預售屋購買教戰守則：給第一次買房的你/妳！
有在追蹤有理頻道及文章的朋友應該知道， 有理剛解鎖了「買房」這個在人生中重大的項目， 而且買的還是風險最高的「預售屋」：
只看的到模型、圖面及大概的配備， 看不到未來會長什麼樣子……………….
經過了長達兩年的等待及三個月的驗屋交屋過程， 有理決定將自己此次買房的經驗分享給大家， 希望能讓有理的讀者們能少走一些冤枉路。
1、預售屋請慎選建商，網路上的風評絕對不是空穴來風
有理在買房前常常看Sway的節目， 知道哪幾家建商的房子容易有問題， 但礙於預算及地點， 有理不得不選擇「漏水」排名前幾大的建設公司。 結果初驗時除了發現窗角會滲水外， 社區地下室水管爆裂噴水、對面一期的地下室下大雨時牆壁會漏水…… 等種種網路上住戶反應的缺失都發生了。 所以不要相信代銷說的：「推案多所以缺失也多」， 說穿了就是這個建商發包的營造公司水準就是如此， 和推案多寡並沒有太大的關係。 所以在選擇建案之前， 務必先上網參考下前人的經驗， 先了解這個建商之前曾發生過哪些問題， 能避開就避開。 如果和有理一樣卡在預算跟地點， 那就只能做好心理建設， 避開容易會有問題的樓層， 驗屋時要仔細的驗， 在保固期間內讓建商把問題給處理好。
2、代銷的情境示意圖及模型往往和現實差很大 預售屋銷售因為沒有實品給你看， 所以都會提供樣品屋或是模型， 讓客人想像未來房子的空間跟格局， 但魔鬼往往都藏在細節中。 樣品屋及模型中的家具比例都不是正常呎吋， 他們往往會放入較小比例的家具， 讓客人以為未來的空間好像很寬敞； 或是以「智慧三房」等各種奇怪名義， 讓客人幻想未來能在小到不能再小的格局中， 可以再多隔一間房間利用， 結果等到交屋時才發現：
房間擺了床之後擺不進衣櫃、 正常的沙發茶几擺進去，連走路的動線都沒有、 隔了智慧三房沒餐廳就算了，客廳還沒採光……………
所以不要相信在銷售中心所看到的一切， 請務必看到呎吋圖及了解實際的坪數後， 再下去評估未來能利用的空間， 因為以有理及鄰居們的經驗來看， 往往都比想像中小非常多。
3、代銷承諾的任何事情請務必白紙黑字錄音錄影存證 有理社區中某位買店舖的鄰居， 在交屋後才發現樓高並無如廣告中所說的有5米挑高， 而是一般店面正常的4米多而已。 但代銷在當時和她說的天花亂墜： 五米高可以再隔個夾層喔！！ 未來可以做店住兩用好棒棒喔！！ 結果驗屋後一拍兩瞪眼： 只有4米要如何隔夾層？！ 這樣的樓高， 隔出來的夾層空間和膠囊旅館的床位一樣， 得要趴著才能爬進去睡。 結果鄰居氣不過告上消保官那裡， 消保官發函給建設公司要求限期改善， 但房子都蓋完了要怎麼補短少的樓高給你？ 更別說契約書上壓根都沒提到「樓高」這件事！ 後來建設公司以公文回覆： 已有充份向屋主說明這件事， 並要求屋主按合約按期付完剩下的尾款…………… 建設公司完全不想處理、 也不想針對廣告不實和屋主溝通道歉， 除了以發函方式恐嚇屋主就現況全盤接受外， 還辨稱那個廣告是其它建案， 想睜眼說瞎話蒙混過去。 還好鄰居之前有留下代銷在fb上刊登的廣告截圖， 後續將尋求法律途徑解決， 還自己一個公道。 建設公司和代銷都不是吃素的， 所以和這些人員對應時， 請務必要「白紙黑字錄音錄影存證」， 未來如果發生類似的糾紛， 才不會求償無門。
