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預售屋的銷售流程與營建股的週期_以達麗 (6177) 為例
更新於 2022/08/20閱讀時間約 13 分鐘
新冠病毒疫情肆虐，投資環境丕變，文章純為觀察心得之分享，無股票投資勸誘之意，投資股票前應審慎評估並自負盈虧。
繼上一篇文章承熙用模型試算達麗的分數，結果是大於可列入觀察的分數後，這篇要談預售屋的銷售流程與營建股的週期，因為達麗也開始上漲了，但如果沒掌握好營建股的週期，投資的風險是很高的。
達麗 (6177) 營建股評分試算 ( 付費限定 )
( 「手機版」閱讀如看不清楚圖片，點擊後就會變清楚喔！ )
一、達麗股價
下圖是達麗的日 K 線，已經在 11/23 發動漲勢，截至 12/4 漲幅大約有 8%。
二、籌碼面
(一) 外資：
達麗外資持股雖然低，但從 11/11 至 12/4 也累計買超了 378 張。
(二) 大股東持股比率：
上一篇有說，達麗董監事持股雖然低，但幸好大股東持股比率不低。截至 12/4，400 張以上大股東持股為 74.43%，而且是連續兩周增加；不談人數則是因為 11/27 那周達麗辦理現金增資導致股本膨脹。
三、達麗大景匯大約會在 2021Q1 完工交屋
達麗本來在年報說預計今年完工的只有「達麗大景匯」1 筆，可銷售金額為 24.4 億，那完工 ( 領到使用執照 ) 了嗎？很可惜，沒有！
要知道建案是否完工的方法很多，除了打電話問公司發言人，還有以下幾種。
要知道建案是否完工的方法很多，除了打電話問公司發言人，還有以下幾種。
(一) 使用執照申請進度查詢：
凡事都以官衙門資料為準，等別人說不如自己查。
達麗大景匯的建造號碼是「107 重建字第 00363 號」，因為坐落於新北市，可以上新北市政府的建管系統便民服務資訊網查詢。進入系統後先點擊左邊的「執照申請進度查詢」，右邊再輸入建案的相關資訊，然後送出。
達麗大景匯的建造號碼是「107 重建字第 00363 號」，因為坐落於新北市，可以上新北市政府的建管系統便民服務資訊網查詢。進入系統後先點擊左邊的「執照申請進度查詢」，右邊再輸入建案的相關資訊，然後送出。
送出後會顯示查詢結果，如下圖，並無任何資料。達麗大景匯連送件都還沒，因為送件會有掛號，從掛號開始就有紀錄。
(二) 查 591 房屋交易網：
591 房屋交易網也是很好用的營建股投資參考網站，它也能查出建案的完工資訊。經查後顯示，達麗大景匯預期完工時間為「2021 年第二季度」。對照回達麗年報的說法，公司派其實太樂觀，因為時間誤差至少兩季。考量侵權疑慮，就不放截圖了，有興趣者請點 591 的連結。
(三) 看新聞的說法：
在〈《營建股》達麗喊話 明年營收挑戰百億〉( 20201031 ) 這篇新聞有說，「受到工期延後的影響，達麗原本今年底會完工的新北市三重『大景匯』，將遞延到明年第一季完工交屋 ......」。這篇新聞是達麗副總說的，畢竟是副總，總要顧及臉面，所以可信度是 ok 的。要補充的是，新聞也必須篩選，不能全盤接收，這部分可以參考下面的文章。
延伸閱讀：
【SOP】散戶閱讀新聞的理想三階段，錯誤又過度的追新聞將摧毀投資路 (公開閱讀)
四、還沒完工漲什麼漲？一切都是「預期心理」啊
達麗漲不只是因為有一個建案即將完工，更是因為 2021 可能有 6 個建案一起完工，這從法說會簡報就可以輕易知道。承熙上一篇對於這 6 個建案沒著墨太多，這裡簡單補充，最後再談本篇的重點。
(一) 達麗 2021 的 6 個建案及全部建案的完工時間表：
