今天第六集要講的是，商圈推動與租金維持
高雄有很多商圈，甚至曾經有非常厲害的商店街，網路上可查，例如說賣潮流品的新崛江、南北貨與年貨的三鳳中街、3C電器用品的建國路、花卉的興中路、鳳山的傢俱街等，應該還有更多更有歷史的，但現在不顯為人知，那就表示商圈沒落了，可能原因是沒觀光客、城市建設導致商圈轉移或轉型、消費行為轉向網購等等，還有一種是房東漲租金，商圈發展可能是天時地利人和，但都是集合眾人眾多努力，好好一個商圈沒落，很可能就回不去了，留下時代的眼淚，有沒有甚麼方式可以加強或維持商圈的發展。
今天是第六集 針對前述想法提出一個策略，讓大家思考評論，並對政策簡單論述。
方式：特定商圈發展計劃與策略
一、首先定義一個名詞，”特定商圈”，就是已經存在有一定知名度，店面聚集、消費者眾，有主題特色，例如說新崛江、三鳳中街，或是六合夜市，也可以廣義，例如，以前的誠悅廣場這種，一個建築物內有很多店鋪。
二、針對這些特定商圈，推出一個特定商圈發展計畫，這裡面有三個角色，第一是政府，第二是地主、第三是承租的商鋪。
三、政府的角色功能在於制定遊戲規則，玩遊戲的是店面地主與承租商店，決定是否加入遊戲，加入這個規則，並且回饋修正規則。
四、具體作法為：舉新崛江為例，政府針對新崛江特定商圈，先訂出針對新崛江的特定商圈規則，先劃定範圍，例如說東西南北邊界，或是哪些路的範圍，當然這些範圍可以擴大或縮小。第二是邀請所有範圍內地主與已承租的商店招開說明會，研討規則。
五、承上，對於來這邊承租的店鋪，規則規範出必須要是那些種類行業，可以減稅，例如說新崛江以潮流用品為主，那這種類型的，例如賣潮牌、球鞋、賣特色小吃、賣手環等等這種就可以減稅，這樣就能讓符合的現有店舖降低成本，拉長存活率，也可以吸引更多強力品牌來這邊發展。
六、承上，對於地主而言，規則就是，多久時間內要租出去，租出去可以減稅，例如說兩年內你這地主店面租不出去，提出一些懲罰措施，但是若你租出去了，你可以有獎勵措施，例如減稅。
綜上所述，等於政府制定了一個遊戲規則，讓地主與承租者來加入，地主若把店面租出去就可以減稅，承租方若是符合當地推動的產業也可以減稅，各方都有權利義務，都有獎勵或懲罰，就是這樣的一個玩法。
這樣會產生什麼變化，我的推想：
一、地主與承租戶的博弈，地主要提高租金，他要考慮承租戶不租，他不但拿不到租金，還沒辦法減稅，甚至要納入懲罰，以前沒有這個制衡手段，現在有一個措施來抑制。而承租戶可以聯合抵制，說好不去租這間，因為租金高得不合行情，逼迫地主降低租金，否則不但要空轉，無法拿減稅措施，要持續償還擁有店面的貸款與稅款，還要面對懲罰條件等等。
二、承租戶對營業類別的博弈，若是非這商圈的優先推動產業，他沒有減稅措施，跟其他符合的商家比，同樣租金下，他的營運成本較高，會不會考量退出這商圈或是考量轉成優先產業類別。
三、政府與地主的博弈，政府推動這個政策，若是一面倒向承租方，只圖利店家，或是提出很強的抑制措施，例如說，你3個月租不出去，就不能加入來玩，這樣地主就會群起抗議，反對這個策略在這個商圈施行，回歸原始自然狀態，大家都不要玩，所以政府必須提出對地主與承租戶皆公平的的條件規則。
四、同理，政府與承租戶的博弈，承租店鋪若是政府提出的條件不好，他們也不會想加入，因為他們無法遏止地主的調漲租金，無利可圖，所以他們也會對政府提出條件。另外針對產業類別，也會有產業公會爭取哪些類別的納入與排除，變成討論商圈的未來發展。
五、當然配套措施有很多種，例如說地主而言，可以規範每年只能調漲上限5%，或是沒租出去要有懲罰條款等，對承租戶而言，規範同類型商店只能有幾家的總量管制，或是當營業額遠超租金比例，必須有回饋給地主的措施等，都可以去想。
所以變成三方博弈，大家為了讓商圈共榮，地主願意持平租金或是合理調漲租金，承租店鋪願意加入，變強與回饋，政府維持商圈並能持續稅收來訂定規則，商量出一個大家都有利的辦法，變成三方共贏。這樣的方式，可以推動在所有不同的區域，甚至可以造出一個商圈，希望提出這個想法，可以讓特色商圈持續發展，城市變得更進步，聽到新崛江沒落其實蠻傷心的，那邊充滿年少時的回憶。
