未來十年房價走勢預測/2022房價不行了嗎? 還能買房嗎? 最佳買點何時?

2022.10月韓國、加拿大的房價都崩了!!美國的房價也開始跌了!!美元升息搞的全球投資情緒恐慌，台灣的房價還撐的住嗎?

人說房地產短期看金融、中期看供需、長期看人口，這樣分析下來2022還能買房嗎？如果2022不適合的話要等到何時才能買?這篇文章就來分析下台灣房產未來10年間的大局走勢！

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要討論台灣房價走勢的話，我們可以從『過去、未來、金融、供需』的這幾個角度來分析並做出預測

過去一段時間台灣的房價偏高還是偏低呢？

以過去兩年來說，台灣的房價確實是有點飄了，正常房價還是要跟GDP連動的，畢竟代表收入的GDP就這麼多，如果房價偏離GDP、拖鉤了，就表示房市泡沫比較嚴重，例如台灣2015時回調修正的房價就是偏離GDP太多了

GDP和房價聯動的關係不是台灣獨有，可以看幾個其他國家的例子都是房價飛天、與GDP拖鉤、然後就崩了，美國2007、澳洲2015、泰國1997、日本1995都是這樣的邏輯

包含最近房價崩了的韓國、加拿大也是這種房價不正常飆漲下的結果

所以台灣現在的房價是高是低?我們透過下圖可以看到，台灣房價是過高的、偏向泡沫的，從GDP這個角度看來，短期買房風險會有點大

關於GDP與房價的關係，更多細節想了解的話可以參考一下我這篇文章

雖然過去兩年台灣的房價漲幅已經很高了，但換個角度，如果從未來十年後看過來，現在的房價是高是低呢？

有些人會說台灣的房價遲早要跌，因為空屋率太高、少子化太嚴重，但這樣想的小夥伴可能是被媒體給唬住了，台灣空屋率並沒有想像的高，勞動力人口也在2015就見頂了，但房價無視人口變化繼續上漲(解釋就在下方)，所以台灣房價長期並非看跌

很多人會用日本1990勞動力人和房價聯動下跌的歷史案例來預測台灣的狀況，但台灣和日本的房價和人口關聯走勢很不一樣，請見下圖，台灣並沒有出現房價隨著勞動力人口減少而下降的狀況

台日差異的核心就在人均GDP，日本的人均GDP在勞動人口到頂後就停滯了，但台灣的人均GDP仍在上漲，前面我們提到過了，人均GDP代表的是人民是否能賺錢來買房，當台灣的人均GDP持續上漲，那買房的能力和房價也就能繼續上漲

所以回過頭來，如果台灣的半導體和其他產業能夠繼續保持優勢，幫助台灣繼續賺錢，那人均GDP和房價都能繼續上漲

因此小蔡哥是比較樂觀的，預測台灣未來10年的房價還會有不小的漲幅

長期看來房地產還是很穩的，但短期呢？短期房地產的金融條件不太好，目前滿多華爾街機構預測美國會維持4.5%以上的利率，這代表臺灣利率也有必要跟著調升

一旦台灣的借款利率高了，那房貸利息也會增加、買房負擔上升，導致一部分薪資不夠的人把房賣掉、和一部分原本有能力買房的人選擇不買房了，最後就可能導致房價下跌～

所以在2022~2023年間受到美元升息的壓抑，台灣房價很可能會下跌，同樣是亞洲四小龍的韓國房價已經因為這利率的關係而下跌了，當然這是因為韓國這五年來不爭氣喔，產業升級和出口遠不如台灣強勁，韓國房價少了基本面支撐、崩的很快

但時間拉長到2023台灣房價要能撐住房貸利率提昇？小蔡哥是覺得很困難啦，我們看到台灣房屋交易量已經開始下滑了，台灣2014時候也是交易量先減少然後房價就跌了，那這次也很難跳出這個規律

所以2022~2023買房的風險很大，小蔡哥認為房價有可能會出現一波下調修正

房價中期看供需，我們接著用這角度探討一下

簡單來說，若買房買氣旺，買房的人多了，那房價就會上漲；反之，房屋若供給過量，那房價就會下跌

我們可以簡單從未來幾年新建完工的房產來看看供給狀況的變化，會可以看到未來3年的房屋供給有過量的趨勢

因應這樣的狀況也有些建商對房價轉為悲觀態度、減少買地建房了

雖然這樣的供給量不一定會讓台灣房價下跌，但恐怕2025年前房價要大漲會很困難了，因此如果有其他更能增值的資產的話，2025前小蔡哥不建議把錢投入房地產

台灣房價長期會漲，但2025年前不管是投報率和風險都是不太樂觀，所以綜合分析下來最佳買點應該是2025年末、2026年初的時候

當然這些分析是以全台灣整體房價來看的，所以部分地區例如近年房價漲最快的竹北市或許會能突破短中期的限制繼續上漲，如果你對房價走勢有不同的看法，到評論區交流交流，會可以找到更多靈感！

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