最高不能超過月收入的7成。所以你的平均月收入乘以70%，就是銀行認可的月負債比上限。

◩ 每百萬元本利和

接下來，在公式當中，3700代表什麼意思呢？這是指「每貸款100萬元，每月要償還的本金加利息」，而這個數字會根據利息浮動。

這是用房貸利率地板價2.06%、三十年期的本利均攤法算出來的，每貸款100萬元的月還款金額大約是3700元，如果你想知道不同利率的情況下，月還款金額是多少，可以在網路上直接搜尋「房貸計算器」，就能很快算出來。

◩ 可負擔房屋總價

最後，因為大部分房屋貸款成數都是落在7~8成之間，也就是用可負擔貸款去除以7~8成，就是你可以買的房屋價格。

這樣你會算自己能買多少錢的房子了嗎？

不過要注意的是，你要預留總價的2～3成作為頭期款，還有其他買房的額外成本，例如裝潢費、仲介費、稅費等等費用。

◩ 要不要用寬限期

再來談談貸款時「到底要不要用寬限期?」

很多人會說，我為什麼要用寬限期呢？我應該把本金一起繳清，趕快把錢還給銀行，這樣就不用一直背負房貸。但其實，如果你有現金流量的概念，反而會覺得寬限期越長越好。

為什麼這樣說呢？因為隨著時間的推移，錢的價值會變化。例如，你現在借1000萬，10年後、20年後、30年後的1000萬，價值會一樣嗎？其實錢會越還越少。另外，我們的薪資還會持續成長。假設你還有副業，我們基本上都是在成長中。比如說你現在貸款1000萬，但在20年或30年後，當你的資產增長，那時的1000萬可能跟現在的500萬一樣。所以說，寬限期其實是應該好好利用的。

不過，需要注意的是，寬限期一到，有些人會選擇轉貸，但轉貸會有額外的手續費成本。而且，現在央行為了打擊炒房，對六都及新竹縣市地區的第二間房貸有限制，不能使用寬限期。因此，善用寬限期是為了讓你手上保留更多現金。

現金流的概念是，現金放在手上不會出問題。但不要把所有錢都拿去繳貸款。留一些錢在身上周轉會更安全。因為我們最怕的是突然遇到什麼狀況，錢周轉不過來，那才是真正麻煩的事。

心靈自由財富就自由

這裡附帶一提，真的不要害怕繳房貸，一般認為貸款繳30~40年，根本就是房奴！

誰說貸款40年，就要繳40年呢?

一般人有很高機率，10~20年時間內，因為種種原因換房。

例如工作調動、家庭成員變動、年紀大等種種因素，想要換房，於是把這個房子賣掉。

這個時候，你的房價漲幅，早就抵銷了所有的利息，事實上是轉給下一手買家。

從歷史數據來看，時間軸拉到二十年以上，房價只有越來越高。所以根本不用擔心貸款越久繳越多利息。

所以最終要怎樣達到「心靈自由」的境界呢?

也就是擺脫「地理上的約束」，透過「買房」幫你增加的淨資產，哪裡無處不為家呢?

例如 : 早年有在台北買房的人，房價漲幅早就超過貸款了，誰說退休一定要在台北呢? 賣掉這間房，搬到其他縣市生活機能也不錯的地方，根本就不用擔心退休錢不夠的問題。

老實說，真的擺脫地理上的限制，這波房價漲幅，讓早年有買房的人，早就財富自由，可以提早退休了。

另外這本書也提到了預售屋、中古屋和買地的一些技巧，這部分看個人需求。有些人需要買中古屋，有些人需要買預售屋，這都無妨。

但我認為前面心態的部分非常重要。不管你買的房子是自住還是投資，都要清楚了解現金流是否能夠負擔。

無論如何，人生至少要有一間房，這樣可以更好地配置資產。以上就是我對這本書的心得。

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