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想瞭解各項不動產相關主題歡迎留言提問，用客觀及理性角度為您分析。對於自營商來說，購屋貸款一直是一道難題。與一般受薪階級相比，自營商收入不固定、財務透明度較低，讓銀行對貸款審核更加嚴格。然而，這並不代表自營商無法順利貸款買房！本篇文章將解析自營商申請購屋貸款的難點、銀行評估標準，以及提高核貸率的方法。
為什麼自營商貸款比較困難？
- 收入不穩定：銀行偏好穩定薪資收入的借款人，而自營商的收入波動較大，讓銀行在評估還款能力時較為保守。
- 報稅收入偏低：許多自營商為了節稅，可能透過各種方式降低所得申報，但這也會影響銀行認定的收入，進而影響可貸金額。
- 財務透明度較低：受薪階級通常有薪資轉帳紀錄、勞健保證明等文件可供佐證，但自營商的收入來源多元，財務狀況較難評估。
銀行如何評估自營商貸款條件？
銀行在審查自營商的貸款申請時，通常會參考以下幾項指標：
- 報稅所得：通常以近兩年的綜合所得稅申報資料為準，銀行會根據申報的淨所得來推算可貸金額。
- 銀行存款紀錄：若能提供穩定的存款進出流水帳，可提升財務透明度，讓銀行更有信心放貸。
- 公司營業狀況：若有開立公司，銀行可能會參考公司營收報表、營業登記資料，評估企業的穩定性。
- 信用紀錄：個人信用分數（如聯徵紀錄）、信用卡使用狀況、過去貸款還款紀錄等，都是影響核貸與否的重要因素。
提升核貸率的方法：
- 提高報稅所得
- 可透過合法方式提高申報所得，例如降低成本列舉、適度提高薪資支出。
- 雖然可能會繳較多稅，但可提升銀行對財務狀況的信任度。
- 保持穩定存款紀錄
- 建議將收入存入固定帳戶，避免大量現金交易，讓銀行能清楚掌握收入狀況。
- 每月固定存入一定金額，展現穩定儲蓄能力。
- 準備完整財務文件
- 提供公司財務報表、營業登記證明、發票或合約等，增加銀行對事業穩定性的信心。
- 若有長期合作的客戶，建議提供合約或交易紀錄，證明收入來源穩定。
- 選擇適合的銀行與貸款方案
- 每家銀行對自營商貸款的審核標準不同，可多方比較，尋找對自營商友善的銀行。
- 可考慮「純收入計算貸款」或「資產擔保貸款」，讓銀行以不同方式評估還款能力。
- 提高頭期款比例
- 若貸款成數不足，增加頭期款比例可降低銀行的風險，提升核貸機率。
- 可考慮利用其他資產，如不動產、保單等，作為擔保，提高貸款額度。
自營商雖然在貸款審核上面臨較高門檻，但透過合理的財務規劃、提升報稅所得、建立穩定財務紀錄，仍然有機會順利取得購屋貸款。建議自營商在貸款前，先做好財務準備，並多方比較銀行方案，選擇最適合自己的貸款方式。
購屋是人生大事，面對貸款挑戰，不妨以更積極的態度準備，讓買房計畫順利實現！
—來自王靖凱aka正直的不動產發佈於不動產？您不能不知道的事！
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