兔年房市「破盤價再現」？　專家一致預測「降價第一槍」落在這地方

根據統計，2022年六都全年買賣移轉棟數合計24萬3,910棟，年減8.9％，創下近3年新低。從成交量變化，可以預見台灣房市在歷經近6年多頭走勢後，開始進入冷寂盤整期。

回顧台灣房市在2016年房地合一稅上路跌到谷底，該年買賣移轉棟數24.5萬棟，成為近10年房市交易最低量，再從2017年開始逐步回升，這一波房市熱潮直到2021年來到頂點。觀察六都2022年表現，東森房屋研究中心經理葉沛堯分析，除了台中市在新案交屋的加持下，全年買賣移轉棟數有2％的小幅增加，其餘五都均呈現年減的趨勢，其中又以南二都的減幅最為顯著，這也宣告了這一波房市多頭終結。

但弔詭的是，儘管2022年房市交易量急凍，房價卻仍在走揚。內政部的住宅價格指數揭露2022年第三季全國住宅價格指數為126.33，季增率1.90％，年增率更高達10.01％，續創歷史新高。另一個代表新屋市場的國泰房地產指數，2022年第三季全台平均成交價一坪47萬元，也較第二季上漲約3％。

雖然價格並未反轉，但交易量急縮之下，目前專家學者對2023兔年房市看法頗為一致，只有兩種，一是不好，另一是很不好，交易量將持續下修。

原因很直白，景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，這波房市熱潮由資金帶動，如今資金退潮，房市當然轉冷。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨也認為，在種種不利因素下，新年度該會是2016年之後，首次回歸買方主場的一年，約莫是比起過去有更多的議價空間，如果沒有破壞性利空或是財務有狀況的個案急售，賣方心中降價底線不過就在同社區最近成交價下方1成左右，這價錢雖然有點感覺，卻還沒到買方心中的甜蜜點，可以預期的是，整體成交量不會擴大。

價格部份，戴德梁行總經理顏炳立則點出，房價回檔從來沒有斷崖式下墜，而是看區域、看產品，緩慢修正。他認為，今年比較危險是蛋白區、大坪數產品，特別是大坪數產品，「賣家還不賣就會被套牢」。

至於房市降價第一槍何時會出現？學者專家、業內人士幾乎一致認為，未來一定有指標建案大幅度降價，一般推測會在2023下半年。

天時地利不動產總經理張欣民、高力國際業主代表服務部董事黃舒衛、高源不動產估價師事務所長陳碧源、住商不動產企研室資深經理徐佳馨等人，接受《經濟日報》採訪時都認為，這一波房市回檔降價第一槍，應會開在中南部，特別是高雄。

一來是因為中南部建商手上的土地，大多是在2、3年前房價急漲之前取得，當時土地成本仍低，如今即使降價銷售，只是少賺，仍然有賺，相對有本錢開出降價第一槍。

二來是中南部地區都有穩定的房市基本盤，台中有中科，台南有南科，但高雄這波房價急漲熱潮，全因台積電設廠題材帶動，如今台積電總裁魏哲家證實台積電高雄7奈米廠暫時延後，短時間買氣可能跳崖式減少。

顏炳立也指出，隨著房市往下走，加上台積電效應已過去，「南部這些區域房市來到北風北」，價格修正可能性不小，而其他供過於求的區域，若買氣又疲弱，價格下跌將更明顯。

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