達麗大景匯可銷售金額才 24.4 億，這對股本 38 億的達麗其實貢獻有限，股價上漲應該是因為即將在 2021 完工交屋大爆發。根據 10/30 法說會的簡報，我簡單歸納如下：
- 2021 有 6 個建案即將完工，總銷金額合計高達 183 億，這應該是股價上漲的主因。
- 2021「每季」都會有建案完工，並且 2022 及 2023 也會有建案完工，沒有入帳的空窗期，這也是股價上漲的原因之一。
- 不過，2023 只剩 1 個建案，總銷金額只有 41 億，營收成長動能略嫌不足。
- 小結論：2021 是完工爆發年，2022 也還不錯，但 2023 就很普通了。
(二) 預期心理導致投資營建股必須掌握營建週期：
其實就算大景匯在 2020Q1 完工，距離營收爆發也要兩個月左右才看得到，那為何股價先發動上漲呢？這是因為「預期心理」所導致的。其實不只營建股，很多類股都是這個道理，等事實發生後才買進通常都晚了。
回到營建股，尤其是以銷售預售屋為主的營建股，想取得大波段獲利，必須瞭解並掌握預售屋的銷售流程與營建週期，這樣才能超前佈署，避免淪為「最後上車的悲劇」。
回到營建股，尤其是以銷售預售屋為主的營建股，想取得大波段獲利，必須瞭解並掌握預售屋的銷售流程與營建週期，這樣才能超前佈署，避免淪為「最後上車的悲劇」。
(三) 預售屋的流程是這樣子的：
建商收取買家的訂金 + 簽約金 + 開工款 ( 俗稱訂簽開 ) > 取得建造執照 ( 開工 ) > 施工 ( 施工款 ) > 取得使用執照 ( 完工 ) > 銀行對保 > 驗屋 > 完稅辦理產權過戶 > 銀行撥付貸款 > 交屋 ( 付尾款 )，結案。
而當一批預售屋結案後，建商便接著繼續啟動買地 > 公開銷售 ( 預售屋 ) > 興建 > 施工 > 完工 > 認列營收 > 再買地 > 再 ......。這是預售屋的整個銷售流程，當然，為了確保挖金事業無縫接軌，在規劃上每個建案會同步進行，避免出現空窗期。
而當一批預售屋結案後，建商便接著繼續啟動買地 > 公開銷售 ( 預售屋 ) > 興建 > 施工 > 完工 > 認列營收 > 再買地 > 再 ......。這是預售屋的整個銷售流程，當然，為了確保挖金事業無縫接軌，在規劃上每個建案會同步進行，避免出現空窗期。
(四) 至於建商認列營收的時間點則是這樣子：
將以上的過程對照回營建股 ( 建商 )，最重要的當然是「交屋」，因為除了交屋款，後面很快還會有銀行匯給她的貸款，這筆錢才是最大筆的。而如果再對照到財務報表，當房屋的「產權移轉」到買家時，建商就能把之前收的訂簽開、施工款、尾款與銀行貸款統統認列為「營收」，最後再變成「EPS」。
建案完工後比較花時間的可能是驗屋階段，因為初驗沒過必須改善，花了時間改善後買家再複驗，點頭後才會辦理過戶。而從完稅辦理產權過戶到終點的交屋就很快了，所以「產權移轉」才是建商認列營收的時間點。
建案完工後比較花時間的可能是驗屋階段，因為初驗沒過必須改善，花了時間改善後買家再複驗，點頭後才會辦理過戶。而從完稅辦理產權過戶到終點的交屋就很快了，所以「產權移轉」才是建商認列營收的時間點。
(五) 究竟何時切入才適合呢？
因為不少人都知道營建週期這件事，於是「預期心理」將導致買盤提早湧入，使得完工入帳前才投資就太慢了。因此投資營建股如果想要大波段的獲利，必須比別人早一點進場。
那要多早呢？完工前一個月、三個月、半年、一年還是兩年呢？我認為沒一定的答案，重點在於適不適合自己的投資屬性與操作習慣。另外，投資紀律更是關鍵，因為提早買了如果股價一直沒發動，能忍得住嗎？受不了套牢很容易認賠殺出，這點非常重要，要謹慎！
