【產業探討】美國房市的長期問題浮現：總統大選、降息循環年的相關機會探討

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一、前言

2021 年末至今，美國經歷了數十年來最暴力的升息循環，也使市場迎來劇烈的修正，如今回過頭來看，美國市場與台灣市場皆已創下歷史新高，大多的產業也已經迎來明顯復甦。

不過這在其中，卻仍有部分如工業、耐久財等產業，由於受到高利率的影響，使終端市場的需求不振，連帶估值仍在歷史低緣。不過展望 2024 年，面對即將到來的降息循環，預期這類的行業也能迎來明顯復甦。

而在這一眾產業中，其實還有一個產業的供需存在更為極端的結構性問題，於是降息的預期外，也極可能受到政治、政策的影響，那便是美國的房地產市場。

二、美國房市供需結構性問題

近期美國總統大選在即，許多選民買不起住房，開始產生不滿的議題也引起討論，而會造成此現象的原因有二：

首先是通膨上升連帶使房價飆漲，加上在暴力升息後，目前美國 30 年固定房貸利率走勢約  在6.74%，使民眾根本無力負擔，於是穆迪分析公司（Moody's Analytics）的首席經濟專家 Mark Zandi 便指出：本次的總統大選結果可能與房貸利率有極大的關係，如果利率降低到 6% 則目前執政黨的勝選機率將增加，但若持續上升則恐讓川普獲勝。

這意即住房問題已經成為美國主流民意的聚焦所在，甚至將會影響大選結果，也因此拜登表示除了希望補助房屋建造，也計畫對購屋者提供1萬元稅收抵免。

除此之外，我們也可以預期今年大選前將會祭出更多的相關解決政策，無論是翻修老舊房屋之類的增加供給方式，或是後續的降息，以及透過補貼的方式讓民眾能夠買得起房子。

其次，如果看到下列美國新屋銷售的狀況，從紅框可以看到，在暴力升息期間，房屋的成交量確實受到高利率的明顯壓抑，不過詭譎的是房屋價格卻仍在持續上漲，為什麼呢？

原因在於美國房市，其實是一個複雜且龐大的結構性問題：