香港樓市升浪或已完成 未來若大跌世界會如何？

小龍在本欄在2020年開始多次引用江恩及經濟周期，指香港樓市18年周期完結，2021年後樓市將會下跌，2023年至2025年將是機會。雖然已經開關，但是大陽春沒有到來，相反越來越多蝕讓盤，而成交量亦開始下跌。相信負面情緒也難免升溫。那麼我問題是如果樓市真的大跌，世界會如何？

負資產上升

當然第一個問題已經係負資產，查看資料本港負資產的歷史高位出現在2003年沙士時期，隨着樓價急跌至谷底2003年負資產個案急速攀升至10.56萬宗，不少樓宇價值較當年高位大跌五至七成。大家留意不少近年以高成數按揭入市的買家，已陷入負資產危機。當然我認為銀行不易輕易CALL LOAN，但是現在整個大局是很大機會出現全球的經濟危機。香港經濟主要動力之一的進出口貿易持續倒退，最新的5月數據顯示，進出口的跌幅都比預期差，以致今年頭五個月的累計出口貨值按年跌16.3%，進口累計貨值跌13.4%，貿易逆差增至1750億港元。根據彭博報導，香港辦公室空置率高達1300萬平方英呎，而4月甲級辦公室的空置率近15%，為2019年來的3倍多。那麼工資及工作會否下跌及不穩？

樓價一直跌 利息一直升

1997年至2003年是樓價一直跌，利息一直跌；但這一次是樓價一直跌，利息一直升，物價亦上升。

如果美國大幅加息，那麼香港樓市仍然會有支持嗎？如果要客觀地分析一般市民的負擔能力，較可取的是計算不同入息及息率下業主的可支配收入。以2015年為止，過去19年的平均按息作分析，最高利率為1997年的10.9%，最低是2010年的1.16%，平均按息4.187368％（這個數據較為客觀，因為政府要求的壓力測試是以5.5%計算）。所以我們會以4.18作為分析。

若要了解業主的承擔能力，可以計算不同的收入及利率，並扣除一般統一約5000元的固定開支（差餉及管理費），看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。在此因為方便計算，不會考慮通脹、工資上升及壓力測試。

如果月入6萬，買800萬樓，9成按揭。

如果月入6萬，購入800萬的樓並做9成按揭。每月在利率2.15%的情況下，每月樓按還款為27,155.92元，扣除5000元的基本開支後，餘下27,845元。

另一方面，如果利率在4.2%的情況下，每月還款即時上升至35,209元。同時扣除5,000元之後，每月可支配收入為19,791元。但是要留意，本金及利息總支出為1200萬元，比之前2.15%的利率時間上升約300萬。所以上一次是樓價一直跌，利息一直跌；但這一次是樓價一直跌，利息一直升，物價亦上升。那麼業主負擔定必加重。

參考過去加息周期，香港樓市出現兩次下跌，兩次上升的局面。大家可見94年及99年的樓市是下跌，但是04年及16年加息周期的樓市是上升。但是大家都有一個共通點，就是加息周期完成之後，一段時間後樓市會大幅下跌。小龍認為原因其實是，加息除非非常激烈，否則其實利息對市民負擔其實有限。但是真正起到影響是，如果加息影響商家投資或加大生產成本，整個經濟循環減慢，令到失業率加大，所有甚麼供款佔負債比率等都變成沒有參考價值。

同時讀者不妨留意2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史，1969年來出現的8次經濟衰退前，10年期美債殖利率都低於2年期，而該指標是在2019年8月出現，隔年美國因疫情陷入經濟衰退。經濟面臨衰退之際，美國同時收水，加息及減少買債，那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎？

樓市需求下跌

人對產品的消費需求，很多時間是對未來的預期，會影響消費者的需求。例如：消費者預期在電腦節期間可以用較便宜的價格買到電腦或數會產品，因此在目前的價格下或者特價前會選擇減少消費；如美國感恩節前，大家都會預期在感恩節期間很多商店會做大特價，在此之前大家都未必消費，因為我預期很多會有特價。

而近日很多人開始預期香港樓市會下跌，例如量寬收水，及預期美國會持續加息，都令到很多買家採取觀望及希望以更低價購買房地產。而且樓市回報一般是2%至3%（若扣除管理費及維修成本等同沒有），今天美國10年期國債債券的收益率約4%左右。換而之，債息比投資房地產的利潤更高。

但是一旦影成了這個預期，那麼樓市的需求將進一步下跌。需求或將沒有那麼「剛」。

周期已經見頂

《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一周期。愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱周期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期。

如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。所以那麼樓市的升浪或者在2021年已經完成。

買樓係可能人生最大決定之一，一失足成千古恨，很多人在2003年或2008年買樓跟1997年買已經完全兩個世界，同樣在2002年底跟2003年初買樓，跟2003年年底買樓亦是兩個完全不同世界；正如19000點買股票跟16000點買股票已經完全不同。

預測是在跌勢之前預測，不是跌勢下跌出現後大大聲出文講樓市跌。因為樓市的流動性不是今天買，明天可以賣。但是反問一年前，或者半年前香港有樓市淡友嗎? 或者專家如何看樓市? 小龍心牽著我的粉絲。現在最重要的是管理好自己的風險，勿過度槓桿。