《蛙蛙投資客教室》第24講『池塘漣漪理論』是房地產漲跌節奏的分析利器～長江後浪推前浪，那前浪呢？～錢塘潮退潮同樣波濤洶湧

20241031 01:00 全文完

看自己不順眼，覺得表達不夠好，就拆篇寫成兩篇，下篇新莊區的運動公園

《新北市。深坑區》別讓對房地產的愛，放逐自己到天涯海角，成為房價難民～「話術」極致是不想讓你知道～深坑發展受限地形與人口

愛來時雷霆萬鈞，天藍得萬里無雲……那愛走的時候呢？

「普普工作坊」！？～這個「邪教」的名字，取得也太隨便了吧

呃，你確定這真是是「心靈成長團體」！？

「你們的生活是柴米油鹽醬醋茶，咱的生活是八卦扒糞腥羶色」～咱是《蛙周刊》記者【狗仔蛙】，呃，你問本蛙裝成這樣幹嘛！噓，咱要去「普普工作坊」臥底，呱，聽說假心靈成長真詐財。

啥，因為情報是……【龜孫子生的性騷擾犯】（匿名，線民身份得保密）提供的，根據本蛙敵後工作經驗，咱裝成烏龜應該容易混的進去，你問頭頂放隻蝸牛幹嘛？這樣不止有帽子，還多出兩隻角，看誰還認得出來？

啥，有圖有真相，好吧，咱讓你看看「線民」背影，呃，你說渾圓性感，呱，是前面還是後面那個？……前面那個？今天你可以放心，他專稿「三屁」遊戲的～顧名思義，需要三個「屁股」才能玩的起來，只要你不加入就沒事。Giro，後面那個，嗚嗚嗚，你不怕她邪教加持，惡靈附身嗎？咱就是來探索這個秘密的。

呃，你是說不是「邪教」？只是「心靈成長團體」……噓，咱正在交報名費。

＜普普＞《宇宙人生論》要讓世人知道：愛無敵，呃，這個還真＜普普＞，不知道花那麼多錢，了解這些幹嘛？

啥，考試！？沒有慧根不能參加，嗚嗚嗚，三秒中至少懂一半才有慧根……

1能。2動。3連。4聯。5集。6束。7縛。8綑。 9綁。10作。11用。12創。13造。

呱，這比【曹子建】七步成詩還難，趕快隨便回答一個：「束縛綑綁作用創造……高潮」～呃，過關，還是有史以來最高分。呱呱呱，本蛙修蟬一向最有慧根，Giro，丟瓦斯桶，【蛙妻】怎會氣成這樣，嗚嗚嗚……本蛙說錯什麼嗎？

那前面五個字代表什麼？井裡有老司機可以解惑嗎？

啥，本蛙有慧根，可直接跳級上「普普心理劇場」，只是要另外刷卡付費～呃，不會吧：「快，那去刷，不要脫……那麼慢……」～原來【河北彩伽】不是失蹤，是來這裡「心靈成長」。

她蒙眼講出拍A片前因後果等個人隱私，還接受同場學員肢體撫摸，模擬A片中性侵、家暴、變態過程～咱太喜歡這種「團體治療」了，呃，什麼淪為「猥褻大會」？是你心胸不夠開闊，你看看本蛙省了多少……

「心理劇」終於到最精彩一幕，呱呱呱，咱的【河北彩伽】在眾人蹂躪、愛撫、協助下進入狀況，高喊給我「大龜龜」～呃，一手把咱胯下「大龜龜」拖過去，嗚嗚嗚，順便一腳把咱踢到牆壁，嗚嗚嗚，蝸牛飛的更遠，掉回池塘泛起陣陣漣漪，呱，本蛙要退費，這是斂財……

