2024-09-18|閱讀時間 ‧ 約 25 分鐘

房貸還款超過收入三分之一,真的不好嗎?(上)案例分享

「如果當時在買房期間,我能多知道可能會發生的財務變化,也許今天不至於落得沒房又沒錢的狀況......」
看到小林低落黯淡的神情,與記憶中他剛買下房子後的意氣風發形成強烈對比。
小林買的房產是台北的新成屋,房貸有超出他的收入的三分之一,他當時覺得只要咬牙撐一段時間後,情況應該會改善,但沒有想到利息調升、通膨、工作轉換的變化,讓他難以持續維持還款,最後為了盡快賣出房子便折價出售。

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小林的情況,問題出在幾個方面,這邊做了一些梳理:

▌考量還款能力,不能只看利息

小林當時在選房子時,有看到幾間條件不錯,價格稍微較低的中古屋。不過他最終選擇了單價較高的新成屋,雖然還款剛超過收入的三分之一,但是他樂觀地覺得央行調降利息的趨勢會一直下去,卻沒想到這幾年利息升幅卻十分地快。

利息調升,使他的每月還款增加好幾千塊,加上物價上漲,即使他已經不斷壓縮生活的消費支出,但是日常開支仍舊有所增加。

同時,接踵而來的各項費用,如社區調漲了管理費、車子的維修費等,不斷地將他好不容易多積攢的錢重新歸零,讓他感到焦慮,經常處於一點就爆的狀態。


▌房地產不易流通的資產,仍有賠錢的可能

經過幾番掙扎,小林最終選擇出售現有的房子,換成總價較低的中古屋,降低負擔。

小林的房子位於新北的蛋白區,附近的捷運站稍有點遠,他主要是以機車通勤代步。

房子附近的新成屋單坪價雖然比他當時買的價格高,小林本來想將稅金、利息的成本也加進售價當中,不過這會讓開出的價格接近新成屋的價格,為了盡快賣出房子他把價格開在比他買的價格還高一點。

房子從掛牌到出售花費了快半年的時間,最終售出的價格很接近他當時買入的價格,將利息、稅金等成本加進去的話,房地產並沒有讓他賺錢,投入的總資金還比收入少。

對於市場上認為買房最終可以抗通膨、可以保值的說法,小琳經過實際的經驗,他認為這個說法比較適用於人口有在成長的區域,蛋白區、非商業區的房產並不一定能符合這個條件。


▌財務永遠要保留一定的現金流

從小林的經驗來看,他認為自己最開始在選購房子的時候,對於利息漲跌、通膨會影響到生活支出的概念一無所知,他只想到房子的還款會與他購入時的價格差不多,沒有想到升息政策也會影響到自己。

倘若他有保留一些空間給現金,不將太多的資金用於支出,那他的生活不至於會過得這麼有壓力。

因此,在選房子或是高單價的產品(如:車子、精品等),要考量的是分攤在每個月的金額會占收入的多少,扣掉生活基本開銷後,是否仍有餘額可以應付突如其來的支出?

如果算完可用的餘額少於10%,而且是長期的貸款,會不建議購買這樣的物品,畢竟買東西不就是為了要讓生活過得更好嗎?


那如果目前處於房貸還款超過三分之一以上的狀況有沒有解決辦法?

有,但會比較偏長期調整的辦法,會在下篇文章提供幾個方案供大家參考。

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