那要多早呢？完工前一個月、三個月、半年、一年還是兩年呢？我認為沒一定的答案，重點在於適不適合自己的投資屬性與操作習慣。另外，投資紀律更是關鍵，因為提早買了如果股價一直沒發動，能忍得住嗎？受不了套牢很容易認賠殺出，這點非常重要，要謹慎！
五、如何掌握預售屋的銷售情形
對了，預售屋完工不代表建商一定賺錢，賣得出去才算數，這是必然。那要怎麼知道預售屋的銷售情形呢？
(一) 從新聞挖：
同樣是〈《營建股》達麗喊話 明年營收挑戰百億〉( 20201031 ) 這篇新聞，達麗執行副總經理梁景清說，「......『大景匯』將完工，已售八成；美國西雅圖『KODA』案 ...... 銷售六成 ...... 達麗東京已售九成 ...... 達麗大道已售 65％ ......『CITY2』全數完銷 ......『達麗麗水苑』已 100％ 完銷 ......『達麗上東京』已售七成 ...... 『國家強棒』甫預售第一階段 182 戶 ......『達麗陽明大苑』...... 100％ 完銷。」
最遠的 2023「陽明大苑」都完銷了，次遠的也都有六、七成以上的銷售率，買氣實在很不錯。
最遠的 2023「陽明大苑」都完銷了，次遠的也都有六、七成以上的銷售率，買氣實在很不錯。
(二) 從合約負債下手：
如果公司派很低調，沒新聞可以挖，那就從「合約負債」下手。
★ 合約負債：
預售屋在「產權移轉」前，建商跟買家收的任何款項都還不能認列為營收，但因為已經收錢，它有交付房屋給買家的「義務」，所以在財報的科目才叫做「合約負債」( 早期叫做預收貨款 )，因為義務就是負債的一種。這是會計準則的規定，是遊戲規則，知道就好
- 如何查詢合約負債？
合約負債固然可以輕易從財報挖出來，但承熙習慣看 Goodinfo 的資料，因為它是以「季」為單位連續呈現，這有助於觀察整個預售屋的銷售和營建週期。如下圖，輸入達麗 6177 後點選左邊的「資產負債表」，往下滑就能看到合約負債。
- 怎麼看合約負債呢？
舉例比較快。下圖是達麗 2019Q1 至 2020Q3 的合約負債，我按照金額的變化分成三段說明：
(1) 2019Q1 至 2019Q4：金額從 6.4 億連續增加到 12.69 億，這增加的 6.29 億大約就是預售屋的「訂簽開」+ 施工款的款項，通常是總銷售金額的兩成。原則上合約負債一直增加就代表預售屋賣得很好，在越短時間內收到越多款項，代表銷售地越熱烈。
(2) 2019Q4 至 2020Q1：金額從 12.69 億減至 11.35 億，這少掉的 1.34 億表示合約負債已經轉成營收認列了，也就是有建案完工交屋了。
(3) 2020Q1 至 2020Q3：金額又從 11.35 億增加到 19.37 億，這增加的 8.02 億同樣是預售屋的「訂簽開」+ 施工款的款項，也就是又有預售屋銷售出去了。
- 合約負債必須搭配營建週期，以免「套牢」！
更重要的一點是，合約負債只是先行指標，預售屋從公開銷售到完工交屋可能要三年，如果只看到合約負債某一季突然大增就興沖沖進場，那很可能要被套牢三年。這也是文章前半段就先分享查詢建案完工方法的原因。
(三) 再從未認列之合約承諾切入：
合約負債只是預售屋銷售金額的大約兩成，財報附註中的「未認列之合約承諾」金額才是「預售屋的銷售總額」。
達麗 2020Q3「未認列合約承諾」總計 169.73 億、2019 年底是 100.45 億、2019Q3 則是 74 億，也就是預售屋越賣越好。而如果把 2020 前三季的累計金額減去 2019 年底的金額，這 69.28 億對股本只有 38 億的達麗，已經是不小的補丸囉。
