1. 前言
不動產稅賦在台灣的房地產交易中扮演著極為重要的角色，對於土地所有權人、買方及投資者而言，理解相關稅制是進行房地產決策的基礎。在眾多不動產稅賦中，土地增值稅是一項關鍵的稅目，其課徵與土地所有權的移轉息息相關 。本報告旨在提供對土地增值稅的全面解析，從其基本定義、課徵時機、稅率計算，乃至於特殊的優惠稅率與免稅規定，進行深入的探討。透過本文，期望能協助讀者更清晰地理解土地增值稅的各個面向，進而做出更明智的房地產決策。
2. 土地增值稅之定義
土地增值稅，顧名思義，是對土地價值自然增長部分所課徵的一種稅賦，其課徵時點通常在土地所有權發生移轉時 。更精確地說，土地增值稅是一種間接稅，以土地所有權人在持有期間因土地自然漲價所獲得的利益為課稅基礎 。當土地所有權人透過買賣、交換、贈與等方式移轉土地所有權時，政府即會對其土地價值在持有期間的增長部分進行課稅 。此項稅賦的主要目的是為了使全體社會共享土地因經濟發展及社會進步所帶來的自然增值利益 。因此，土地增值稅並非針對土地的總價值課徵，而是專注於土地價值的淨增長。
3. 土地增值稅之課徵時機與納稅義務人
土地增值稅的課徵時機點主要在土地所有權發生移轉時，根據不同的移轉原因，納稅義務人也會有所不同 。以下列舉幾種常見的土地移轉情況及其納稅義務人：
- 有償移轉（如買賣、交換）： 在土地進行買賣或交換等有償移轉時，原土地所有權人，也就是土地的出賣人，為土地增值稅的納稅義務人 。這是因為土地所有權人在移轉時取得了相應的代價 。
- 無償移轉（如贈與）： 在土地以贈與等無償方式移轉時，取得土地所有權之人，也就是受贈人，為土地增值稅的納稅義務人 。這是因為土地所有權人在移轉過程中並未支付代價 。
- 政府照價收買： 當政府依據公告地價收買土地時，原土地所有權人仍為土地增值稅的納稅義務人 。
- 設定典權： 根據稅法規定，已規定地價的土地設定典權時，出典人（即土地所有權人）須繳納土地增值稅 。然而，待典權期滿回贖時，原繳納的土地增值稅將無息退還給納稅義務人 。
- 信託土地之有償移轉或設定典權： 若土地為信託財產，在信託關係存續期間發生有償移轉所有權或設定典權等情況時，受託人為土地增值稅的納稅義務人 。
- 信託土地歸屬： 當信託關係結束，受託人依信託本旨將信託土地移轉給委託人以外的歸屬權利人時，該歸屬權利人為土地增值稅的納稅義務人 。
- 共有土地分割： 若為共有土地的分割，屬於無償移轉，原則上由取得價值增多者繳納土地增值稅 。
由此可見，土地增值稅的納稅義務人主要取決於土地移轉的性質，是有償或無償，以及在不同的法律關係中，何者因土地價值的增長而受益。
4. 土地增值稅之計算
土地增值稅的計算核心在於土地漲價總數額，其計算公式如下 ：
土地漲價總數額 = 申報土地移轉現值 - (前次移轉現值或原規定地價 × 臺灣地區消費者物價總指數 / 100) - 可扣除成本
以下針對公式中的各個組成部分進行詳細說明：
- 申報土地移轉現值： 指土地所有權移轉時，向稅捐稽徵機關申報的土地現值 。申報人可以選擇使用兩種價格之一作為申報移轉現值：一是土地所在地的地政機關在每年1月1日公告的公告土地現值乘以移轉土地的面積；二是買賣雙方合意之價格，即實際交易價格（契約總價值）。然而，若申報的移轉現值經稅捐稽徵機關審核後認為低於公告土地現值，稽徵機關可能照其自行申報的移轉現值收買該土地，或照公告土地現值核課土地增值稅 。
- (前次移轉現值或原規定地價 × 臺灣地區消費者物價總指數 / 100)： 這一部分代表經物價指數調整後的土地取得成本 。前次移轉現值指的是該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報的移轉現值；若土地從未移轉過，則以民國53年（西元1964年）規定的地價或之後舉辦的第一次規定地價為準 。為了反映通貨膨脹對幣值的影響，前次移轉現值或原規定地價需乘以臺灣地區消費者物價總指數進行調整 。
