買房真的可以隨便買嗎？(下)

🌾「用賺不賺錢作為標準雖俗氣，但因為涉及金錢，更不能隨便。」

當購買房地產的目的已經確定為資產保值或增值時，應綜合評估以下幾個關鍵因素：「價格」、「時機」、「Location」、「產品」、「管理以及鄰居」。這些要素缺一不可，只有全面考量，才能避免只見樹不見林的錯誤，接下來，將一一深入探討這些要素。

在先前的分享中，已經在「買房真的可以隨便買嗎？」的(上)與(中)篇章裡深入探討了「價格」、「時機」以及「Location」的重要性，並提到了「保值歸私、漲價歸公」的觀念，也就是說，房產的保值性更多取決於其內在價值，而房價的漲幅則主要受到外部環境和時機的影響。

尚未看過買房真的可以隨便買嗎？(上)、買房真的可以隨便買嗎？(中)，或是印象已模糊，可點擊連結前往。

接下來，進一步探討與保值性密切相關的要素：「產品」、「管理以及鄰居」。這些內部因素在房產的長期保值上扮演了至關重要的角色。當「某某住宅或社區」出現持續漏水壁癌問題、設備故障不維修或更換、社區管理混亂、管委會貪污，甚至鄰居難以相處等，這些負面信息一旦被外界得知並廣為流傳，將導致轉手不易，流動性差，那這「某某住宅或社區」不要說增值了，跌價只是剛好而已。

然而，對某些人來說，以上大多數人避之唯恐不及的問題，反而被他們視而不見，甚至鍾情於那些條件差、髒亂不堪的「產品(物件)」，對這些人來說，只要Location好、價格低，就是好的「產品(物件)」。這群人的中心思想就是「買低治百病，買貴一身病」，認為只要能夠以低價入手，再多問題也能克服，反而是高價購買會帶來無盡的麻煩。

🌾「產品」

那麼，究竟什麼才算是好的「產品(物件)」呢？

先問問自己：「我買這間房子的目的到底是什麼？」

整理或裝潢後賣出？收租幾年後轉賣？自住幾年後賣掉換房？

長期置產收租？自住並長期持有？

不同的目的，對於「好產品(物件)」的認知和需求自然也會有所不同。因此，先明確界定自己的購屋目的，才能更清晰地理解房子不能隨便買，並依據自己的需求來選擇最適合的「產品(物件)」。

本文不討論「長期置產收租」和「自住並長期持有」，因為這類情況下，未來轉手性與是否容易出售並不是最優先考量。然而，當購屋目的是為了資產保值或增值時，未來房子的「轉手性」與「是否好賣」就顯得格外重要。接下來，針對「整理或裝潢後賣出」、「收租幾年後轉賣」及「自住幾年後賣掉換房」，我們該如何選擇合適的「產品(物件)」呢？

「整理或裝潢後賣出」及「收租幾年後轉賣」可以歸為一類，因為這類的屋主不會住進去，他們的最終目的都是轉售房產，不會用自住的眼光來選房子，對於房子本身不會有過多情感投入。而「自住幾年後賣掉換房」則需要挑選兼具自住需求和未來好轉手潛力的房子，這樣既能滿足居住的舒適性，又不會影響將來的轉售計畫。

🌾適合投資置產的房子都很反直覺

「整理或裝潢後賣出」和「收租幾年後轉賣」的理想「好產品（物件）」往往是反直覺的。那些室內髒亂不堪、漏水、壁癌、裝潢老舊等甚至賣相極差的房子，反而是這類買方的最愛。他們最希望屋主不要費心整理，直接以較低價格出售，這樣他們便能自行整理或裝修，進一步壓低總價，提升總報酬率。這類買家眼中的「好物件」，如果帶自住客去看，常常會讓自住客卻步，因為自住客無法忍受這些缺陷。對於這些買家而言，最理想的條件就是「Location好、價格低、投報高、產品夠爛」。

