從所得稅到房屋稅！公益出租人的稅務優勢

隨著房價高漲，租屋需求日益增加，政府推出「公益出租人」政策，透過稅賦優惠鼓勵民眾將閒置房屋出租給經濟或社會弱勢族群，以解決租屋市場供需失衡並促進居住正義。本文將簡述公益出租人的申請資格、稅務優惠、申請流程及政策優缺點。

一、什麼是公益出租人？

根據《住宅法》第3條，「公益出租人」是指將合法住宅出租給符合租金補貼資格者（如低收入戶、身心障礙者等），或透過社福團體轉租給相關對象，並經地方主管機關認定的房東。房屋須為合法建築、有門牌且僅限居住用途，租約中需載明房東身份證號。此政策旨在增加出租意願，穩定租屋市場。

二、稅務優惠

過去，房東因高額稅負（如所得稅、地價稅）常限制房客申請補貼或遷入戶籍，損害租戶權益。公益出租人政策透過稅賦減免解決此問題：

1. 綜合所得稅
   公益出租人每屋每月租金收入最高15,000元免稅，大幅降低稅負。
2. 房屋稅
   「囤房稅2.0」針對多屋族提高稅率，但公益出租房屋適用自用住宅稅率1.2%，而非一般出租的較高稅率，減輕房東負擔。
3. 地價稅
   一般出租房屋地價稅率為10‰至55‰，公益出租房屋則適用自用住宅的2‰，最多可享5倍優惠，且不因房客申請補貼而喪失資格。

三、申請與認定方式

成為公益出租人有兩途徑：

1. 自行申請
   房東提交申請書及身份證影本至縣市政府，獲認定函後生效。
2. 政府自動認定
   若房客已申請租金補貼並符合資格，政府直接認定房東為公益出租人，無需額外申請。 房東可透過「公益出租人查詢網」確認資格，確保享有優惠。

四、優點與缺點

優點

• 綜合所得稅每月15,000元免稅。
• 房屋稅適用1.2%自用稅率。
• 地價稅享2‰優惠（視地方規定）。
• 促進社會公平，幫助弱勢族群。

缺點

1. 土地增值稅無優惠
   自用住宅出售可享「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率，但公益出租房屋因「出租」行為，出售時無法適用，增加房東成本。
2. 資格不穩定
   公益出租人資格依房客補貼資格而定。若房客未來喪失資格，房東稅賦優惠隨之中止，稅額可能劇增，帶來不確定性。

結論

公益出租人政策以稅賦優惠激勵房東出租閒置房屋，緩解租屋壓力並支持弱勢族群。然而，土地增值稅限制與資格不穩定性讓部分房東卻步。建議房東衡量自身需求與稅務影響，決定是否參與此計畫。

延申閱讀：公益出租人是什麼?申請資格、稅務優惠、優缺點一次看懂

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