呃，「普普工作坊」還真是死要錢，說咱們弎只付了一個人的錢，嗚嗚嗚，還要補兩個人報名費。

「房地產價格」由成本及通膨決定是謬論

每次看到「房產投資大師」，在網路上或是書籍上，提到房地產價格是由成本及通膨決定，本蛙就開始偷笑，那不就自證是『蛋頭學者』嗎？

房地產價格是由買賣雙方的「交易」決定的，不然經濟學唸的是什麼？

所以下列公式，只有最後一項是真的

房屋單位售價=土地價格+建造成本+人力成本+資金成本+稅費成本+預期利潤率

這個就是建商長期洗腦，結合媒體的利益勾結，在你心中烙下的痕跡。謊言本身很容易揭穿，可是當形成群眾的「集體思考」，加上人類是群居動物，本就行為符合『羊群理論』，當一個觀念牢不可破時，就會有無數的人～包含受害者～協助既得利益者，不斷鞏固這個信念。

本蛙利用『邏輯學』，提出兩個例證，不求喚醒所有的人，但至少讓你可以重新思考，不要玩『未辨自明』那一套.......

1. 上述理論若成立，就不可能有『區域行情』，而每個房地產投資參與者，都長期接受這觀念：諸位請仔細想一想，怎可能只要位於同一區域，建案成本都是一樣的？不然養地幹什麼，為何還要挑優良建商？
2. 當『烏克蘭戰爭』爆發，首都基輔的房價，只剩原價四分之一，請問諸位相關成本改變了嗎？～簡單來說，房地產價格就跟股票一樣，嚴重受到投資心理的影響，不是風在動，也不是旗子在動，是你的心在動。

諸位一定要相信，房地產價格是由交易決定的～否則你永遠無法以合理價格，買到合適自己的物件。

再狠一點問諸位一句，中國房地產從2022年開始崩盤，很多區的價格都已經腰斬，請問整體成本降低一半了嗎？

上面的價格公式裡面，只有一個項目是正確的，那就是「預期利潤率」？建商及賣家當下賣你多少錢，決定於他想賺多少，甚至當少虧為盈，或是崩盤逃難時，預期利潤率還可以是負的。

公主可以很白癡，但你大可不必如此，你總不會相信，好地段的房子賣的貴，真的是因為建造成本超高，所以價格甩開其他區域～價格是由買賣雙方交易決定的。

諸位一定想知道，若是沒有交易的情況之下，房地產的價值要如何推估呢？答案可能讓各位很失望，那叫『比價效應』，而且通常是由當地最貴指標建案，價格依序往下遞減。

有一張最簡單的圖，就可以說明這個現象，如果你看不懂，趕快去打破一顆雞蛋......

是不是你就突然懂房地產理論了，其實這些年盛行的「蛋黃區」、「蛋白區」、「蛋殼區」實脫胎於房地產的『漣漪理論』～但太過簡化的模式，使很多問題釐清不了，甚至越解釋越不清楚，那咱只好負責教會你，著名的『漣漪理論』。

「漣漪效應」是房價擴散模式

房地產上漲時「漣漪效應」是「比價效應」造成

漣漪效應是在描述一個事物造成的影響漸漸擴散的情形，類似物體掉到水面上，所產生的漣漪漸漸擴大的情形，可是謂「一石激起千重浪」。

房價怎麼決定的，由供需雙方決定的，這叫市場機制～唉，不要什麼市場理論，一遇到房地產就轉彎，專家學者掰一大堆歪理，搞到「房地產學」，像是斂財的『邪教』。

新聞媒體最大的四個廣告主，分別是是房地產、汽車、化妝品、遊戲。誰都不會得罪自己大金主，這方面想仰賴媒體給你正確訊息，那叫做「緣木求魚」。

前文再三強調，買賣雙方的定價根據，根本不是「成本」，媒體侃侃而談土地、建造、資金、人力、稅費（最近還加碳稅）等種種成本，都是建商安排的劇本......

