《新北市。深坑區》別讓對房地產的愛，放逐自己到天涯海角，成為房價難民～「話術」極致是不想讓你知道～深坑發展受限地形與人口

20241030 06:20 全文完

看自己不順眼，覺得表達不夠好，就拆篇寫成兩篇，下篇新莊區的運動公園

《蛙蛙投資客教室》第24講『池塘漣漪理論』是房地產漲跌節奏的分析利器～長江後浪推前浪，那前浪呢？～錢塘潮退潮同樣波濤洶湧

「池塘漣漪效應」是未來三年台灣房主軸，理論並不深奧，本想夾在本篇簡短解釋，看按讚數寥寥，就知道這個偉大理論，還是適合另外拆篇燒腦。成為《蛙蛙投資客教室》第24講。

本篇你應該學會：

■當「房貸負擔率」已經到了在地極限，就會開始形成「房價難民」，深坑外來客屬於此類。

□深坑雖然交通條件不差，但人口數量不足以支撐生活機能發展，購買前應充分考量。

●深坑通勤合適區域為「內湖區」、「南港區」、「文山區」，其他不建議。

○受限於地形限制，兩個小盆地各自發展成為東南科大生活圈，及深坑老街生活圈。

屁股有肉，□起來才爽，這算調情嗎？

呃，真的嗎？不止這兩個比賣屁股……

我可以很久不和貓聯絡~♪ 任井底一天天這麼過 讓自己忙碌可以當作藉口 逃避貓的爪子種種軟弱～♪♪

我可以學會對貓很冷漠～♪ 為何學不會將爪磨光 面對貓是對我最大的折磨 這些年始終沒有 對你說～♪♪

呱，蛙的浪漫就是找到完美無瑕的屁股，當然要豐滿、緊實、渾圓、感覺上很辣，呃，吃個雞屁股一路唱伍佰的歌，妳也要說咱「猥瑣」，呱呱呱，那種啪起來的感覺～Giro，老婆，別丟，咱正在吃「烤七里香」，哪個屁股不是在炭火上、那個啪啪啪響……

呃，你問A女還是B女屁股美，呃，這個要問《反骨男孩》【孫生】～啥，要咱幫你問，因為妳是女生，他老闆【酷炫】再三提醒，女生千萬別跟他出去～嗚嗚嗚，問題男生也有屁股，啥，是呀！也有貞操問題……

呃，你說■屁股有技巧，千萬別「走鐘」…

呱，《路邊社》特派記者【極瘋之蛙】，臺灣大學綜合體育館前，《走鐘獎》紅毯下方連線報導～你說咱老遠從深坑趕來，為什麼窩在門口，不進去採訪，呃，因為這是【呱吉】辦的……

想多了，咱一天到晚呱呱呱……怎會跟【呱吉】有仇……嗚嗚嗚，是到這裏才發現，今年【呱吉】死要錢，門票就要三百元，嗚嗚嗚，剛剛雞屁股吃太多，花光了沒錢買票，而且現在看到屁股就噁心，偏偏裡面有人露屁股，還趴得很大聲，超猥瑣……

啥，露屁股影響這麼大，居然得到《最大影響力獎》，贊助廠商莫非是《薇閣》～呱，得獎感言倒是很中肯：「白天被起訴晚上就得獎，人生就是如此荒謬」

呃，你發現本蛙錢包超過三百元，為什麼不進去？……嗚嗚嗚，別說，咱誠實，有【河北彩伽】咱才買票，噁，誰花錢去看那個「大麻犯」……

嗚嗚嗚，真的，【伍佰】年輕時比起【蘇慧倫】，真的『很猥瑣』......呃，這樣比不公平是嗎？那比【郭雪芙】。

愛你越久我越被動♪ 只因我的愛不再為你揮霍 是我讓我的心失去自由 卻再也沒有勇氣放縱♪♪

深坑目前最為人驚嘆的是房價漲幅，而不再是傳統美食

深坑不是不能買，而是福地福人居，剛好你在合適通勤圈，而且本身也嚮往離城生活，特別是退休前購屋，作為退休長期居住。目前問題就是房價高不可攀，建議新屋莫超過每坪40萬，中古屋為該地段7折以下。