- 可扣除成本： 指土地所有權人在持有土地期間，為改良土地所支出的費用，可以從土地漲價總數額中扣除 。主要包括改良土地費用（如更換土壤、填土等）、已繳納的工程受益費、土地重劃費用，以及因土地使用變更而無償捐贈給政府作為公共設施用地的公告現值總額 。
計算出土地漲價總數額後，即可依據不同的土地用途及持有年限，適用不同的稅率。土地增值稅的稅率分為一般稅率及自用住宅用地稅率兩種 。
一般稅率： 土地增值稅的一般稅率採累進稅率，依據土地漲價總數額超過按物價指數調整後的前次移轉現值或原規定地價的倍數（漲價倍數）分為三級 ：
- 第一級：土地漲價總數額超過調整後的前次移轉現值或原規定地價未達百分之一百者，稅率為20% 。
- 第二級：土地漲價總數額超過調整後的前次移轉現值或原規定地價在百分之一百以上未達百分之二百者，其超過部分稅率為30% 。
- 第三級：土地漲價總數額超過調整後的前次移轉現值或原規定地價在百分之二百以上者，其超過部分稅率為40% 。
此外，為鼓勵長期持有土地，針對持有土地年限超過20年以上者，其土地增值稅超過最低稅率（20%）的部分，另有減徵優惠 ：
- 持有土地年限超過20年以上未滿30年者，減徵20%。
- 持有土地年限超過30年以上未滿40年者，減徵30%。
- 持有土地年限超過40年以上者，減徵40%。
自用住宅用地稅率： 若土地符合自用住宅用地的條件，則不適用上述一般稅率，而可適用較優惠的固定稅率10% 。適用自用住宅用地稅率的條件相當嚴格，將在後續段落詳細說明。
Snippet 提供了一個土地增值稅的計算範例，詳細展示了土地漲價總數額的計算方式、漲價倍數的計算，以及應納稅額的計算過程，包括長期持有土地的減徵優惠。透過實際案例的說明，更能幫助理解土地增值稅的計算方法。
5. 自用住宅用地之特別規定
為減輕自住房屋所有權人的稅賦負擔，台灣的土地增值稅設有自用住宅用地的優惠稅率，僅為10% 。然而，要適用此優惠稅率，必須符合一系列嚴格的條件。根據相關規定，自用住宅用地的優惠稅率又分為「一生一次」及「一生一屋」兩種情況 。
「一生一次」自用住宅用地優惠稅率： 指每個人一生中只有一次機會可以適用10%的優惠稅率，其適用要件如下 ：
- 地上房屋所有權人為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有 。
- 土地所有權人本人、配偶或直系親屬在簽訂買賣契約前，已在該地辦竣戶籍登記 。
- 出售前一年內，該土地未曾出租或供營業使用 。
- 自用住宅建築完成未滿一年者，其房屋評定現值必須是房屋基地公告現值的10%以上 。
- 都市土地面積未超過300平方公尺（約90.75坪或3公畝）；非都市土地面積未超過700平方公尺（約211.75坪或7公畝）。
「一生一屋」自用住宅用地優惠稅率： 指在已使用過「一生一次」優惠稅率的前提下，出售時名下僅有一間房屋並符合下列要件者，可以再次申請適用10%的優惠稅率 ：
- 出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女，沒有該自用住宅以外的其他房屋 。
- 出售前持有該土地6年以上 。
- 土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售土地前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年 。
- 出售前5年內，該土地沒有供營業使用或出租等情況 。
- 都市土地面積未超過150平方公尺（約45.375坪或1.5公畝），非都市土地面積未超過350平方公尺（約105.875坪或3.5公畝）。
值得注意的是，「一生一次」的優惠稅率每人一生僅能使用一次，而「一生一屋」的優惠稅率在符合條件的情況下可以多次使用 。此外，無論是「一生一次」或是「一生一屋」，都僅適用於買賣行為，贈與並不適用 。