複習一下，若是真的這種「成本加成」，「區域行情」概念根本不成立～因為就算同一區域，每個建商、建案的成本，也都完全不同，怎麼可能會有相似的售價。問題根源是沒人說實話～房地產的買賣訂價只是單純「比價效應」。

房地產上漲時有「漣漪效應」，當整體市場上漲時，價格的漲幅由蛋黃區、蛋白區向蛋殼區慢慢擴散，就是這種「比價效應」造成。所以彭淮南總裁時代，特別關注豪宅價格，就怕引發非理性「比價效應」。

『豪宅』通常是該區域『指標建案』，所以在商言商，建商想推高當地的「區域行情』，就必須墊高『指標建案』的價格。方法有兩種：第一，建造地段更佳的新『指標建案』去取代，業界的標準說法，就是「拉上去」；另一第二，則是建造價格更高的相似建案，讓『指標建案』補漲，業界的標準說法，就是「推上去」。

房地產的價格來自『比價效應』，上述的行為不斷重複，就不斷拉高整個區域行情，所以彭總裁時期，才那麼重視且壓抑豪宅價格。

『蛋黃蛋白理論』太簡化，沒有甚麼應用價值，反而被當成炒房工具

沒聽過本蛙以『行政區』為單位，深入分析『蛋黃蛋白論』吧，因為這個理論錯誤百出、以偏概全，用這模式奠基諸位的房產投資觀念，那你永遠只能買到最貴，又沒有價值的房子，因為買的會是『門牌』，而不是最重要的『生活機能』。的確，現在『門牌』看似很值錢，等到房地產下修時，你就知道什麼叫做退潮了，才知道誰在裸泳。

實際現象更為複雜，舉台北市為例，『蛋黃區』應該如下圖模式：其實這裡所謂的「生活機能評比」，說的是「電信電令人口統計」，大家隨身都細的帶手機，利用手機訊號統計。就可知何時何地人口的分佈與變動。內政部有提供一部分免費訊息，但如果有特殊需要的話，要專案申請與購買。

本蛙觀念與想法與市面完全不同，那是因台灣的房地產學，真的實在太落伍了，看看下圖你就可以明確知道，何處是人口密集的精華區：

• 即使公認蛋黃區，也有不值錢的暗帶存在。
• 許多看似蛋白區，卻有當地精華商圈存在。

台灣房仲界洗腦多年的「買門牌」，是雙北區域投資失敗的主要原因，但根據「電信電令人口統計」，你很少會犯下致命錯誤。

因為當房價全面性上漲時，會有許多個蛋黃區，同時產生「漣漪效應」，帶動整體房價上漲，真實的現況更接近下方圖解～下圖可以說明，你所以無法精確判斷房價，因受到多重『漣漪效應』影響。

但不管哪個模式，當你發現房價全面上漲，蔓延到了山邊、海邊的蛋殼區，根本不要追價，代表趨勢已經到頂了。

『漣漪效應』不只會擴散還會平移，在台南的『南科效應』就是範例

其實你真的不要急著買房，還有很多觀念可以教會你，房地產是一輩子的事，不像股票可以買錯重來～日本股市之神「是川銀藏」，曾經說過為何會有勝算，因他只要贏那些『菜籃族』就好，同樣道理，如果你願意學習現代房地產知識，你可以贏很多自認是專家的人。

咱可以精確的判斷與解釋，台南市『都心東移』現象，讓岳父家在最有潛力的東區提前佈局，請問你看過還有誰？可以用模式事先評估的？

《附錄》台灣主要都會區分布圖

一套理論若要形成通則，就算不能放諸四海皆準，至少也該吻合大部分狀態，如重新用人口總數、人口密度、生活機能來看蛋黃區，即使你必須到外縣市置產，也不會完全沒有方向。

新北市蛋黃區鳥瞰

如同下圖，新北市早進入高房價階段，但還是可以找到（土城區）海山地區，圖中密集的生活機能區，顯示那就是當時的遺珠，至於蘆洲區更是新北市明日之星。

桃園市蛋黃區鳥瞰

桃園市傳統上的都會發展，是沿者鐵路縱貫線而行，由於機場捷運線的完工，目前沿線在林口區域及青埔高鐵站區域，開始出現密集的生活機能區，至少慢慢脫離鬼城的階段。

但是如你需要通勤雙北上班，又希望享有便利的生活機能，桃園市及鄰近的重劃區，會是你最佳的選擇。這些都可以在下圖中找到答案。

新竹縣市蛋黃區鳥瞰

本專題一開始，就以介紹新竹市及竹北市兩個雙子城為開篇，這兩年來傲視全台的漲幅，已經證明本蛙的理論及觀點，相當吻合實際發展，也期待未來新竹縣市合併，能夠帶來下一波的成長。

