民宿投資評估

根據前面八節的經營概念後，弄清楚如何選地經營民宿的種種問題後，接著再做一次最後總評估：

1. 首先要決定「民宿定位」，瞭解自己想要經營的民宿類型。

2. 再根據該類型的專業知識去規劃，如果想運用現有房屋經營民宿，必須先評估「該房屋是否適合經營類型民宿？」。

3. 「以該房屋和民宿主人的背景條件，經營哪一種類型民宿比較適合？」

4. 該類型民宿目前的發展情況如何？該房屋經營的可行性在哪裡？

5. 需要準備那些配套的策略來增加經營民宿的優勢？」

6. 如果是新蓋的房屋，那麼就要請教專業者規劃和設計，千萬別閉門造車。有許多民宿主人想撿便宜：「我可以找一間來照抄就好！」，往往東抄西抄的民宿，結果因東改西改，最後付出更多的費用。

規劃民宿時，最重要的整體細部規劃是「經營民宿的成本評估」：

1. 當地民宿旅遊條件的市場評估，住房率評估。

2. 該房屋是否適合經營民宿？土地建屋的成本評估？

3. 整修改造的成本評估？從成本攤提到管銷營運費用，這些是民宿經營成本評估。

4. 民宿營運成本評估？民宿營運知識與觀念的自我評估。

5. 民宿經營的定位與經營策略的再審慎評估，要如何經營這間民宿？

6. 評估上述五個條件後，才進入「規劃階段」：

「這棟房屋經營幾個房間最佳？」、

「這些房間有哪些優點？如何佈置陳設？」、

「經營什麼類型民宿比較有利？」等等細部規劃作業。

總評估後，可以開始列計畫表，從購地、建屋或租屋改建的每一步驟標示進度項目，並且在該項目下註明資金經費額度。計畫表格詳細項目，可以一情況而定，但是可以四處問價尋價，瞭解一些民宿經營投資的成本，譬如:

做網頁大概有多少錢，哪一家的網頁比較好？

當地包商哪些口碑比較好，做過工程有哪些？

他們報價大概多少？鋼筋水泥行情是多少？

床墊採用何種形式與品質？房間相關擺設的價錢？

瞭解當地一些家具用品行情？從外地訂購的運費？

這些可能要花錢的每一項工作或物品，都需要列一張表格將價錢記錄下來。

將這些單項分類，分開計算，算出總投資成本。

列出「投資興建預算表」，不是等到決定租屋或買地蓋屋才動手作，而是當你有意念時，在走訪民宿時，偶而可以問問主人「大概投資多少錢？建築多少？裝潢多少？庭園多少？」

每次走訪後，建立筆記，粗略這棟民宿「地價」「硬體」「裝潢」「庭園」或「租金」「裝潢」，另外系列「房間數」「房價」，以及網路上價格等，估算「營收」。當你走訪十家、二十家後，漸漸你對投資與營收數字比較有概念！等到你對裝潢的窗簾、磁磚、桌椅逐漸有數字概念，看到時，知道這些物品建材的行情，台灣磚或西班牙磚的差價在哪裡？工法如何？大概鋪一坪磁磚的工資多少？一棟房屋的零零總總的建材有概念！如一般鋁門窗、落地窗、高級氣密窗等等差價在哪裡？

等到開始規劃時，就可以粗略抓出大概預算上下限？再根據你能掌控的總預算去評估，你能夠運用的資金有多少？能花在每一項建材的費用有多少？但是往往蓋屋時，只有超支、透支現象，很少有費用減少！

因為改造或興建計畫，總會有漏算、漏想到的工程費、材料費在哪裡？因此，建議，在確認設計圖前，最好找專家、行家先把設計圖看過，寧可延誤開工日期，先把建築圖裡的細節問題，一一條列出來，一一討論確認更正後，等到確認無誤，寧可設計圖再擱置二週一個月，再看過想過後，重新估算一次再動工。

如果能降低開工後，改這改那，透支的風險就會降低，但也難免遇到物料漲價，譬如2007年初鋼鐵價格不到13-15元一公斤，2008-2009年間卻漲到30-38元，後來又降到23多元。遇到物價上漲可能，建築費用跟著上漲，也有可下跌，但是別的物價也會波動。

蓋房屋最怕動工後，邊做邊改，有些工程一旦動工下去，變動可能帶來二倍或三倍的工程費用，譬如浴室已經埋好排水管線，重新變更可能水電工要耗費多二倍的工時，已經埋好的管線作廢，必須買新的！水泥工可能也要二次施工，又多出一筆工資和材料費，如果再加上牆壁磁磚重來又是一筆錢。走訪時遇見過主人和