這類買家憑藉自身的能力來應對風險，並解決物件的問題，將原本的缺點轉化為機會，從中獲利，畢竟，別人解決不了的問題，正是他們賺錢的機會。所謂的「好物件」必須具備一個前提——買家具備解決風險的能力，如果沒有這樣的能力，就需要尋求相應的人脈或資源來處理問題。只要能克服這些風險或問題，又得到便宜這個好處，那麼這個物件就可以被視為「好產品(物件)」。

（一般處理這類物件時，主要會針對幾個項目進行整理：天花板、地板、牆壁、衛浴、燈具與門，以整理至乾淨明亮為標準，不會刻意追求過多設計花樣，而是以吸引最多買家的房子為目標。當然，有些人會選擇進行全面翻新並重裝潢，但相應的裝修成本也會反映在售價上。）

一般人在賣房時，通常會將房子包裝得很好。然而，如果賣方已經進入賣房階段卻依然不願意整理房屋，這往往意味著他們真的資金緊張，在這種情況下，就有機會大力殺價，因為賣方急需現金，且房屋本身及所在位置條件不佳，這些都會成為談判時的突破口。例如，同一個社區裡，總價較低的房子通常都是未經整理整修並屋況一堆，且條件不好，如位於低樓層、採光不佳、景觀不佳等，甚至是凶宅。這樣的物件，對於經驗豐富的買家來說，反而是絕佳的機會。

（即使這類物件本身條件或屋況不佳，買家仍會選擇正3房或正2房的格局，而不會挑選奇怪的格局，因為未來轉售時，他們必須考慮到市場上買房人數最多、並最有機會以目標價出售的房型。）

🌾自住也要考慮未來是否好賣

在探討如何選擇「自住幾年後賣掉換房」的「好產品（物件）」之前，建議先建立幾個心態：

「自住更應該考慮未來增值」

如果你打算購買的是第一間、也是唯一的自住房，未來的換屋計劃使得房價的增值空間對你非常關鍵，當你想換房時，房子的增值及價差能在一定程度上減輕財務壓力。

然而，如果你已經擁有多間房產在收租，那麼在選擇自住房時就不必過於關注它的增值空間，在這種情況下，更應該選擇自己喜歡且住得舒適的「產品（物件）」，即使這一間自住房未來漲幅不大，對你的整體資產影響也有限，因此應該更加專注於那些用來收租的置產房。

「別想一次到位」

在購房時，切忌抱著「我要在這住一輩子」的心態。不要期望所有條件一次到位，也不要在裝潢上追求一步到位。真正合適的選擇往往比追求完美更為重要。

「大部分人都買得起房子」

現今許多人選擇「躺平」或喊著買不起房子，雖然確實有一部分人負擔不起，但更多的人其實是因為眼光太高，這些人只想買對自己來說「貴桑桑」的房子，只想住新房、好房，或不願意將就居住在條件稍差、較舊的房子。然而，若能降低標準，選擇符合自己當下財務能力的房產，絕大多數人是有能力或在親友協助下購屋的。

那麼，什麼樣的「產品」能兼具自住的舒適性以及保值甚至增值的潛力呢？接下來，TUA HOU 將分享自己在選擇房產時的幾個關鍵考量，並說明看房時應該關注哪些重點。希望這些建議能為各位提供一些啟發和幫助。

TUA HOU認為的關鍵考量：

「合法合規」

買房是為了安心居住，而不是讓自己時時處在提心吊膽的狀態。對於「違規使用」、「違章建築」，無論是違反土地使用分區規定、在禁止建築的土地上蓋房，還是涉及特定型態違建（如二工使用、頂樓加蓋、陽台外推、騎樓外推、占用防火巷或夾層屋等），這些都應該直接排除考慮。或許違建可以僥倖增加使用空間，賣方或仲介可能會說「違建不會被拆，舉報也不用擔心」，但這樣的房子住起來終究讓人無法踏實。而且市場上合法的房屋選擇很多，為什麼要冒險選擇「違章建築」呢？你住得不安心，未來的買家也會有同樣的顧慮，這樣的問題在房屋轉售時，很可能會成為他人砍價的理由。

