市場的十字路口：解讀2025年台灣房市「政策底」的形成與未來情境推演
您好，我是您在地的桃園房仲專業顧問。
2025年第三季末，台灣房地產市場正處於一個教科書級別的十字路口。過去由市場動能驅動的時代已然結束，我們正式進入一個完全由政策訊號主導的全新賽局。所有市場參與者，從開發商到自住客，都屏息以待——等待一個關鍵訊號的出現。這個訊號，就是市場的「政策底」。
這篇文章，旨在為您深度剖析這個「政策底」是如何形成的，並根據現有數據與跡象，對今年第四季至2026年的市場，進行一场嚴謹的沙盤推演。
第一章：市場診斷：量化數據下的「深度冷凍」
要預判未來，必先精準診斷現在。當前的市場，用「深度冷凍」來形容毫不為過。
- 交易量的歷史性萎縮：2025年前八個月，六都累計交易量創下八年來同期新低 。8月份的年減率（YoY）更是驟降32.1% 。這個數據排除了季節性干擾，真實反映出市場需求的系統性衰退。
- 稅收的結構性分歧：作為確認指標的房地合一稅收，前八個月年減21% 。但更有趣的是其內部結構：當台南、高雄稅收近乎腰斬時（-49%、-47%），新北市卻逆勢年增21% 。這揭示了一個深刻轉變：市場交易正向持有成本低、具備「剛性換屋」需求的成熟市場（如新北）集中，而先前投機熱度較高的區域，正遭遇最嚴峻的流動性枯竭。
第二章：病因分析：一場由政策引導的「有序降溫」
本次市場下行，並非經濟衰退引發的自然循環，而是一場由中央銀行主導，透過多輪「選擇性信用管制」所達成的預期結果。
- 政策的精準打擊：透過限制第二戶房貸成數（LTV降至五成）、納管「有房無貸」者、以及禁止預售屋換約轉售等措施，央行成功地抽離了市場的投機性需求 。
- 壓力測試的前哨：壓力最先出現在財務槓桿最高的預售屋市場。台南建案罕見的「退差價」與台中預售屋價格低於成屋的「倒掛」現象，都證明政策壓力已傳導至供給端 。
- 信心的前瞻指標：不動產經紀業的備查家數，終結了連續31個月的增長，首次出現淨減少 。這代表成千上萬的第一線從業人員，以關店的實際行動，預判了市場寒冬的持續。這是一個強而有力的信心崩潰訊號，可能預示著「倒店潮」的來臨 。
第三章：未來預判：尋找「政策底」與央行的下一步
既然市場的「病因」是政策，那麼「解方」也必然來自政策。所謂的「政策底」，就是指政府因無法再容忍市場緊縮帶來的負面效應（如金融穩定風險、衝擊經濟成長等），而被迫轉變態度的那個時間點。
目前，我們已看到政策底正在形成的幾點蛛絲馬跡：
- 高層喊話：行政院長卓榮泰公開呼籲金融界「水龍頭要開大一點」 。
- 政策鬆綁：針對首購族的「新青安貸款」，已被排除在銀行不動產放款的30%總額度限制之外 。
- 央行微調：央行自身也做出微小讓步，將換屋族出售舊屋的期限從1年延長至1.5年 。
這些跡象表明，政府的政策重心，已從「全力打房」轉向「防止市場硬著陸」的維穩階段。
九月的關鍵支點：整個市場的目光，都聚焦在9月18日的中央銀行理監事會議 。
- 市場情境推演：
- 基本情境 - 鴿派微調：市場普遍預期央行將採取溫和放鬆，例如將第二戶房貸LTV上限從五成放寬至六成 。這將被視為緊縮週期結束的訊號，市場信心將開始回籠，交易量預計在第四季觸底反彈，房價進入長期盤整。
- 熊市情境 - 政策失誤：中央銀行頂住壓力，維持所有現行管制措施不變。市場信心可能崩潰，觸發更深度的價格修正（-10%至-15%），流動性將長期凍結。
- 牛市情境 - 過度寬鬆：央行超乎預期地大幅放鬆管制（如調降存準率）。市場可能快速反彈，但代價是為下一輪的「榮枯循環」埋下伏筆 。
第四章：宏觀的逆風：房市之外的隱憂
最後，我們必須將房市放在更大的經濟格局中檢視。
- 兩種經濟的脫鉤：2025年台灣因AI出口熱潮，GDP成長預測高達4.45% 。但這份強勁，並未傳導至國內房市。這證明了台灣經濟增長高度集中於少數產業，房地產已不再是衡量整體經濟的可靠指標。
- 未來的停滯性通膨風險：展望2026年，GDP成長預測將顯著放緩至2.81% 。與此同時，因購屋需求轉向租賃，8月的租金指數年增率卻高達2.29% 。這構成了一個未來的重大風險：當經濟開始走弱時，民眾可能同時面臨資產價值停滯（屋主）與居住成本上漲（租屋族）的雙重壓力，這是一種極不穩定的「停滯性通膨」組合。
總結：2025年第四季的戰略備忘錄
綜合以上分析，我們正處於由政策主導的市場轉折關鍵點。輕易獲取資本利得的時代已經結束，取而代之的，是一個更考驗專業判斷與長期策略的市場。
對於所有市場參與者而言，當務之急是精準解讀政策訊號，並為不同的情境做好準備。市場的寒冬或許即將過去，但春天的樣貌，將完全取決於央行在九月的政策落筆。
在這充滿變數的市場轉折點，精準的資訊與深度的在地解讀，將是您做出明智決策的最強後盾。如果您對當前的市場感到迷惘，不確定該如何制定自己的買賣策略，歡迎隨時與我聯繫。我是您在地的桃園房仲專業顧問培智，我能為您提供最即時、最深入的市場解讀，並結合您的個人狀況，給予最中立客觀的建議，陪您一同穿越迷霧，做出最穩健的決策。
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Page Li｜李培智
Founder｜Page Realty Insights
📌 嶺翔團隊 教育總監｜金仲獎楷模
📌 永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長
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