4、建地附近的菜園跟停車場，未來都會變成大樓擋住你的遠景 有理在買這個建案時， 刻意選了較內側的棟別， 主要是怕人車來往的聲音會太吵。 而這個棟別的缺點就是： 對面是老舊的華廈，所以視野看出去不是很美觀， 但至少棟距還是很足夠的。 但好景不常， 驗屋時才發現和華廈中間相隔的雜草地開始有挖土機在施工， 一問之下才發現是另一個建案即將要在此施工。 即便是這麼小的腹地， 建設公司也有辦法蓋出房子來， 所以有理原本理想的棟距沒了！ 未來一打開窗戶就要面壁、或是面別人的窗戶， 打開後陽台也只能看到別人家的後陽台， 看來往後只能關起百葉窗， 掩飾不足的棟距及「沒」景。 另外要提到一點， 代銷在當時跟有理說五樓剛好是對到對面華廈的頂樓處， 結果實際上因樓高不足， 所以有理的五樓是對到對面的五樓， 這再一次證明代銷說的話都不能相信！
5、驗屋請交給專業，不要成為建商眼中的肥羊 在預售屋的交易流程中， 最重要的一環就是「驗屋」， 這也是保障屋主的最後一道防線， 在驗屋尚未完成之前， 屋主可以以「尚未驗屋完成」這個理由不讓銀行撥款。 驗屋的項目其實非常多， 而且有很多並不是靠肉眼就能看出端倪的， 必須要借助驗屋師的專業設備及多年經驗。 **驗屋相關內容請參考有理的文章： 有理小姐的新家進行式#1：來陪有理驗屋吧！專業驗屋公司預售屋驗屋實錄。** 如果是屋主自驗的話， 工地主任頂多帶屋主驗驗外觀、 粗略的看一下排水功能， 再大略敲敲空心， 如果不小心敲到就以維持地磚完整度為由說服屋主不要換， 所以自驗的缺失通常都是外觀這種好處理的， 和專業驗屋師驗出的缺失內容差很大。 以有理的例子來說， 因為在對保時建商的使用執照還未申請下來， 所以有理的使照款並未付給建商。 到了初驗時， 因為發現窗角有滲水問題， 所以有理把使照款扣住， 跟代銷說等漏水問題按驗屋師要求的材料處理好後再付。 因漏水是大缺失， 加上驗屋時工地主任承諾的施作材料內容都有錄影存證， 所以建商及代銷也不敢敷衍了事。 房子不是幾百元的東西， 但人常常在遇到這個重要的時刻往往省小錢花大錢， 寧可為了避免和建商衝突， 矇上眼睛假裝自己的房子沒有問題， 等到保固期一過才發現房子會漏水、磁磚會澎共， 最後還是要拿自己的錢出來解決， 結果花的金額比請驗屋師還貴，得不償失。
6、提早加入社區群組，極積參與社區事務
有理在簽約後便建立了社區的Line群組， 召集住戶在裡面交流一些驗屋、裝潢、家具電選購的訊息， 但加入群組的目的不僅僅是如此， 在未來管委會建立前， 很多相關的訊息可以在群組裡詢問及討論。 如果沒有提前了解相關的訊息， 很有可能你的施工未來成為管委會眼中的違建， 等管委會成立後被要求拆除就會頭很大。 像有理樓下的屋主就沒有加入群組中， 在超過雨遮的範圍上裝設三台室外機， 還在這三台室外機上面裝上遮雨棚。 姑且不論室外機沒安置在雨遮內， 已違背了社區公約「室外機擺放位置需一致」的問題， 光遮雨棚這明顯的違建一旦被告發就得拆除跟吃罰單。 如果有加入社區群組， 在安裝前可以先尋問大家的意見， 也就能避免這些違法的情況， 也省去後面大費周章拆除及吃罰單的情況。 再來就是不要認為管委會和自己無關， 房價中有30%以上都是花在公設上， 如果管委會沒選好， 公設被隨便點交、缺失沒及時發現， 等到設備故障或發生問題時， 還是要從住戶口袋挖經費出來維修， 況且公設的機電相關設備一維修就是數十萬起跳， 是非常可觀的一筆費用。 還有社區規章訂定的部份， 社區的好壞是靠規章的執行度， 如果遇到兩光隨便的管委會， 鞋櫃隨你放、停車位堆雜物， 這樣除了影響消防逃生安全也影響美觀， 所以千萬不要置身事外。 積極的參與社區事務， 同時也是為你付出的錢做把關， 未來社區管理如果做的好， 房價也會跟著水漲船高， 受惠的也是屋主。
以上就是有理這次買預售屋的心得分享， 希望能幫助到最近想買預售屋的朋友們。