(根據政府規定，民國83年12月31日之前的違建被列為「既存違建」，若不影響公共安全，會拍照列管，並納入「緩拆」名單。但民國84年1月1日後建造的違建，「即報即拆」，無論如何不得緩拆或免拆。「緩拆」並不代表永久不拆，因此不要誤以為違建能就此合法化。購買違章建築風險極高，不僅隨時可能面臨被檢舉拆除的風險，還會影響房產的轉售價值。不要因為貪圖一時的便宜而最終因小失大，損失更多。)

「安全」

從穴居人（cave dwellers）選擇山洞而居，我們可以看出，山洞為他們提供了抵禦惡劣天氣、防範野生動物和外來攻擊的庇護。同樣地，現代的房子也是人們最重要的安全堡壘。無論是建物的結構安全、耐震設計、用火、消防設施，還是電路管線的安全性及逃生路線等，這些都是選房時必須重視的基本要素。此外，房屋周邊的環境、治安狀況，以及消防救援設施的完善程度等，直接關係到居住者的安全感。這些因素在看房時絕不可忽視，因為唯有真正安全的居所，才能讓人住得安心，生活得放心。

(自「921大地震」重創全台並造成重大傷亡後，政府對《混凝土結構設計規範》與《建築物耐震設計規範》進行了修訂，並在2003年和2006年分別通過更嚴格的標準。因此，在這之前完工的房屋，其結構強度和耐震性相對較弱。另外，早期建築物因土地價值較低，建造成本高昂，常因節省成本而「偷工減料」，導致「海砂屋」和「輻射屋」等具安全隱患的建物出現。特別是1974年以前，臺灣的建築法規並無針對地震的抗震要求，因此1974年以前建造的房屋基本不具備抗震能力。而1974年到1999年之間雖已引入抗震設計，但缺乏耐震設計和施工細節的詳細規範。因此，在選擇房產時，應多看、多問、多評估，確保安全無虞。)

「價值」比「價格」更重要

TUA HOU在2010年至2022年期間，服務於北部知名好宅建設公司，至今仍清楚記得董事長當時常說的一句話：“我們賣的是『價值』！” 這句話深深烙印在心，因為它揭示了房地產的核心理念：「價值」遠比「價格」重要。

房地產的「價值」來自於「稀缺性」，無論是「Location」的稀有性、「產品」的獨特性，還是無可替代的景觀或棟距，這些不可再生的資源會讓擁有者更有信心長期持有，因為他們明白隨著時間推移，這些稀缺資源的「價值」只會越來越高。

真正的「價值」還體現在「產品」為擁有者帶來的實際利益。這不僅包括建材、設備、結構的質量，還包括規劃設計、生活便利性和安全性。當一個「產品」能夠滿足擁有者的需求並提升他們的生活品質時，它的價值自然超越價格本身。「價格」只是交易當下的數字，而「價值」則是長期的體現。

建商品牌與信譽也是「產品價值」的重要因素。優良的建商品牌能夠提供更高的溢價能力，還有完善的服務，了解並滿足客戶需求的能力(懂客戶要什麼)。他們不僅賣房子，更賣生活方式，這種生活方式是一種長期的承諾，讓擁有者感受到穩定與安心。

此外，優質的設計、耐用的建材、完善的物業管理，以及良好的整體（社區公設與私領域）規劃，都為「產品」的長期「價值」提供了強有力的保障。好「產品」也能吸引同質鄰居居住，形成高質量的社區環境時，它所帶來的居住利益與價值更是不可忽視。 當這些要素完美結合，「產品」不僅具有「保值」能力，還具備長期增值潛力，成為值得長期擁有與傳承的資產。

「實用才是王道」

購買房產時，我們常常被各種華麗的設計和高端進口材料所吸引，但真正重要的，不是外表，而是「實用、好用、有在用」。選擇「產品」時，應該先問自己：這個規劃雖然看起來美好，但它真的能滿足我的生活需求嗎？設計是否只是為了符合法規，有設計就好了，還是考慮到了實際使用的方便性？（例如，許多標榜無障礙設計的社區，設計者卻未必真正了解身障人士的需求，這些尺寸、空間與角度是否真的符合使用者的期待呢？）

