一、依買家身份區分策略：
🔹 自住客
- 重視生活品質：坪數、樓層、學區、景觀等需求比重高達 8 成。
- 對貸款流程較不熟，與銀行關係會影響利率與成數。
- 決策慢、要求多，易錯失「A+物件」。
- 心態上多為「自住兼投資」。
🔹 投資客
- 看重租金收益、增值潛力與成本控管。
- 與銀行熟悉，利於取得高成數貸款。
- 關注未來價格與脫手靈活性。
🔹 投機客
- 尋找低價、高風險物件（如凶宅、屋況差）。
- 利用槓桿與「寬限期」提高資金運用效率。
- 靠包裝與轉售套利。
二、依房產條件區分策略：
🏢 套房
- 坪數小會影響貸款成數，地段好可補足。
- 小資族可做為「跳板」使用。
🏚️ 舊公寓
- 屋齡高但坪數大，整理後具增值空間。
- 好地段仍可貸至八成。
👻 凶宅
- 價格低廉但貸款困難、交易風險高。
- 適合高風險承受者或專業投機客。
🎨 裝潢屋
- 賣相佳但裝潢成本常被灌進總價。
- 精裝可提升吸引力，但不一定實用。
三、貸款與財務策略：
💳 信用與財力建設
- 穩定收入、存款證明與良好還款紀錄是關鍵。
🕐 寬限期運用
- 首購族最多可享 5 年寬限期＋轉貸延長。
- 運用得宜可實現「資產效率最大化」。
🏦 銀行看人不只看房
- 同一房貸條件可能因人而異，關鍵在個人條件。
四、房仲與市場操作：
🤝 與房仲建立合作關係
- 好案子常優先給熟客或行動快的買家。
- 自住客需快速做決策、明確溝通需求。
📍 地段與建設是核心價值
- 傳統精華區、重劃區與重大建設帶動區皆具潛力。
📈 善用實價登錄與市場資訊
- 熟悉行情有助於議價與判斷合理價格。
