上榜心得文：112年不動產經紀人、113年不動產估價師

感謝神明保佑；感謝大學老師們的基礎教育、糕點老師群精準的備考方式，兩者缺一不可；感謝讀書會的考試夥伴；感謝家人朋友、公司主管和同事，支持我每一個選擇（不過度關心真的是對考生最大的尊重）。

後續如果有任何人在考試上需要協助，必定不吝分享自己的經驗。

一、前情提要

• 本科系畢業，在小建設公司工作經驗2年多辭職備考。當了3個月全職考生內心不安，在規劃公司兼職到113年底。
• 畢業5年後第一次準備證照考試，因為終極目標是考上估價師，因此我是用以戰養戰的方式逆著準備：估價師第一次考試→經紀人（上榜）、考地政士→考估價師（上榜）。
• 讀書工具：每科原則一本書+手寫筆記+電子化樹狀圖。法典唯一支持陳立夫老師《土地法規》；糕點課程：111年估價師面授、112年經紀人+地政士函授。
• 2年之間的心態調整：剛開始很慌張，怕辭職又沒考上浪費1年。後來在規劃單位兼職反而能定下心，而且因為工作產生「希望持續準備、盡量考上，然後幫助需要的人」的動力。考試後期遇到備考夥伴，每週有讀書會互相督促，堅持每天都要讀書，就算只有1個小時都好，就像每天要發動引擎熱車。

二、經紀人備考方式

112年不動產經紀人考試成績單

1. 備考期間：3個月。8月考完第一次估價師後，9月開始準備經紀人，先把民法跟經濟4法搞定，10月把土法、土稅run一遍，11月翻一下估價理論。
2. 考試技巧：準備考試前先瀏覽過考試題目，了解考試的特性和重點。以經紀人來說，有選擇題可以幫忙拉拉分數，但選擇題也非常喜歡考細節和數字。我在策略上，考前一個月先快速刷選擇題，偵測考點把漏掉的重點補起來，順便細背一次數字。
3. 考科準備

• 民法概要：以準備地政士的心態和考試難度，把民法掃過一遍。個人力推糕點的高高老師，把每個重點都用樹狀圖講的滿清楚的。掃過一遍之後大概就知道每個章節的重點在哪。新手要自己準備確實有點難度。
• 不動產估價概要：第一輪準備估價師的時候已經翻過一遍，這科直接寫測驗題。經紀人這科的題目不太會surprise，基本名詞解釋、程序、概念搞懂就可以了。
• 土地法：這科每個地政相關考試都會碰到，翻來翻去也就差不多那些重點。個人覺得比較重要點在於，讀書的過程中要練習去意識：這個重點是公法還是私法？舉例來說，土法§34-1跟私法相關，請跟民法共有相關內容一起讀；土地徵收是公法，所以很多觀念會連結到行政程序法和憲法，相對而言也更多大法官解釋（和新聞）需要留意。
• 土地稅：每種稅的格式大同小異，考法也差不多。新修法請牢記。
• 不動產經紀4法：讀爆糕點講義，反覆畫樹枝圖。

三、估價師備考方法

113年不動產估價師考試成績單

1. 備考期間：112年9-11月準備經紀人；休到過完春節，113年3-6月準備地政士；6月考完地政士，馬上準備估價師差異科目（5科）到8月。
2. 考科準備：

• 法規記憶類—6月之前搞定（民法、土地法、土地稅承上）
• • 雖然全部都是背誦，但法體系/結構很重要。相關科系還是有優勢，勤畫樹狀圖可以幫助理解（自己畫才有用）；死背內容感謝高點曾老師的口訣。
  • 物權+不動產法規：糕點曾老師講義+自製筆記。基於考試策略，6月前跟著其他考試考程複習：11月考經紀人、6月初考地政士。民法、土地法、土地稅、土地登記、平均地權條例…等會有一定基礎。
  • 土地利用：糕點曾老師講義+自製筆記。把計畫和手段分開，勤畫時間軸幫助釐清程序先後，口訣多記。
  • 關注近幾年修法和時事，舉例說明：34-1、繼承登記、測量、估價師法、房屋稅、平均地權、憲判字、都市計畫爭議、國土計畫爭議；陳立夫老師的土地法釋義請多看幾次。
• 計算類—7月強力計算
• • 投資：林左裕老師專書+糕點許老師專書（小紫）、課堂講義（小白）。
  • • 這科只讀補習班會出事。左裕老師的專書可以拯救觀念理解、專有名詞（特別是美國次貸風暴）。許老師的小白本當練習本，把題目算到記起來，左裕老師的書有針對租房買房分析，也請熟練。如果兩個老師的算法有衝突，請依照公式判斷誰的解釋更合情理。
  • 估價實務：糕點許老師專書。不得不承認今年題目簡化很多。把每個程序、動作寫到位：文字解釋+公式+計算，一步一步算就好。（感謝已經在事務所上班的朋友，考前還特別花時間跟我講解土地開發分析法的實務操作概要。）
• 理解類—7月記憶主力
• • 經濟學：糕點許老師專書。這科很神奇，第一次我念了1年，得到38分；第二次念了一週，得到66分，由此可知，經濟需要的不是死記，而是融會貫通（以及就算不會寫也想辦法自創圖的厚臉皮）。我的做法是寫成心得筆記而不是傳統的考試筆記，因為心得筆記必須要熟習每個圖的意思，才能產出自己的理解。建議可以找一個最熟悉的章節（我選地稅）切入，往前、往後讀，幾乎8成的圖都可以用供給、需求線去解釋，慢慢讀不難理解，不懂的地方就先記起來跳過，最後會發現每張圖都可以互相解釋，換句話說，就是一件事情的不同觀點。準備請多畫圖，畫到可以默寫為止，考古題解答參考就好，練習同一題多畫幾種圖。建議準備一張經濟學圖說All in One給考前衝刺用（感謝讀書會支援）。
  • 估價理論：糕點許老師專書。這科也是記憶和理解各一半的科目，把每個考點當成一個block，多看考古題可以幫助聯想每個block可以怎麼考，用在哪裡、跟哪個方法比較。考古題解答參考就好。
• 考前猜題—8月總複習
• • 各科用樹狀圖默寫，把覺得會考的整理出來(這邊就用電子檔)，然後核對一次課本確定有沒有漏、跟讀書會考友分享。
  • 考古題討論：讀書會考友互相選認領科目講解給其他人聽、找有深度的考古題，資料不事先提供現場互相討論。
  • 補充資料：相關期刊論文一點點、找業界朋友聊天、報紙、學者臉書、專家專欄eg.左裕老師的好房網專欄。

四、總結

1. 讀書靠累積。高考準備2年是合理的，給自己時間。一天真正能專心的時間不多，平均每天3-5個小時足已。就算出去玩或出差也要堅持帶著參考書讀1-2個小時，重點在於找到讀書節奏並且持續下去。考試當天就當作去跟老師用紙筆聊天，分享自己對一件事情的觀點。
2. 目前國考的走向還是以記憶（而不是應用或問題解決）為主，本科系的考生畢業一段時間後再回頭考試，學生時期的紅利（記憶力）已經差不多消耗完了，但紮實的基本動作仍助於理解科目觀念。此外，工作經驗也會提供更具體的想像，以我來說：工作一段時間後才逐步理解法律類科的行政操作到底是甚麼意思；執行經驗也有回饋到考題本身，例如ESG、都市更新、國土計畫等等。

「考試」是一種技術，不等於「做學問」；「考上」是一種身分，而不等於「做事能力」。期許自己考上後be humble、有機會多和產官學前輩們交流學習。