再來，許多建材和設備標榜來自歐美進口，但它們真的「適合臺灣的氣候和環境」嗎？設計、規劃以及建材設備的擺放，是否「考慮到未來的維修與保養」，還是只追求外觀上的美感？華而不實、虛有其表的設計，往往在實際居住中成為負擔，倒不如專注於真正的品質、實用性和耐用性。

最好的例子就是公設：「用得到的公設，才是好公設」。無論是什麼設施，只要設計合理、經常使用、符合社區的需求，就能提升生活品質。反之，那些外觀華麗但實用性不足的設施，不僅增加了維護成本，對住戶的生活也沒有實際幫助。

選擇「產品」時一定要著眼於長期的實用性和品質，而非一時的華麗外觀。這樣才能選到真正值得長期擁有、保值增值的好「產品」。

「不要自以為是，標新立異」

在選擇「產品」時，雖然擁有獨特眼光是好事，但要謹記大多數人未必能理解或欣賞這些特點。如果考慮未來轉手，格局、裝潢、Location和建築外觀等應以大眾的接受度為基礎。

特殊的「產品」可能在當下引人注目，但未來市場需求如果不支持，將影響轉手性及增值性。因此，除了考慮個人喜好，還需了解大眾的普遍看法，這樣的選擇才能在未來維持價值，吸引更多買家。房市景氣不佳時，受眾局限的「產品」自然容易貶值。所謂高保值，正是指那些能被大多數人接受的「產品」。

以上這些選房的關鍵考量，供大家參考，希望能幫助各位在做出購屋決策時有更全面的視角。

(由於篇幅有限，此次不會分享「看房時應該關注的重點」，將在未來專門撰寫一篇文章進行說明。)

🌾「管理以及鄰居」

在考慮購買房地產時，「管理以及鄰居」的素質往往比「產品」的硬體條件更為重要。即使「某某住宅或社區」的設施完好，若出現頻繁的漏水、設備故障無人維修等問題，這些情況一旦傳開，「某某住宅或社區」的聲譽必然受到影響。再加上如果社區管理混亂，管委會被曝出貪污，或是鄰居難以相處，這些負面信息會讓潛在買家卻步。到了那個時候，「某某住宅或社區」的增值機會幾乎為零，甚至連順利轉手都變得極為困難，價格下跌幾乎成為必然。 

理想的住宅或社區應該營造出「燈亮、花開、水流、寧靜、安全、舒適、人和」的生活環境，這不僅需要良好的物業管理，也需要和諧的鄰里關係。畢竟，好的「物業管理」(公寓就需要靠有共識的鄰居)能夠有效解決各種問題，讓居民的生活更加舒適與愉快。然而，若不幸遇到不良的「物業管理」公司或混亂的管委會，再加上麻煩的鄰居，這些問題往往難以輕易擺脫，除非選擇搬走，否則生活品質會受到長期影響。

有句話說得好：「千金買厝、萬金買厝邊。」因此，擁有善良的鄰居往往比擁有一個理想的「產品」還要重要。畢竟，遇到難纏的鄰居，無異於面對妖魔鬼怪，會給日常生活帶來不少困擾。選擇「產品」時，不妨將鄰居的素質和管理的狀況納入考量，這樣才能真正確保自己的居住品質。 

房價並非「只漲不跌」，而是「漲多跌少」。無論是自住還是投資，購屋都涉及巨額資金，絕對不是「隨便買隨便賺」的簡單遊戲。

房地產的保值甚至增值，通常取決於「價格」、「時機」、「Location」、「產品」、「管理以及鄰居」等多個因素。這些因素不僅影響房產的當前價值，也關係到它未來的潛在升值空間。因此，買房需要謹慎考量，做好功課後再行決定，這樣才能更好地確保資產的長期價值。

(由於篇幅有限，本次討論到此為止。未來，將專門撰寫一篇文章，深入探討「管理」方面的內容，包括物業管理、社區管理和租賃管理。敬請期待！)