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預售屋的銷售流程與營建股的週期_以達麗 (6177) 為例

承熙

發佈於承熙的個股觀察SOP

2022/08/20 更新2020/12/06 發佈閱讀 14 分鐘

新冠病毒疫情肆虐，投資環境丕變，文章純為觀察心得之分享，無股票投資勸誘之意，投資股票前應審慎評估並自負盈虧。

繼上一篇文章承熙用模型試算達麗的分數，結果是大於可列入觀察的分數後，這篇要談預售屋的銷售流程與營建股的週期，因為達麗也開始上漲了，但如果沒掌握好營建股的週期，投資的風險是很高的。

達麗 (6177) 營建股評分試算 ( 付費限定 )

( 「手機版」閱讀如看不清楚圖片，點擊後就會變清楚喔！ )

一、達麗股價

下圖是達麗的日 K 線，已經在 11/23 發動漲勢，截至 12/4 漲幅大約有 8%。

二、籌碼面

(一) 外資：

達麗外資持股雖然低，但從 11/11 至 12/4 也累計買超了 378 張。

(二) 大股東持股比率：

上一篇有說，達麗董監事持股雖然低，但幸好大股東持股比率不低。截至 12/4，400 張以上大股東持股為 74.43%，而且是連續兩周增加；不談人數則是因為 11/27 那周達麗辦理現金增資導致股本膨脹。

三、達麗大景匯大約會在 2021Q1 完工交屋

達麗本來在年報說預計今年完工的只有「達麗大景匯」1 筆，可銷售金額為 24.4 億，那完工 ( 領到使用執照 ) 了嗎？很可惜，沒有！

要知道建案是否完工的方法很多，除了打電話問公司發言人，還有以下幾種。

(一) 使用執照申請進度查詢：

凡事都以官衙門資料為準，等別人說不如自己查。

達麗大景匯的建造號碼是「107 重建字第 00363 號」，因為坐落於新北市，可以上新北市政府的建管系統便民服務資訊網查詢。進入系統後先點擊左邊的「執照申請進度查詢」，右邊再輸入建案的相關資訊，然後送出。

送出後會顯示查詢結果，如下圖，並無任何資料。達麗大景匯連送件都還沒，因為送件會有掛號，從掛號開始就有紀錄。

(二) 查 591 房屋交易網：

591 房屋交易網也是很好用的營建股投資參考網站，它也能查出建案的完工資訊。經查後顯示，達麗大景匯預期完工時間為「2021 年第二季度」。對照回達麗年報的說法，公司派其實太樂觀，因為時間誤差至少兩季。考量侵權疑慮，就不放截圖了，有興趣者請點 591 的連結。

(三) 看新聞的說法：

在〈《營建股》達麗喊話明年營收挑戰百億〉( 20201031 ) 這篇新聞有說，「受到工期延後的影響，達麗原本今年底會完工的新北市三重『大景匯』，將遞延到明年第一季完工交屋 ......」。這篇新聞是達麗副總說的，畢竟是副總，總要顧及臉面，所以可信度是 ok 的。要補充的是，新聞也必須篩選，不能全盤接收，這部分可以參考下面的文章。

延伸閱讀：
【SOP】散戶閱讀新聞的理想三階段，錯誤又過度的追新聞將摧毀投資路 (公開閱讀)

四、還沒完工漲什麼漲？一切都是「預期心理」啊

達麗漲不只是因為有一個建案即將完工，更是因為 2021 可能有 6 個建案一起完工，這從法說會簡報就可以輕易知道。承熙上一篇對於這 6 個建案沒著墨太多，這裡簡單補充，最後再談本篇的重點。

(一) 達麗 2021 的 6 個建案及全部建案的完工時間表：

達麗大景匯可銷售金額才 24.4 億，這對股本 38 億的達麗其實貢獻有限，股價上漲應該是因為即將在 2021 完工交屋大爆發。根據 10/30 法說會的簡報，我簡單歸納如下：