想知道有理驗屋、室內裝修、家具電採購的過程嗎？
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房間擺了床之後擺不進衣櫃、 正常的沙發茶几擺進去，連走路的動線都沒有、 隔了智慧三房沒餐廳就算了，客廳還沒採光……………
所以不要相信在銷售中心所看到的一切， 請務必看到呎吋圖及了解實際的坪數後， 再下去評估未來能利用的空間， 因為以有理及鄰居們的經驗來看， 往往都比想像中小非常多。
3、代銷承諾的任何事情請務必白紙黑字錄音錄影存證 有理社區中某位買店舖的鄰居， 在交屋後才發現樓高並無如廣告中所說的有5米挑高， 而是一般店面正常的4米多而已。 但代銷在當時和她說的天花亂墜： 五米高可以再隔個夾層喔！！ 未來可以做店住兩用好棒棒喔！！ 結果驗屋後一拍兩瞪眼： 只有4米要如何隔夾層？！ 這樣的樓高， 隔出來的夾層空間和膠囊旅館的床位一樣， 得要趴著才能爬進去睡。 結果鄰居氣不過告上消保官那裡， 消保官發函給建設公司要求限期改善， 但房子都蓋完了要怎麼補短少的樓高給你？ 更別說契約書上壓根都沒提到「樓高」這件事！ 後來建設公司以公文回覆： 已有充份向屋主說明這件事， 並要求屋主按合約按期付完剩下的尾款…………… 建設公司完全不想處理、 也不想針對廣告不實和屋主溝通道歉， 除了以發函方式恐嚇屋主就現況全盤接受外， 還辨稱那個廣告是其它建案， 想睜眼說瞎話蒙混過去。 還好鄰居之前有留下代銷在fb上刊登的廣告截圖， 後續將尋求法律途徑解決， 還自己一個公道。 建設公司和代銷都不是吃素的， 所以和這些人員對應時， 請務必要「白紙黑字錄音錄影存證」， 未來如果發生類似的糾紛， 才不會求償無門。
4、建地附近的菜園跟停車場，未來都會變成大樓擋住你的遠景 有理在買這個建案時， 刻意選了較內側的棟別， 主要是怕人車來往的聲音會太吵。 而這個棟別的缺點就是： 對面是老舊的華廈，所以視野看出去不是很美觀， 但至少棟距還是很足夠的。 但好景不常， 驗屋時才發現和華廈中間相隔的雜草地開始有挖土機在施工， 一問之下才發現是另一個建案即將要在此施工。 即便是這麼小的腹地， 建設公司也有辦法蓋出房子來， 所以有理原本理想的棟距沒了！ 未來一打開窗戶就要面壁、或是面別人的窗戶， 打開後陽台也只能看到別人家的後陽台， 看來往後只能關起百葉窗， 掩飾不足的棟距及「沒」景。 另外要提到一點， 代銷在當時跟有理說五樓剛好是對到對面華廈的頂樓處， 結果實際上因樓高不足， 所以有理的五樓是對到對面的五樓， 這再一次證明代銷說的話都不能相信！
5、驗屋請交給專業，不要成為建商眼中的肥羊 在預售屋的交易流程中， 最重要的一環就是「驗屋」， 這也是保障屋主的最後一道防線， 在驗屋尚未完成之前， 屋主可以以「尚未驗屋完成」這個理由不讓銀行撥款。 驗屋的項目其實非常多， 而且有很多並不是靠肉眼就能看出端倪的， 必須要借助驗屋師的專業設備及多年經驗。 **驗屋相關內容請參考有理的文章： 有理小姐的新家進行式#1：來陪有理驗屋吧！專業驗屋公司預售屋驗屋實錄。** 如果是屋主自驗的話， 工地主任頂多帶屋主驗驗外觀、 粗略的看一下排水功能， 再大略敲敲空心， 如果不小心敲到就以維持地磚完整度為由說服屋主不要換， 所以自驗的缺失通常都是外觀這種好處理的， 和專業驗屋師驗出的缺失內容差很大。 以有理的例子來說， 因為在對保時建商的使用執照還未申請下來， 所以有理的使照款並未付給建商。 到了初驗時， 因為發現窗角有滲水問題， 所以有理把使照款扣住， 跟代銷說等漏水問題按驗屋師要求的材料處理好後再付。 因漏水是大缺失， 加上驗屋時工地主任承諾的施作材料內容都有錄影存證， 所以建商及代銷也不敢敷衍了事。 房子不是幾百元的東西， 但人常常在遇到這個重要的時刻往往省小錢花大錢， 寧可為了避免和建商衝突， 矇上眼睛假裝自己的房子沒有問題， 等到保固期一過才發現房子會漏水、磁磚會澎共， 最後還是要拿自己的錢出來解決， 結果花的金額比請驗屋師還貴，得不償失。
