囤房稅2.0影響分析與建議

星期三上了堂地方稅的課程(新竹市稅務局開設的)，針對地政士給予的課程

本來想說，應該會向政令宣導那般，沒想到稅務局為專業代理人量身打造課程

上完課後收獲滿滿，趕快將重點寫下給大家參考。

本文針對囤房稅來向大家分享，主要因為囤房稅對大家影響最多，也是近期修法的(1.0升級成為2.0，所以重點就擺在這裡。

一、由縣市歸戶改為全國歸戶

這樣一來，多屋族被課稅的機率就上升了，無法藉由分散縣市購屋來節省稅負。

但是，仍有未實施囤房稅的縣市，僅有台北市、新北市、宜蘭、桃園、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市、連江縣十縣市實施。

若多屋族在有實施跟未實施囤房稅的縣市都有房子的話，房子戶數還是會併計，課較高的稅率。

二、房屋稅由隨課(按月計徵)改為按年計徵

這點對地政士來說影響很大，以往過戶時，房屋稅完稅計算至過戶完成月份為止，現在改年計算，沒有隨課稅單，過戶時要分算房屋稅給買賣雙方。

另外提醒，契稅附聯申請自住用房屋，納稅人一定要趕快設立戶籍，在2月末日取得房屋後，在3/22前本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記。

現每年2月末日為納稅務基準日，基準日這天所有權是誰，就向誰課稅。

但房屋使用情形是每年3月22日以前申報，逾期申報，次期開始適用。

三、住家用房屋現值10萬以下免稅，僅限自然人全國合計3戶為限

為了防杜藉稅籍分割小坪數避稅，增此規定。

若超過3戶，未申報擇定者，由稽徵機按房屋稅稅負高低排序，擇定補足3戶免稅。也就是採對納稅人稅負有利的方式擇定。

四、出租申報達租金標準房東降稅

以新竹市的房東來舉例，1.0稅率1.5%~3.6%、2.0稅率1.5%~2.4%，有降低稅負，但前提是"出租申報達租金標準"。

財政部有公布租金標準，原則上是以房屋評定現值乘以一定比率，各縣市不同比率，自行上網查詢，不過，租金標準較前一年是提高了。

這政策應該是要讓房東核實申報納稅，可享有優惠稅率，但囤房稅課稅基礎非市價，稅額雖增，但跟所得稅比起來，還是比較少，政策會有效嗎?我們拭目以待。

五、自住稅率房屋，增訂需辦竣戶籍登記

以往只需有實際居住之事實即可，現又增訂了一定要設戶籍的要件，本人、配偶或直系親屬需辦竣戶籍登記，這會影響幾個面向：

1、孩子生得多，比較有利。

2、增加戶政的工作量。(要分別設戶籍)

3、無出租營業+本人、配偶或直系親屬(女婿、媳婦或祖父母或孫子女)辦竣戶籍登記+本人、配偶及未成年子女全國3戶以內，此三要件缺一不可。例如：(前提無出租營業)

(1)、單身本人有二戶+其中一戶未設戶籍-->未設戶籍那一戶，為囤房稅課稅範圍

(2)、本人有三戶，本人設籍一戶、配偶及未成年兒子二人設籍一戶、女婿設籍一戶-->非囤房稅課稅範圍。

六、不納入"應稅房屋戶數及差別稅率"之房屋

公有房屋、社會住宅、包租代管之租賃住宅、勞工宿舍、有單獨權狀的建築物專有部份以外之共有部份、專供停放車輛使用之停車空間、公同共有房屋、長照服務機構及老人福利機構提供住宿之房屋、住家用之聚落建築群史蹟及文化景觀、BOT供住家使用房屋、二月末日以前焚燬、坍塌、拆除之房屋、其他由財政部核定之房屋，非囤房稅規範範圍。

七、課稅明細表要核稅後，才可以申請

八、繼承取得共有房屋，囤房稅2.0較1.0低

過去因為繼承而成為共有房屋所有人，在房屋處分及利用上，較難與其他共有人達成共識，導致房屋未能有效利用，與自願購入房屋有所不同，應適度減輕非自願持有共有房屋者的稅負。未來繼承取得共有的非自住住家用房屋，法定稅率將由 1.5%～3.6% 調降至 1.5%～2.4%。

若繼承取得且為公同共有，那就是不列入戶數，不適用囤房稅2.0，回歸一般房屋稅課稅(無差別稅率)。

九、公益出租人仍享有自用自住之優惠稅率，且不累進

政府為了鼓勵房東成為公益出租人(承租人有申請租屋補貼)，給予的優惠稅率，但前提是，房客是有申請租屋補貼之資格，若房客沒資格，房東也無法成為公益出租人。

成為公益出租人的好處是：

1、「房屋稅」：適用自用住宅稅率1.2%。

2、「綜合所得稅」：每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免稅優惠

3、「地價稅」：適用自用住宅用地稅率千分之2。

但也有缺點：

1、出售公益出租房屋之土地是無法按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。

2、公益出租人的有效認定期間，是以「租客必須符合租金補貼資格」為準，假設未來租客不再申請或換人承租，房東就不能再符合公益出租人的資格。

十、其他關連議題：

1、多屋族是否設立公司，在所得稅上，較為有利?

(1)若設立公司，租金收入課營利事業所得稅，以往有稅負節省效果，如今巳無。

民國111年以前，營所稅稅編代碼6811-12自有不動產租賃，有擴大書審純益率8%之適用，自民國112年起，巳無擴大擴大書審純益率8%之適用，適用所得額標準，則純益率33%，與8%增加25%。

(2)若以個人計算租金收入，個人課綜合所得稅租賃所得：

(A)一般戶，有43%費用率可扣，也就是租金收入*57%為租賃所得

(B)加入包租代管之租賃住宅：房東委託包租代管業者管理一般租賃住宅，且契約期間達1年以上，每月租金所得也可享有6,000元免稅額，並且2萬元以下租金收入只須計入47%，超過2萬則回歸以53%計入。

也就是說每月租金收入低於6,000元的房東是不需要繳交綜合所得稅的，另外在6,001 – 20,000之間的金額還可享有稅優，只需要以47%來認列所得，相較未有包租代管服務的房東少付10%的稅。

(C)公益出租人，可享有每月租金收入15000元的免稅額。

十一、結論

由囤房稅2.0來看，政府主要打擊住家用但非自住的多屋族，鼓勵房東將房屋出租、配合政府政策加入公益出租人或包租代管，讓房屋供給增加，降低租屋者的負擔。

然而，會讓房價降低嗎?房屋供給增加，理當需求不變情況下，房價應該會下降才是，但但現今租屋市場仍是房東佔優勢，囤房稅2.0若使房東稅負增加，轉嫁效果就會造成房租上漲；在房貸金額與房租金額差距不大情況下，有能力房客可能會選擇咬牙買房，房價可能會進一步推升。所以，最大的贏家還是政府啦~