承熙的個股觀察SOP
承熙
2022-01-19|閱讀時間 ‧ 約 5 分鐘

達麗總銷 47 億的居山案 1/12 完工了，接下來我只願意等到「這時」

我持有的營建股主力達麗（6177），堪稱最近幾年的大案居山已經在 1/12 領到使用執照完工了，總銷 47 億很大，跟我們投資人最有關係的是何時過戶入帳呢？而在投資營建股如此艱難的時刻，我又願意等待達麗到何時呢？

居山案完工資訊

在台中市建築執照存根查詢系統輸入居山案的建造號碼「108中都建字第00708號」就能知道它已經在 1/12 取得使用執照，如下面兩張截圖。
居山案總銷約 47 億，總戶數為 518 戶，根據 591 房屋交易網的資訊，其中有 14 戶是店面。因為我追蹤達麗很久了，居山案很早前新聞就報導已經完銷，公司早就收到預售屋的貨款。
當然，要一直到房屋「過戶」給承購者後，公司預收的貨款才能在財報上轉列為營收，也才會有後面的每股盈餘（EPS）。過戶是白話，文言叫做「產權移轉」，也就是地政主管機關那邊辦妥登記後才算數。
達麗總銷 47 億的居山案 1/12 完工了，接下來我只願意等到「這時」
達麗總銷 47 億的居山案 1/12 完工了，接下來我只願意等到「這時」
達麗總銷 47 億的居山案 1/12 完工了，接下來我只願意等到「這時」
簡單地說，一個建案從推案到結案，整體流程大致如下：
  1. 推案
  2. 取得建造執照後施工
  3. 施工完成領到使用執照
  4. 對保與過戶
  5. 驗屋與交屋
完整流程可以參考〈預售屋的銷售流程與營建股的週期_以達麗 (6177) 為例〉，其中時間花最久的通常是施工（推案前的開發與產品規設不計算），一般情形下一個建案通常得花兩年才能施工完成，不過 2020 發生 COVID-19 疫情後，因為原物料及工資雙漲後變成約三年。
以居山為例，建照是 2019/4/18 取得的，截至 2022/1/12 領到使用執照，費時將近三年。

預計過戶（入帳）時間

最重要的當然是過戶入帳時間，我認為一月不可能，三至四月才是入帳集中時間，這從最近兩個新案的交屋軌跡可以看出。
  1. 東京案：2021/7/2 完工，入帳時間集中於九月，導致九月營收 21.5 億。
  2. 大道案：2021/10/18 完工，入帳時間集中於十二月，導致十二月營收 27.4 億（單月營收歷史第三高）。
也就是說，達麗的建案通常「完工後兩個月」就開始交屋入帳了，而且速度很快；不過這裡要留意的是，居山案完工後到交屋的期間碰上 9 天的農曆年，然後總戶數 518 戶量很大，能否如期過戶還要視公司是否有因應措施。
對了，居山案的規格是主打首購及換屋的中小坪數（19~55 坪），不是像欣陸琢豐案那種專攻中高消費者的酒店式公寓，過戶速度不至於像琢豐那樣慢。達麗近幾年建案可以再看〈達麗 (6177) 營建股投資模型更新至2021Q1+法說會/股東會｜這個舉動看好未來？〉
★ 延伸閱讀： 欣陸（3703） 展望 2022｜琢豐案過戶情形更新至 1/1（內含建物過戶查詢方法，查詢無須費用）

我只願意等到這時！

○○○○○○○○○，根據 2020/10 法說會的揭露，○○○○○○，再按去年東京與大道兩案統統比預測晚一季來推論，○○○○○○。
同理○○○是 Q4 完工，○○○○○○，考量資金效率，我將賣出達麗。
達麗總銷 47 億的居山案 1/12 完工了，接下來我只願意等到「這時」
最後，根據公司○○○○○○揭露，實收資本額 38.03 億中可轉債轉換為普通股的比率○○%。
( 圖片省略）
達麗發行的可轉債共計六次，達麗五與達麗六皆轉換完畢並於 2020/9 到期。
達麗這 ○○% 高嗎？以下分別是新潤（6186）、興富發（2542）以及上曜（1316）的數據，當作本文結尾。
  • 新潤：○○○
( 圖片省略）
  • 興富發：○○○
( 圖片省略）
  • 上曜：○○○。
( 圖片省略）

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