2021 有 6 個建案即將完工，總銷金額合計高達 183 億，這應該是股價上漲的主因。
2021「每季」都會有建案完工，並且 2022 及 2023 也會有建案完工，沒有入帳的空窗期，這也是股價上漲的原因之一。
不過，2023 只剩 1 個建案，總銷金額只有 41 億，營收成長動能略嫌不足。
小結論：2021 是完工爆發年，2022 也還不錯，但 2023 就很普通了。

(二) 預期心理導致投資營建股必須掌握營建週期：

其實就算大景匯在 2020Q1 完工，距離營收爆發也要兩個月左右才看得到，那為何股價先發動上漲呢？這是因為「預期心理」所導致的。其實不只營建股，很多類股都是這個道理，等事實發生後才買進通常都晚了。

回到營建股，尤其是以銷售預售屋為主的營建股，想取得大波段獲利，必須瞭解並掌握預售屋的銷售流程與營建週期，這樣才能超前佈署，避免淪為「最後上車的悲劇」。

(三) 預售屋的流程是這樣子的：

建商收取買家的訂金 + 簽約金 + 開工款 ( 俗稱訂簽開 ) > 取得建造執照 ( 開工 ) > 施工 ( 施工款 ) > 取得使用執照 ( 完工 ) > 銀行對保 > 驗屋 > 完稅辦理產權過戶 > 銀行撥付貸款 > 交屋 ( 付尾款 )，結案。

而當一批預售屋結案後，建商便接著繼續啟動買地 > 公開銷售 ( 預售屋 ) > 興建 > 施工 > 完工 > 認列營收 > 再買地 > 再 ......。這是預售屋的整個銷售流程，當然，為了確保挖金事業無縫接軌，在規劃上每個建案會同步進行，避免出現空窗期。

(四) 至於建商認列營收的時間點則是這樣子：

將以上的過程對照回營建股 ( 建商 )，最重要的當然是「交屋」，因為除了交屋款，後面很快還會有銀行匯給她的貸款，這筆錢才是最大筆的。而如果再對照到財務報表，當房屋的「產權移轉」到買家時，建商就能把之前收的訂簽開、施工款、尾款與銀行貸款統統認列為「營收」，最後再變成「EPS」。

建案完工後比較花時間的可能是驗屋階段，因為初驗沒過必須改善，花了時間改善後買家再複驗，點頭後才會辦理過戶。而從完稅辦理產權過戶到終點的交屋就很快了，所以「產權移轉」才是建商認列營收的時間點。

(五) 究竟何時切入才適合呢？

因為不少人都知道營建週期這件事，於是「預期心理」將導致買盤提早湧入，使得完工入帳前才投資就太慢了。因此投資營建股如果想要大波段的獲利，必須比別人早一點進場。

那要多早呢？完工前一個月、三個月、半年、一年還是兩年呢？我認為沒一定的答案，重點在於適不適合自己的投資屬性與操作習慣。另外，投資紀律更是關鍵，因為提早買了如果股價一直沒發動，能忍得住嗎？受不了套牢很容易認賠殺出，這點非常重要，要謹慎！

五、如何掌握預售屋的銷售情形

對了，預售屋完工不代表建商一定賺錢，賣得出去才算數，這是必然。那要怎麼知道預售屋的銷售情形呢？

(一) 從新聞挖：

同樣是〈《營建股》達麗喊話明年營收挑戰百億〉( 20201031 ) 這篇新聞，達麗執行副總經理梁景清說，「......『大景匯』將完工，已售八成；美國西雅圖『KODA』案 ...... 銷售六成 ...... 達麗東京已售九成 ...... 達麗大道已售 65％ ......『CITY2』全數完銷 ......『達麗麗水苑』已 100％完銷 ......『達麗上東京』已售七成 ...... 『國家強棒』甫預售第一階段 182 戶 ......『達麗陽明大苑』...... 100％完銷。」