深坑近年高級社區崛起，但是「海中孤島」的特殊模式，是否能在此複製存疑

烤「七里香」是深坑老街星新興美食，能夠在以烤「臭豆腐」為傳統的此地崛起，並獲得在地客與觀光客的認同，原始發想的商業概念，與經營的商業頭腦超乎尋常。

之前在介紹板橋府中地區時，有提過「海中孤島」的概念，說是是房地產投資優質特例，可謂「奇貨可居」，基本就是「鬧中取靜、以鄰為壑」，享受鄰近便利優質生活機能，卻又有寧靜的居家生活環境，當然這種Location可遇不可求，且整體社區的設計與經營，也必須煞費苦心。

這篇文章的發想，源自於網絡上一位網友，說他選擇在深坑通勤生活，如神仙一般悠遊自在，不僅上下班交通便利，回到居所生活機能健全，旁人說五十萬一坪太貴，其實是「井底之蛙」，嗚嗚嗚，沒事幹嘛提咱，直覺是「葉佩雯」寫的，決定直接去探訪求證。

當然還有兩個更直接且重要的目的：

• 配合房地產的「池塘漣漪理論」：讓諸位了解當房地產下跌時，會從偏遠的地帶反向開始跌起，千萬不要未經思考，看到跌價就去搶接刀子。
• 重新溫習房地產的「地段理論」：交通條件、人口總數與人口密度，是生活機能形成與升級的基礎。而且存在「馬太效應」，越優質的地段，能夠聚集越優質的人口。

如果你預計購屋處，迫於現實只能在人口總數有限區域，也能按照本文方式分析，找出相對合適的區域。

深坑成為新熱點是「房貸負擔率」已經到了無法支撐房產泡沫邊緣：

• 房貸負擔率：（中位數住宅價格貸款月攤還額）／（中位數家戶可支配月所得）

中位數住宅價格貸款月攤還額，以20年期本利均等攤還方式，貸款成數為7成，以計算每月應償還本利月攤還額。

上述中位數住宅價格係，指將本期住宅價格由高至低排列，最中間數值即為中位數住宅價格；中位數家戶可支配月所得，亦以相同方式排列求得。

房價負擔能力分級說明：

1. 50%（含）以上表示過低
2. 40%（含）~50%（不含）表示偏低
3. 30%（含）~40%（不含）表示略低
4. 30%（不含）以下表示可合理負擔。

• 薪水漲得沒房價快！全台第2季房貸負擔率出爐「3縣市漲幅最大」　台北直接飆破70% 2024-10-27
• 台北房貸負擔率破七成 專家：這要怎麼活？2024年10月26日

內政部揭露2024年第2季，全國房貸負擔率為46.02%，快佔家戶總收入一半了，台北市更誇張高達七成，未來會衍伸兩大隱憂：

1. 「都會區」可能發生買不起、租不起。
2. 缺乏所得支撐，房價有泡沬破裂疑慮。

當建商真好，什麼不想讓你知道的，反正你將永遠不知道

忽然不想讓你知道 你的愛我已經戒不掉 就讓思念淹沒我不想逃 反正你將永遠不知道 今夜星光多美好 適合用寂寞去憑吊 我們曾用愛互相依靠 付出多少不用計較 想一個人多美好 就算只剩記憶可參考 被愛放逐到天涯海角 我的思念你不用都知道

上帝要毀滅一個人，必先使之瘋狂，央行應會出重手，解決學生人頭

父母拿大學生子女當炒房人頭，萬一輸掉是整個親情與人生

針對「大學生」搶房貸這個現象，以目前房地產價格，想也知道作為人頭居多，讓父母利用「贈與稅」兩百萬免稅額當頭期款，賭『新青安彩票』～在政府還沒積極打房前，或許不失為致富的投機管道，但是當『金龍海嘯』開始時，就必須認真衡量失敗後果，小心父母失去親情，子女失去人生。