包商告到法院，就是因為主人變動設計圖，邊做邊改，雙方沒就變更工程計算增加的費用，等到帳單出來，主人不接受，雙方告上法院。

如何蓋一棟別墅民宿是一門學問？如何改造一棟舊屋當民宿？這些都是挑戰，尤其是新手，或許你搬過很多家，看過很多房子，也很有經驗，不過那都是別人蓋好的新舊公寓房屋，請水電油漆簡單修理，或找設計裝潢改造，不曾在鄉下住過生活過。如何適應鄉村生活？如何在鄉村改造建造房屋呢？這遠比在都市買屋改屋困難，挑戰更大，很多鄉村移民都遭遇各種慘痛經驗，更何況「民宿建築」遠比「自住別墅」來得複雜，自己住可已有就好，克難一點無所謂，但是蓋或改造民宿卻比自助別墅房屋，來得複雜十倍二十倍！確認移民鄉村開民宿，寧可耗費五十萬到處走訪，累積知識經驗？寧可花錢請建築師畫圖，再仔細評估圖的細節？切記，避免邊蓋邊改，最後蓋出一棟四不像或問題重重的房屋！(END)

作者簡介

江冠明—民宿學資歷

2003/2/2--- 首度展開民宿採訪之旅 2003/4------ 台東南島社區大學開課：「民宿經營面面觀」，課程重點以旅遊 者尋夢，民宿主人築夢二元論述。學員破六十名，十二週36小時民宿課程。 2003/6------ 新台灣雜誌發表〈民宿進入春秋戰國時代〉，評論台灣民宿崛起與旅遊媒體間的觀念研究。 ★新台灣367期 2003/7------- 架設「民宿田野筆記網頁」，以質化研究角度撰寫調查筆記與心得感想。 2003/9------- 南島社大開課「民宿經營之社會文化策略」，從社會文化面論述民宿發展與變遷。十二週36小時民宿課程 2003/10------ 舉辦「東台灣民宿旅遊發展趨勢觀摩之旅」二天民宿考察課程 2003/11------ 瑞穗農會邀請開課「民宿經營」 16小時課程 2004/3/3----- 舉辦「東台灣民宿發展趨勢觀摩之旅」二天民宿觀摩課程 2004/4------- 南島社大開課「民宿風格與定位策略」12週課程 2004/4/12--- 東管處邀請開「閒置空間轉民宿休閒課程」 發表「2003台灣民宿發展趨勢」「民宿類型與風格」「民宿經營與策略」三篇民宿論述 ■編寫課程講義60頁 外縣市學員五十名總計八十餘名超額 ●五天四夜密集班 2004/7/6------ 金門國家公園舉辦「93年傳統建築保育暨經營管理研討會」邀請發表《民宿經營與策略》★論文一萬六千字 2004/8-------- 完成東管處委託「東海岸閒置空間轉民宿生態旅遊休閒資源調查」計畫（都歷真柄水璉三社區） ★東海岸社區景觀與人資調查 ■接受委託擔任專案民宿顧問， 應各地社團開設民宿課程講習 2004/9/2----- 經濟部商業司「活化地方商圈環境」人才培訓魅力學院講座：《回家蓋我的夢想！民宿經營》 ★論述二萬五千字 2004/10/6---- 南島社大開課：「民宿風格的營造策略」 12週36小時 南島社大學員到九份金瓜石參訪民宿 ●三天兩夜密集課 累計TVBS《民宿通》專題報導30篇 2004/12------- 東管處「水璉社區生態旅遊民宿研習課程」 到南投埔里桃米社區參訪三天兩夜課程 ■自印編寫《民宿講義》2004年冬季版70頁 ●三天兩夜密集班 計20小時研習 2004/12/2-3---- 澎湖觀光旅遊局邀請二天民宿專題講座 ■發表《澎湖民宿經營與定位》專題報告 2004/12/6-7----- 墾丁區民宿經營策略與定位研習課程 二天12小時 2004/12/8-10--- 清境區民宿經營策略與定位研習課程 三天9小時 2005/3/15------- 前往巴里島探訪民宿與VILLA 五天 2005/3/22------- 台南北門社大民宿課程《民宿發展趨勢與類型》兩週18小時 2005/4/6-------- 延平鄉公所邀請民宿專題講座《2005民宿趨勢與發展類型》，延平民宿個案現場輔導 3小時 2005/4/9-------- 管處委託「水璉社區生態民宿課程」編寫影印《水璉生態民宿課程講義》60頁 四天三夜密集課程 2005/4/19------- 台南北門社大民宿課程《民宿空間營造》 兩週18小時 2005/4/24------- 台東南島社大民宿課程 十二週36小時 2005/4/25------- 延平鄉講座《民宿類型分析與個案輔導》 6小時 2005/5月-------- 南投縣名間、鹿谷、水里、魚池等民宿調查 兩週工作天 2005/6/8-------- 清寰顧問公司邀請宜蘭玉蘭社區講課 《2005民宿發展趨勢與區塊分析》 《休閒產業型民宿發展概況》 《玉蘭社區民宿個案現場輔導》 6小時 2005/6/10------- 南島社大民宿班清境參訪 《清境民宿五年發展趨勢分析》 《清境歐風的進化與多元化發展》 三天兩夜觀摩 2005/6/16------- 南投鹿谷鄉小半天民宿講座《民宿類型與趨勢》 2005/9/---------- 南島社大「民宿主人ABC」 十二堂課程 2006/2/---------- 埔里新故鄉基金會課程 三天 2006/4----------- 南島社大民宿課程《民宿類型與風格》 十二堂課 2006/4----------- 台南北門社大民宿課 九份金瓜石民宿觀摩課程三天兩夜 2006/5----------- Yahoo部落格成立《民宿學苑》《PASA廚房》 《慢走漫遊》《民宿通》等部落格 2006/8/15----- 完成《開民宿—民宿春秋戰國時代的經營策略》約七萬五千字 2006/9--------- 南島社大民宿課《民宿休閒空間營造》 十二堂 2006/11-------- 全省民宿巡迴課程講習—花蓮、埔里等地 詳見部落格

