房屋買賣過程中存在大量訊息不對稱，掌握資訊的一方能夠利用資訊優勢讓另一方成為冤大頭，這在二手屋市場尤為明顯。早期發生過不少誇張的案例，例如建商與投資客聯手進行假買賣哄抬價格、房仲提供不實的「附近行情參考價」、親友間進行低於市場行情價格的交易規避稅負等。在當時這種爾虞我詐的環境下，房屋買賣雙方對於可信任第三方都有強烈的需求，所以當時標榜誠信經營的信義房屋便抓到市場立基點，然後迅速作大。但政府也沒閒著，「實價登錄」即是在發生許多糾紛後，為提升不動產交易資訊透明度而產生的制度。要求買賣雙方在交易完成後，需誠實回報成交資料(地址、成交總價、建物與土地面積、格局…等)，並公開在官方平台(內政部不動產交易實價查詢服務網)。實價登錄制度在2012/8/1開始上路，2021/7/1開始納入預售屋買賣也要進行實價登錄。
歷史背景報告完畢，實價登錄的確讓一些想利用訊息不對稱來賺錢的拍咪呀失去賺黑心錢的機會，這幾年下來也比較少再看到買賣房誇張的事件。接著來探討一個有趣的問題：
當房屋這種耐久財的價格資訊透明，失去訊息不對稱空間後，價格的走勢是否也因此變得很難跌下來？尤其當市場的買方多為自住客、非短期操作、沒有資產變現急迫性時，房價下修的動能是否會變得更微弱？
怎麼說呢，舉一個例子：假設小明是個比較有本錢跟建商耗的自住用途買方，他想換屋，但沒那麼急，反正看到有喜歡再說，沒看到現在房子繼續住也很習慣。小明覺得一間預售屋還不錯，正在跟建商出價出看看，在跟銷售人員議價時可能出現的場景是：
(1) 沒有實價登錄制度時：小明可以拿著去看過附近建案類似的產品的價格來跟建商慢慢談。對於小明的出價，建商跟他的銷售人員考量大致有二點：a.附近類似建案的價格，如果不降價小明會不會就去買另一個建案？或乾脆就先不買？b.為了促成這筆單成交，建商願意讓利多少？甚至銷售人員願意少拿多少銷售獎金他們可以接受？
(2) 在實價登錄制度下：小明拿再多附近建案類似的產品來比價也只是參考，因為建商跟他的銷售人員即使願意讓利搶單，卻因價格透明而難以執行。假設現在這個建案每坪就是賣51萬，他們如果想便宜1萬賣給小明，要怎麼去跟上個月才來簽約的小華交代？小華上個月每坪是買51萬。價格這麼透明，未來被小華發現(而且去google就會發現)，屆時引發的客訴甚至影響品牌聲譽、網路再戰一下，這些都導致價格僵固、讓利空間受限，搞得建商想少賺一點賣給小明都很難操作。
我們知道，市場那隻看不見的手會調配價格。這隻手可以有功用的前提，是市場必須是競爭的狀態。市場怎樣算是競爭狀態？就是同樣或類似產品的價格，會透過銷售量的變化互相影響，造成價漲量縮、價跌量增，廠商才再會再進一步的去調整價格，最後每家廠商的價格都趨近在差不多的水平。
這隻看不見的手影響價格的方式：廠商Ａ賣太貴 --> 消費者跑去跟廠商B買 --> 廠商A發現人跟他買的人變少，都跑去跟廠商Ｂ買 --> 廠商A降價，價格降到跟廠商Ｂ差不多 --> 廠商A、B各自享有一定市佔
所以，實價登錄是否阻擾了這隻看不見的手的運作？讓它影響價格變動的方式受阻？怎麼說呢，癥結點即在於房屋是耐久性財貨，而且對一般人而言佔每個人的所得比重很大。它不像便利商店的可樂，昨天一瓶賣20，今天賣你25，工讀生只要回一句，統一獅封王活動結束了，你就可以理解也不會去計較為什麼今天一瓶貴5塊。
但房屋呢？假設有A、B、甲、乙，4間預售屋，Ａ、Ｂ戶是同一個建案，甲、乙戶是同一個建案，Ａ戶已成交，Ｂ戶正在議價中，乙是附近類似於Ｂ但不同建案的預售屋。
實價登錄制度讓每個建案每一戶別的成交價都公開透明，但這也造成Ｂ戶的價格，只會受同建案Ａ戶價格的直接影響，無法受不同建案乙戶價格的直接影響。
當房價的「比價基準」受限於相同建商的相同建案，不同建商的類似產品(競品)，影響彼此價格的力道被削弱時，那隻看不見的手還會把價格壓下來嗎？就算會，即使價格調整仍可能發生，但幅度與速度卻可能大打折扣。
雖然實價登錄對市場調節價格的機制造成影響，但還是要拉回來說，這篇文章並非要否定實價登錄制度。實價登錄對於提升交易透明度、保護資訊弱勢方、杜絕不實交易、促進社會公平正義帶來顯著的成效；這篇文章僅單純從市場機制的角度切入，探討實價登錄制度可能帶來的潛在副作用：房價的僵固性。
在過去資訊不透明的環境中，建商可彈性調整預售屋價格而不致影響既有客戶感受，反正實際成交價多少只有你知我知；但現在想降價卻要看一堆已購戶的臉色，建商如果要降價就要先跟已購戶交代為什麼你們早買不只沒早享受還比較貴，再來降價就代表已購戶的資產也跟著貶值，建商在這種可能會被打的情況下，要去那裡找樓梯讓預售屋的價格走下來？
(標題會以「預售屋」為主，主要是影響預售屋價格的因素相對單純，因預售屋價格是由單一建商主導，若市場未出現重大系統性事件，觀察實價登錄網站上同一預售建案的成交紀錄會發現，價格幾乎呈現單一方向上漲的趨勢，越晚買，越貴)
