一、 獲利來源:
(1) 資本利得:
指房地產買入後,因市場價格上漲,以較高價格售出所獲得的價差收益。
(2) 投資收益(租金收益):
持有房產時,透過出租房屋所獲得的現金收入。
二、成本來源:
(1)購置成本:買進時的支出費用。例如:頭期款、印花稅、契稅、仲介費用。
(2)持有成本(每年持續產生的費用):
持有期間持續生產的費用。例如:房屋稅、地價稅、房屋管理維護費用、貸款利息。
(3)出售成本:出售時的費用。例如:仲介佣金、房地合一稅或土地增值稅、修繕費。
三、買房VS租房:
買房優點:
資產累積、居住穩定性、個性化裝潢、貸款槓桿效果。
租房優點:
資金靈活、居住彈性、較低的居住成本壓力。
買房缺點:
初期資金壓力大、房貸長期負擔、流動性低、額外成本支出
租房缺點:
居住穩定性差、無法資產累積、個性化空間受限。
四、數種評估法:
(1)200倍法則:
評估房屋是否值得購買。公式房屋合理價格=每月租金× 200。
(2)333法則:
自備頭期款應占房價約 三分之一之內,每月房貸支出應控制在月收入的 三分之一之內,房貸總額勿超過家庭年收入的 三倍 左右。
(3)28/36法則:
每月房貸支出不應超過月收入的28%,所有債務(房貸、信用卡、車貸等)不應超過月收入的36%。
五、小額投資REIT:
(1)原因:
台灣房地產租金回報率低,海外房地產租金投報率雖高,但有賣不出去,或是物業公司或建商預繳租金,假裝有一定的租金收入,誘使海外投資者投資等……原因。
(2)何謂REIT(Real Estate Investment Trusts):
稱為 不動產投資信託基金,是一種透過集合投資人資金來投資不動產的證券商品,投資人可藉此間接投資房地產市場,享有租金收益與房地產增值的潛在利益。
(3)特性與優勢:
高股息收益率、資金門檻低、流動性高、多元化投資標的、法規要求將高比例租金收入(通常約90%)發放給投資人,以享有稅務優惠。
結語:
對於多數人來說,購買房地產是一項人生的重大投資,希望讀者在看完此文章後,做好功課不被話術迷惑,再決定購入,人生重大的資產。