民宿學課程資訊：臉書專頁「PASA海岸空間民宿」「PASA廚房」「移民三部曲」通訊： pasakitchen55@gmail.com

江冠明 個人資歷

■現職：PASA廚房主廚、PASA海岸空間民宿主人

■經歷：2012出版「民宿經營管理」，在高雄空大開課。2003年二月起從事「民宿學」授課寫作，四月南島社大首度開民宿課，八月架設網頁「民宿田野筆記」（www.gogogo123.idv.tw）／七月完成碩士論文《創新的認同—三地門文化產業的創新認同與變遷》。1997年退隱台東得文學獎寫書搞文化研究，擔任台東縣文化藝術長期發展計畫主持人／台東縣創作歌謠踏勘調查計畫主持人／攝影寫作教學。1990年代得攝影獎教攝影／寫評論報導／電視台新聞研究員／從事社區傳播教學與推廣／原住民文化研究。1980年代念建築轉哲學／看電影玩實驗電影得金穗獎／任職電視CF企畫製作人／拍社會運動片跑給情治警察追。

著作

■《漫滋慢味　PASA廚房》亞馬遜網路版　2019

■《意外的旅程-我的都蘭農舍生活》2018 允晨文化出版

■《漫滋慢味 PASA廚房》天下文化　2012 已經絕版

■《創新的認同》2003東華碩士論文（12萬字）

■《後山新世界》（未出版）

■《跟著風往前走》（尚未出版）

■《原住民社區節目發展研究》（論文著作） 1996/6/18 電視文化研究委員會出版(ISBN-957-8482-03-5)

■從自己的土地出發（文學著作） 1999/5月

台東縣立文化中心出版（ISBN-957-02-3375-3）

■台東縣文化藝術長期發展計畫（研究報告書） 台東縣立文化中心出版

■台東縣現代後山創作歌謠踏勘（研究著作）台東縣立文化中心出版

文學獎

【回家！蓋我的房子】1997/9月 聯合報系守望東台灣報導文學獎首獎

【跟著風往前走】 1998/10月王世勛文學新人獎散文獎首獎台灣新文學主辦

【海水的滋味】 1998/10月 自然生態文學獎散文獎第二名（缺第一名）

【多元族群與文化變遷中的想像認同】 2000教育部論文獎

【遊蕩 傭兵 吉普賽】 2000年東華大學散文獎首獎

【動盪時代的歌聲】 2001文建會報導文學獎優選

【遇見花岡一郎】 2004文建會台灣文學獎小說獎第三名

學術論文

●想像建構的主體性 2000/3/21 台東師院

●多元族群與文化變遷中的想像認同 2000/6/15 花蓮師院

●原住民知識份子對「原住民」概念的建構 2000/12/16 交通大學