買馬路送大樓坪數

買馬路送大樓坪數

​

最近京華城案子鬧得沸沸揚揚，有些人問我為什麼可以買馬路送大樓容積

小弟剛好在道路容積這個行業做過一陣子，可以分享一些相關知識給大家

​

首先大家要知道，你看到的馬路並不是都是政府的，

很多都是私人土地，就連台北市仁愛路這麼大的馬路，都有一堆私人土地，

但是因為被畫成"道路用地"，意思就是不能蓋大樓、不能做農田、不能停車，

唯一能做的事情，就是作為馬路使用，

那民眾當然會不開心，我的土地你拿來使用?

旁邊的土地可以蓋帝寶我這邊只能給大家做馬路，我不開心啊，於是一堆地主要求政府徵收這些"道路用地"。

​

但是政府也很為難阿，因為全台灣不是政府土地的馬路太太太太多了，

全部都徵收的話，那就沒錢做事了，

但是地主又一直抗爭，所以....政府想出來一個非常劃時代的天才方法，叫做「容積移轉」的政策。

​

這個政策怎麼天才呢?讓我來介紹一下，

要買這些道路要錢，但是政府沒錢怎麼辦?

那政府就憑空創造出一個可以賣錢的東西，

但是政府直接賣錢太沒有文化，我們台灣人都比較含蓄點，政府需要一個有錢的中間商來做白手套，那那個有錢的中間商就是建商。

​

怎麼做呢?民國88年，政府直接訂了一個法律，「都市計畫容積移轉實施辦法」，簡單來講，就是政府跟建商說，你想要多蓋多一點的坪數對嗎?(術語叫做容積)，那你去買那些道路用地捐給政府，政府就讓你多蓋一點喔(術語叫做容積移轉)。

​

這一條法律開啟了大航海時代，對於建商，他們開始拼命收購道路用地做容積移轉，以新北市為例，最多可以增加基準容積的20%，大家可以想想看，對於地主，這些道路用地，本來送人家都沒人要，現在竟然還可以賣錢，當然賣爆!

對於建商而言，建商買便宜的馬路，經過一些轉換，就可以拿來增加可賣面積的坪數(專業術語叫做建坪)，根本就是甜爆了；

對於政府，不用出錢就可以買到道路用地，空手套白狼，真的是一個三贏，贏麻了的狀況。

​

同時間，政府也發現這個政策好用，所以下放給地方，讓有些縣市，也可以依循一樣的方式，獲得免費的公園、綠地等等，減少抗爭。

​

但是容積移轉也有很多限制，譬如台北市的就不可以移轉到新北市，甚至新北市的三重區不能移轉到新北市的蘆洲區，即使只有一路之隔也不可以，然後每個重劃區裡面，也都有自己特別的容積移轉政策，這也造成每個行政區都有"不同的價格"，甚至馬路、公園、綠地還會再分出不同的價格。

​

那價格是怎麼定的呢?這就要介紹土地公告現值，通常是以這個為基底，乘上%數，所以我們在講的都是%數，而決定價格的真正因素，其實就是供需原理，看市場中買家多還是賣家多，譬如說台北市，因為比較少大重劃區的新建案，很少建商要買，所以大約都在15%上下，而三重區，因為有最新的仁義重劃區，裡面有一堆建案要蓋，所以一堆建商拼命買，價格大概是100~110%。

​

最有趣的是，容移還有分成很多種類，也有很多規定和細則，其中我覺得古蹟容移是裡面比較王者的，因為房子被指定成古蹟後，就不能拿來蓋新大樓，地主當然想盡辦法要讓它自燃，所以後來就也寫入容積移轉，將不能蓋新大樓的容積，可以拿去移轉，甚至可以不受區域限制移轉，常被用來當買不到時候的救火隊。

​

但是政府也不是白痴，建商買便宜的道路用地捐給我，換取建坪然後賣高價，是不是太小看我規則的制定者-政府的腳色，所以政府直接改規則，要求要多蓋建坪可以，但是其中一半要給我現金(專業術語叫做代金)，另外一半才能買道路捐給我，這一番操作，對建商而言，雖然沒有以前爆賺，但是還是大賺，對於政府來講，就直接爆賺，有些縣市甚至以後想要往全部給現金的方式(術語叫做全代金)，我拿了現金以後再自己去買道路用地就好了。

​

那如果有人想要進入這行，那會給他什麼建議呢?答案是要準備好現金，很多很多的現金，因為道路用地是不能貸款的，只能全部拿現金購買。

​

我記得以前做代銷的時候，接案的經理就講，「我以為我跟建商聚會在談的是建築設計，結果他們全部都在談道路用地。」因為對建商而言，道路用地才是最大的獲利阿。