作者：有朝代書
最近的台灣房市，就像一條被政策拉扯的繩索——一端冰水，一端烈火。
預售屋市場尤其明顯。兩年前還瀰漫著「現在不買，以後更貴」的焦慮，如今卻頻頻傳出交屋前解約、甚至認賠退場的案例。房貸估價師「有朝代書」直言，這不是景氣循環那麼簡單，而是政策與市場的正面對撞，正在撕裂整個房市結構。
冰火對撞：政府一邊踩煞車，一邊踩油門
近年來，政府打炒房毫不手軟，連續潑下三桶冰水：
- 平均地權條例修法，幾乎封死預售屋換約、轉售空間
- 房地合一稅 2.0，持有未滿 2 年出售，最高課稅達 45%
- 囤房稅 2.0，持有房屋越多，稅負越重
短線投資客迅速退場，預售市場瞬間降溫，不少建商開始感受到寒意。
但就在市場逐漸冷卻之際，下半年政策卻突然轉向——
「新青安貸款」登場，高額度、低利率，直接把首購族資金大量推進市場。
短時間內，熱錢湧入，加上建商、代銷與自媒體的推波助瀾，房價被再度墊高，卻沒有相對應的基本面支撐，埋下後續風險。
限貸之亂爆發：真正的考驗在交屋前
問題真正浮上檯面，是在「準備交屋」的那一刻。
銀行開始全面緊縮放款，所謂的「限貸之亂」接連出現：
- 銀行估價低於成交價，貸款成數不足
- 買方須額外補 數十萬到上百萬現金
- 實際利率高於預期，月付金瞬間暴增
此時才發現，買房的關鍵不是「有沒有買到」，而是——
能不能平安走到交屋那一天。
進場時間點，決定誰在接最後一棒：
- 2022 年前進場者：成本低，仍有緩衝空間
- 2023～2025 年進場者：
在新青安熱潮下用高價買房，卻在限貸環境中交屋，風險最高；
一旦資金斷鏈，可能被迫解約，已繳款項甚至全數沒收
建商態度大轉彎：平安交屋，比什麼都重要
房市轉冷後，建商的姿態也跟著改變。
- 過去是：「不買沒關係，我轉手賣更貴。」
- 現在則是：「只求你能順利交屋。」
市場上越來越常見的作法包括：
- 延長交屋期，爭取買方籌資時間
- 交屋款分期支付，降低一次性資金壓力
- 公司貸補位，協助填補銀行貸款不足的缺口
這些調整，本身就透露出一個訊號——
房市已從「搶買方市場」，轉向「護交屋市場」。
專家提醒：買房，別只看現在能不能上車
這一波預售屋震盪，替所有購屋族上了一堂昂貴的風險管理課：
- 做最壞打算：利率再升、收入波動，現金撐得住嗎？
- 小心低月付幻覺：前期輕鬆，後期壓力一次到位
- 50% 警戒線：房貸支出不宜超過家庭月收入的一半
買房不是比零百加速，而是一場長達數十年的長程旅途。
穩定規劃行車路線，才真的到得了終點。