最遠的 2023「陽明大苑」都完銷了，次遠的也都有六、七成以上的銷售率，買氣實在很不錯。

(二) 從合約負債下手：

如果公司派很低調，沒新聞可以挖，那就從「合約負債」下手。

★ 合約負債：
預售屋在「產權移轉」前，建商跟買家收的任何款項都還不能認列為營收，但因為已經收錢，它有交付房屋給買家的「義務」，所以在財報的科目才叫做「合約負債」( 早期叫做預收貨款 )，因為義務就是負債的一種。這是會計準則的規定，是遊戲規則，知道就好

如何查詢合約負債？
合約負債固然可以輕易從財報挖出來，但承熙習慣看 Goodinfo 的資料，因為它是以「季」為單位連續呈現，這有助於觀察整個預售屋的銷售和營建週期。如下圖，輸入達麗 6177 後點選左邊的「資產負債表」，往下滑就能看到合約負債。

怎麼看合約負債呢？
舉例比較快。下圖是達麗 2019Q1 至 2020Q3 的合約負債，我按照金額的變化分成三段說明：

(1) 2019Q1 至 2019Q4：金額從 6.4 億連續增加到 12.69 億，這增加的 6.29 億大約就是預售屋的「訂簽開」+ 施工款的款項，通常是總銷售金額的兩成。原則上合約負債一直增加就代表預售屋賣得很好，在越短時間內收到越多款項，代表銷售地越熱烈。

(2) 2019Q4 至 2020Q1：金額從 12.69 億減至 11.35 億，這少掉的 1.34 億表示合約負債已經轉成營收認列了，也就是有建案完工交屋了。

(3) 2020Q1 至 2020Q3：金額又從 11.35 億增加到 19.37 億，這增加的 8.02 億同樣是預售屋的「訂簽開」+ 施工款的款項，也就是又有預售屋銷售出去了。

合約負債必須搭配營建週期，以免「套牢」！
更重要的一點是，合約負債只是先行指標，預售屋從公開銷售到完工交屋可能要三年，如果只看到合約負債某一季突然大增就興沖沖進場，那很可能要被套牢三年。這也是文章前半段就先分享查詢建案完工方法的原因。

(三) 再從未認列之合約承諾切入：

合約負債只是預售屋銷售金額的大約兩成，財報附註中的「未認列之合約承諾」金額才是「預售屋的銷售總額」。

達麗 2020Q3「未認列合約承諾」總計 169.73 億、2019 年底是 100.45 億、2019Q3 則是 74 億，也就是預售屋越賣越好。而如果把 2020 前三季的累計金額減去 2019 年底的金額，這 69.28 億對股本只有 38 億的達麗，已經是不小的補丸囉。

對了，還記得法說會的那 10 個建案嗎？ 10 個建案總銷金額合計為 298.4 億，而截至 2020Q3 達麗的未認列合約承諾金額為 169.73 億，兩者相減為 128.67 億，這「大致」是達麗手上還可以賣的預售屋餘額。之所以說大致，除了因為營建周期的時間差，成屋也會造成差異。

再從 Q3 財報的附註挖存貨。達麗 239.53 億存貨中，成屋 ( 待售房地 ) 金額為 10.17 億，只要去化順利，未認列合約承諾金額還是會增加的。同時，把待售房地金額除以存貨總額，得到的 4.2% 是指成屋的滯銷率，小於等於 5% 算是不錯。滯銷率也很重要，原則上成屋越早賣掉越好，不然定期繳的房地稅雜費等等可能成為拖油瓶。

六、庫存土地多並且持續購地，挖金事業不斷電

最後談土地。在整個營建股的週期裡，其實土地才是起點，而在營建股財報的存貨明細表中，營建用地就是指可以用來興建房屋的土地。這玩意兒不好拿捏，因為土地太多稅賦是個負擔，但太少也不行，萬一有賺錢機會上門卻沒土地更慘，最後只能找別人共同興建、甚至錯失機會。尤其是主攻北部區域的建商，畢竟土地難求。

達麗 Q3 營建用地有 87.33 億，另外，如果你有追蹤達麗在公開資訊觀測站的資訊，你會發現，十月至今關於買地的重訊還真不少。