台中市蛋黃區鳥瞰

關於台中市房地產，本蛙提出一個觀點，這裏最有潛力的區段，會在藍綠兩條捷運線以及台74線。目前為止，即使台中地區的空屋率全國最高，但位於上述區域的房價，卻是一路節節高升。

投資理論終歸是理論，不能確實用於實務，徒然浪費自己時間及資金。目前房價進入下修階段，有意在此資產的蛙友，要掌握這一次難得的機會。

高雄市蛋黃區鳥瞰

以本蛙切身的案例，在台北及台中工作十餘年後，當決定回到高雄置產時，並不是選擇長期生活的鳳山區，也不是當時最熱門的三民區及苓雅區，只考慮環境優雅的鼓山區，及高鐵附近的左營區，最後理智戰勝情感，選擇了發展前途最好的左營區。

現在左營區跟楠梓區，已是北高雄最看好的黃金區段，那密密麻麻的生活機能，就是未來房價發展的保障。

後面更新完在看唷.......

「池塘漣漪效應」在房價大規模上漲下跌時才會產生

房價上漲時由蛋黃區向外擴散，但下跌時卻是由蛋殼區反向擴散

「池塘漣漪效應」是當年「日本泡沫經濟」破滅時，在相關房地產學術論述中，所共同觀察到的現象。

有個生動的比喻，房地產上漲時，就像朝池塘中央丟進小石頭，漲幅就像漣漪一般，不斷向外擴散，且越遠越弱，直到池塘邊緣。有趣的是，當房地產下跌，跌幅反向而行，從邊緣區域往池塘中央不斷反向擴散，一樣越遠越弱。

這種碰到邊緣反彈的現象，有如下面圖解。

本蛙怕你焦慮，先跟諸位說明當年結論，讓你可以安心等待房地產下跌：在「池塘漣漪效應」模式下，日本泡沫經濟破滅後20年，東京都平均的跌幅為30%，市中心蛋黃區只下跌了10%，可是偏遠的蛋殼區卻整整下跌了90%。

因為過去八年期間，房價單向只漲不跌，即使2016年有過一次修正，但維持時間很短，平均跌幅也在10%以內。因此如何盤點及觀察房價下跌，想必諸位毫無經驗，所以還是借助圖解。

台灣央行堅守的「三條紅線」，就包含房價必須下跌。央行總裁楊金龍在立院報告時強調，第7波信用管制絕不會「高高舉起、輕輕放下」。還會滾動式檢討是否續推第8波。

台灣央行的「三條紅線」：「房價是否修正」、「不動產放款集中度」及「不動產貸款金額」三大指標

為什麼觀察不到房價顯著下跌呢？甚至某些許區域，房價還在上漲中。

現象解釋就如同下方圖示：目前房地產大波段結束中，但是漲幅還在向外擴散，但是跌幅從邊緣反向同步向內，兩個效應混雜其中，開始不會看到很明顯下跌，但是整個下跌趨勢會越來越明顯。

請務必記得上述現象，莫要小看預估兩成的跌幅，按照跌幅不均等現象，會有很多區域的房價，未來會跌到腰斬程度。這時候才是快、狠、準下手時機。

莫要為眼前混沌而失去耐心......

整整四個月停止區域介紹，就是觀察到台灣房地產，早已經實質下跌，只是超高價預售屋，擾亂了市場行情。前段時間推薦諸位去看房，有經驗的建商會趁機倒貨，加碼演出加上給點折扣。就可讓諸位套在史上最高檔。

仍是建議耐心等待、努力充實，希望諸位能在房地產漣漪中，找到自己的彩色人生。