6、提早加入社區群組，極積參與社區事務
有理在簽約後便建立了社區的Line群組， 召集住戶在裡面交流一些驗屋、裝潢、家具電選購的訊息， 但加入群組的目的不僅僅是如此， 在未來管委會建立前， 很多相關的訊息可以在群組裡詢問及討論。 如果沒有提前了解相關的訊息， 很有可能你的施工未來成為管委會眼中的違建， 等管委會成立後被要求拆除就會頭很大。 像有理樓下的屋主就沒有加入群組中， 在超過雨遮的範圍上裝設三台室外機， 還在這三台室外機上面裝上遮雨棚。 姑且不論室外機沒安置在雨遮內， 已違背了社區公約「室外機擺放位置需一致」的問題， 光遮雨棚這明顯的違建一旦被告發就得拆除跟吃罰單。 如果有加入社區群組， 在安裝前可以先尋問大家的意見， 也就能避免這些違法的情況， 也省去後面大費周章拆除及吃罰單的情況。 再來就是不要認為管委會和自己無關， 房價中有30%以上都是花在公設上， 如果管委會沒選好， 公設被隨便點交、缺失沒及時發現， 等到設備故障或發生問題時， 還是要從住戶口袋挖經費出來維修， 況且公設的機電相關設備一維修就是數十萬起跳， 是非常可觀的一筆費用。 還有社區規章訂定的部份， 社區的好壞是靠規章的執行度， 如果遇到兩光隨便的管委會， 鞋櫃隨你放、停車位堆雜物， 這樣除了影響消防逃生安全也影響美觀， 所以千萬不要置身事外。 積極的參與社區事務， 同時也是為你付出的錢做把關， 未來社區管理如果做的好， 房價也會跟著水漲船高， 受惠的也是屋主。
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有理在簽約後便建立了社區的Line群組， 召集住戶在裡面交流一些驗屋、裝潢、家具電選購的訊息， 但加入群組的目的不僅僅是如此， 在未來管委會建立前， 很多相關的訊息可以在群組裡詢問及討論。 如果沒有提前了解相關的訊息， 很有可能你的施工未來成為管委會眼中的違建， 等管委會成立後被要求拆除就會頭很大。 像有理樓下的屋主就沒有加入群組中， 在超過雨遮的範圍上裝設三台室外機， 還在這三台室外機上面裝上遮雨棚。 姑且不論室外機沒安置在雨遮內， 已違背了社區公約「室外機擺放位置需一致」的問題， 光遮雨棚這明顯的違建一旦被告發就得拆除跟吃罰單。 如果有加入社區群組， 在安裝前可以先尋問大家的意見， 也就能避免這些違法的情況， 也省去後面大費周章拆除及吃罰單的情況。 再來就是不要認為管委會和自己無關， 房價中有30%以上都是花在公設上， 如果管委會沒選好， 公設被隨便點交、缺失沒及時發現， 等到設備故障或發生問題時， 還是要從住戶口袋挖經費出來維修， 況且公設的機電相關設備一維修就是數十萬起跳， 是非常可觀的一筆費用。 還有社區規章訂定的部份， 社區的好壞是靠規章的執行度， 如果遇到兩光隨便的管委會， 鞋櫃隨你放、停車位堆雜物， 這樣除了影響消防逃生安全也影響美觀， 所以千萬不要置身事外。 積極的參與社區事務， 同時也是為你付出的錢做把關， 未來社區管理如果做的好， 房價也會跟著水漲船高， 受惠的也是屋主。
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