達麗 2020Q3「未認列合約承諾」總計 169.73 億、2019 年底是 100.45 億、2019Q3 則是 74 億，也就是預售屋越賣越好。而如果把 2020 前三季的累計金額減去 2019 年底的金額，這 69.28 億對股本只有 38 億的達麗，已經是不小的補丸囉。
對了，還記得法說會的那 10 個建案嗎？ 10 個建案總銷金額合計為 298.4 億，而截至 2020Q3 達麗的未認列合約承諾金額為 169.73 億，兩者相減為 128.67 億，這「大致」是達麗手上還可以賣的預售屋餘額。之所以說大致，除了因為營建周期的時間差，成屋也會造成差異。
再從 Q3 財報的附註挖存貨。達麗 239.53 億存貨中，成屋 ( 待售房地 ) 金額為 10.17 億，只要去化順利，未認列合約承諾金額還是會增加的。同時，把待售房地金額除以存貨總額，得到的 4.2% 是指成屋的滯銷率，小於等於 5% 算是不錯。滯銷率也很重要，原則上成屋越早賣掉越好，不然定期繳的房地稅雜費等等可能成為拖油瓶。
再從 Q3 財報的附註挖存貨。達麗 239.53 億存貨中，成屋 ( 待售房地 ) 金額為 10.17 億，只要去化順利，未認列合約承諾金額還是會增加的。同時，把待售房地金額除以存貨總額，得到的 4.2% 是指成屋的滯銷率，小於等於 5% 算是不錯。滯銷率也很重要，原則上成屋越早賣掉越好，不然定期繳的房地稅雜費等等可能成為拖油瓶。
六、庫存土地多並且持續購地，挖金事業不斷電
最後談土地。在整個營建股的週期裡，其實土地才是起點，而在營建股財報的存貨明細表中，營建用地就是指可以用來興建房屋的土地。這玩意兒不好拿捏，因為土地太多稅賦是個負擔，但太少也不行，萬一有賺錢機會上門卻沒土地更慘，最後只能找別人共同興建、甚至錯失機會。尤其是主攻北部區域的建商，畢竟土地難求。
達麗 Q3 營建用地有 87.33 億，另外，如果你有追蹤達麗在公開資訊觀測站的資訊，你會發現，十月至今關於買地的重訊還真不少。
達麗 Q3 營建用地有 87.33 億，另外，如果你有追蹤達麗在公開資訊觀測站的資訊，你會發現，十月至今關於買地的重訊還真不少。
(一) 十月至今又買了兩筆土地：
10/16 公告與海悅共同購置台中市北區賴厝廍段土地，達麗支付 15.28 億。
11/25 又公告購置高雄市岡山區大公段土地，達麗支付 5.48億。
以上兩筆再加上庫存，達麗持有的土地金額已超過100億，也難怪今年她三月發行10億的普通公司債、然後九月又現金增資了。此外，其實還有可轉換公司債五跟六，真是需款孔急啊。
(二) 達麗授權董事長買地金額 45 億元內之額度：
最後的最後11/6 還公告授權董事長45億元內的買地額度，包含土地購置或參與投標案，不過，早在五月就公告授權30億了喔，現在又擴大額度，想必是希望董仔更能放開手腳做事。
以上資料不保證正確，僅供筆者檢討精進之用；大家的留言或指正、給愛心、收藏、贊助或是點擊連結買書，都是我持續寫作的動力。
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這裡是個集「股票投資」、「文字創作」和「享樂人生」的天地，希望承熙我自己的心得能帶給你幸福，當然包括有收入的幸福。2021/8 轉為全職投資寫作後的我，可望把相關心得統統給你知道~
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