為更清晰地比較「一生一次」與「一生一屋」的適用條件，下表進行了整理：
條件「一生一次」「一生一屋」是否曾使用過「一生一次」不要求必須已使用過其他房屋所有權無明確限制出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女不得擁有該自用住宅以外的房屋 土地持有年限無明確限制出售前持有該土地6年以上 戶籍登記及持有年限簽約買賣前辦竣戶籍登記 出售土地前，土地所有權人或其配偶、未成年子女在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年 使用限制出售前1年內未出租或供營業使用 出售前5年內無供營業使用或出租 房屋現值條件自用住宅建築完成未滿1年，房屋的評定現值必須是房屋基地公告現值的10%以上 無此條件面積限制（都市土地）未超過300平方公尺（約90.75坪或3公畝）未超過150平方公尺（約45.375坪或1.5公畝）面積限制（非都市土地）未超過700平方公尺（約211.75坪或7公畝）未超過350平方公尺（約105.875坪或3.5公畝）使用次數一生一次符合條件可多次使用
由此可見，適用自用住宅用地優惠稅率的條件相當繁瑣，旨在確保此優惠僅能落實在真正有自住需求的納稅人身上。
6. 土地增值稅之免稅及不課徵規定
在特定情況下，土地移轉可以享有免徵或不課徵土地增值稅的優惠 。
免徵時機（免徵土地增值稅）： 以下情況的土地移轉可以免徵土地增值稅 ：
- 各級政府出售或依法贈與的公有土地 。
- 各級政府受贈的私有土地 。
- 因繼承而移轉的土地 。
- 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用的土地 。
- 被政府徵收的土地 。
- 都市計畫法指定的公共設施保留地，在尚未被徵收前移轉者 。
- 依法得徵收的私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者 。
不課徵時機（得申請不課徵土地增值稅）： 以下情況的土地移轉可以申請不課徵土地增值稅 ：
- 配偶相互贈與之土地 。
- 作農業使用之農業用地，移轉與自然人時 。
- 土地為信託財產者，於相關規定信託關係人間移轉所有權 。
- 區段徵收之土地，以現金或抵價地補償其地價者 。
這些免稅及不課徵的規定，體現了政府在特定政策目標下的考量，例如鼓勵公益事業、保障農業發展、以及避免夫妻間財產移轉的稅賦負擔等。值得注意的是，部分不課徵的情況需要納稅義務人主動提出申請。
7. 土地增值稅之申報與繳納程序
土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人應在訂定契約之日起30日內，向土地所在地的稅捐稽徵機關申報土地移轉現值 。若逾期申報，將以稅捐稽徵機關收件日當期的公告土地現值作為移轉現值，核定應納的土地增值稅 。因此，務必留意申報期限，以保障自身權益。Snippet 提及，申報人應檢附土地增值稅申報書及所有權移轉契約書影本向稅捐處申報。納稅義務人（如第四節所述）在收到稅捐稽徵機關核發的稅單後，應依規定期限繳納土地增值稅。
8. 結論
土地增值稅是台灣在土地所有權移轉時，針對土地價值自然增長部分所課徵的重要稅賦。其計算方式涉及申報現值、前次移轉現值或原規定地價的調整、以及可扣除的成本。一般土地適用累進稅率，而符合條件的自用住宅用地則享有優惠稅率。此外，針對長期持有土地者，亦有減徵的規定。同時，在特定情況下，土地移轉可以享有免徵或不課徵土地增值稅的優惠。
對於在台灣進行不動產交易的個人或企業而言，深入理解土地增值稅的相關規定至關重要。這不僅有助於正確評估交易成本，也能確保在符合條件的情況下，能適用優惠稅率或主張免稅，從而做出更為有利的決策並確保合法合規。
