【都市更新—改建成功的秘訣】

秘訣在於「足」這個字。

《禮記》學，然後知不足。

談改建，連自家土地一坪可以蓋幾坪，都不知道，想向他說明，「啊，太難、太專業，聽不懂啦」，然後自行做好做滿，用想像力把家蓋得跟101一樣高，再來質疑建商心太黑賺太多，分回來的太少。

學，然後知不足。買個手機都要做功課了，房子動不動幾千萬的東西，更應該做功課吧？了解怎麼計算坪數只是用到小學的加減乘除而已，相關建築法令規定也不難，可以請建商提供後上網比對，就知道有沒有受騙上當。然後才會真正發現，不管你＋哪裡都不會無限。

《道德經》禍莫大於不知足，咎莫大於欲得。故知足之足，常足矣。

學會怎麼計算之後，另一個盲點在於，明明自家只有10坪土地，卻都用整塊大基地、最高容積獎勵做計算。

舉台北市住三土地五樓公寓(建蔽60%)建物面積30坪申請危老改建為例(不考慮樓層位置的價差)：

10坪土地用原建築容積300%申請(其實扣掉樓梯陽台之後，原容積沒有這麼高，為了算出來的數字讓人比較開心，故用300%計算)，再加時程獎勵目前是法定容積的4%，也就是300%+225*4%=309%，可興建全部權狀面積10*309%*1.5=46.35坪。

不想給別人賺，自己出所有費用把全部面積拿回來。因為基地小成本高，夯不啷噹一坪成本35萬，46.35*35=1622.25萬，若新房子一坪100萬，自己賣不透過仲介，其他費用先不算，要賣掉16.23坪，保留30.12坪。這是所有東西自己來的最佳狀況。

後來整合成300坪基地，獎勵可以拿最高的原容積1.15倍，也就是345%，因為基地擴大，成本降低為32萬，售價提高為110萬，那麼分回來的會不會比30.12坪多?比30.12坪多能不能接受?能不能滿足?

最後的一個祕訣，也是最重要的秘訣，就是～團(ㄑ一ㄢ)結(ㄩㄝ)。

不團(ㄑ一ㄢ)結(ㄩㄝ)，請土地公來整合也沒有辦法。