您是買房首購族嗎?您有自住購屋需求嗎?您是否也因為今(2024)年7月開始為各家銀行信貸緊縮,為銀行限制貸款的「限貸令」,而擔心呢?
如果您是自住需求,且具有首購身份,可先了解「新青年安心成家購屋優惠貸款」(簡稱新青安)是什麼,本文將簡單整理新青安貸款。在了解新青安貸款後,文末也會說明最近大家熱烈討論的限貸令。
「青年安心成家購屋優惠貸款」(簡稱青安貸款)是政府2010的專案,目的是協助無自有住宅的青年購屋,減輕民眾居住負擔,2023年8月1日政府加碼推出「新青年安心成家購屋優惠貸款」(簡稱新青安貸款),提供青年更多優惠措施),申請期限至 2026 年7月31日。
符合民法規定之成年年齡以上(18歲)即可申辦本項貸款,首次購屋者,申請人(借款人)與其配偶及未成年子女均無自有住宅。
2023年8月1日以後經銀行核貸本優惠貸款者,自2024年6月27日起,不得再次申貸本優惠貸款;經農業金融機構核貸青年安居購屋優惠貸款(下稱農安貸款)者,自2024年8月13日起不得申貸本優惠貸款。
台灣8家公股銀行包含:臺灣銀行股份有限公司、臺灣土地銀行股份有限公司、合作金庫商業銀行股份有限公司、第一商業銀行股份有限公司、華南商業銀行股份有限公司、彰化商業銀行股份有限公司、兆豐國際商業銀行股份有限公司、臺灣中小企業銀行股份有限公司 ,各家銀行規定請參考內嵌連結。
新青安貸款最高成數8成,自2023年8月1日起,最高額度由800萬元提高至1,000萬元,借款金額如逾1,000萬元,在最高1,000萬元之內,適用本項貸款,超過1,000萬元部分,則適用承貸銀行之其他貸款方案(可參考上方銀行連結);借款金額如低於1,000萬元,則以借款金額適用本項貸款。
貸款年限由30年延長至40年,寬限期從3年延長至5年,寬限期滿後可選擇本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。
以新貸戶適用為原則,舊貸戶貸款年限及寬限期,可視個案情況洽承貸銀行申請辦理(寬限期未滿5年者均得申請個案認定)。
新貸戶定義放寬為2023年8月1日前已申請本項貸款但尚未撥貸者及2023年8月1日後新申請者。
每家銀行略有不同,以各銀行規定為主,以台灣銀行為例,需要提供以下文件:
貸款申請書 身分證正反面影本 戶口名簿或戶籍謄本 房屋稅單及地價稅單 買賣取得者檢附契約書影本 土地及建物所有權狀影本暨登記簿謄本 最近一年繳納綜合所得稅資料
開辦費用每家銀行不同台灣銀行每件為新台幣3,000元,兆豐銀行則為5,000~8,000元,信用查詢費用為新台幣300元。想了解其他額外費用,建議參考上方銀行連結。
新青安貸款的房貸利率分三種:一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率,一經選定不得變更。
貸款利率以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達500萬元機動利率為基準利率,自2024年3月27日起為1.72%(圖表計算時機動利率為1.595%,下文計算以1.595%計算),借款人得自由選擇一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息,一經選定不得變更。
為減輕民眾購屋成家之資金負擔,基準利率自
2022年3月23日起至2026年7月31日止,減少調升0.125%;
2023年8月1日起至2024年3月26日止,由內政部住宅基金補貼0.25%;
2024年3月27日起至2026年7月31日止,由內政部住宅基金補貼0.375%,新、舊貸戶均適用,惟轉貸(含自行改貸)之借款人不適用之。
按基準利率固定加0.585%(目前為1.805%)機動計息。但自2021年1月1日起新貸放案件,按基準利率固定加0.555%(目前為1.775%)機動計息。2020年12月31日前已撥款者,不得變更計息方式。
前2年按基準利率固定加0.345% (目前為1.565%)機動計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.865%)機動計息。
前2年採固定利率,第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.745%)固定計息,第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.845%)固定計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.865%)機動計息。
隨著新青安貸款的推出,讓台灣原本過熱的房市更加活躍。根據鉅亨網資料整理,2024年上半年六都成交量上升27.6%,創11年來新高,主要是由於申請房貸人數增加及貸款金額擴大所致。
今(2024)年7月開始,銀行房貸逼近滿水位,房貸的申請開始陸續出現愈來愈難的情況,不少銀行已經開始實施限貸政策,調高利率和降低貸款成數,這一系列措施無疑給市場帶來了不小的震撼。
限貸令是由銀行法72-2限制放款,主要內容「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%。」這限制包括新青安房貸在內。為避免違規受罰,銀行通常在達到28%時就會拉響警報,開始暫緩甚至暫停收件。
近期,央行已經推出第七波打房政策,將第二戶房貸的貸款成數從60%降至50%,並取消了寬限期,這一政策再次對換屋族施加了壓力。許多家庭原本打算透過賣掉第一戶來購入新房,但如今的政策卻使得他們面臨更大的風險。許多家庭的財務規劃因此受到嚴重影響*。
*在2024/10/9央行宣布放寬第七波信用管制,新青安貸款在某些情況下可免受「限貸令」的影響。例如,當自然人繼承房產或有實質換屋需求時,這些情況下的新申辦貸款可不受限貸令約束。(延伸閱讀:換屋族照過來!央行放寬第七波信用管制,讓房貸更輕鬆)
資料來源:
〈房產〉買氣穩健 全台六都上半年交易量年增27.6% 創11年新高