資料顯示20~25歲購屋族群，平均買房總價為1137.2萬、平均核貸成數7成5、平均利率2.07%。推算若使用5年寬限期，前期每月房貸只要繳約1.5萬元、寬限期後約4.4萬元。若不使用寬限期，每月最低房貸也要扛約3.2萬元。

依照這個數字來看，貸款學生畢業後，不僅要工作穩定，且父母必須長期金援，這兩點都很難，故本蛙看法不同【帥過頭】，父母不見得有能力及意願長期資助，若是屆時房價未如預期上漲，恐怕引發史上最大斷頭潮。

• 新青安補漏洞1／大學生被爸媽當人頭占房貸便宜？財政部出招 可要求提前還貸款 2024/06/17
• 《傳產》新青安神助攻 有房大學生數量攀五年新高 2024.10.27

圖／20至25歲大學學歷買房者歷年統計。資料來源聯徵中心、住商機構彙整。

其實本蛙還真猜中不少地段

『新青安2.0』貸款戶佔比，長期維持50%以上，即使央行嘗試降溫，仍維持在45%附近，此現象需要長期密切觀察，特別是這些貸款戶的償債能力，因為其中不少人是「投資客心態」。

『新青安2.0』為公營行庫專屬業務，過去未承接此項業務前，五大行庫新承作房貸金額，每月最多600億，目前已經高達每月最高1,200億，央行一定會加強金檢，違規者可能直接無法補足差額，是將來法拍市場潛在族群。

讓讀者中的年輕蛙友知道，台灣曾經利率長期維持8%到10%，未來並非沒有升息機會與條件。低利率是從SARS時期開始，如果央行再升息半碼，市場就會開始有壓力，前面文章說明過。

「深坑」正好是新北市深入台北市的坑

雖然交通條件不差，但人口數量不足以支撐生活機能發展

新北市「深坑區」，其北、西及南等三面與臺北市「南港區」、「文山區」為界，東與新北市「石碇區」為鄰。由於剛好鑲嵌在台北市東南角，加上三條國道（國道三、國道三甲、國道五）都設有交流道，進入台北市「文山區」、「南港區」、「內湖區」車程都在半小時內，有相對優勢的通勤條件。

但由於地處偏鄉，人口在2016年普查見頂，為23,683人，雖然有東南科技大學在學人口，金寶、泰金寶企業就業人口，兩家四星級觀光旅店（福容台北二店、海灣假日酒店），加上深坑老街觀光人潮，但日間人口依舊不足五萬，無法支撐生活機能完整建立。

簡單複習一下，人口數量是構成生活機能的基礎，人口密度則是生活機能升級的依據，以深坑為例，人口無論數量或是密度，都不足支撐生活機能的長足發展。

故而，在此地可看到星巴克、必勝客、四海遊龍、超商、超市等提供基本生活需求，因為臨近深坑老街，有大量各式餐廳，但是更精緻、多樣的商店，以提供更充實在地生活機能，就付諸闕如。

這裡自然是合適的通勤衛星都市，但以地此的房價而論，已經超過了實際上的價值。

深坑是盆地地形，狹窄的景美溪河谷平原有如玉釵，地形限制人口發展

古名「深坑仔」之得名，乃因本區四面環山，漢移民視之如一個深土坑，故名，中間有景美溪上有流過，人口多數集中河谷階地，由於地形相對狹小，限制的人口數的發展。

• 跟汐止的基隆河寬廣谷地相較，此地只能容納三個街廓。
• 與新店安坑地區相較，雖然河谷寬度差不多，但是鄰近山坡地相對陡峭，且相對潮濕陰暗，無法大規模開發。

所以觀光為主的深坑老街，成為此地最重要的經貿中心，未來人口應無大規模增長的可能性。

受限於地形限制，形成兩個小盆地，各自發展成為東南科大生活圈，及深坑老街生活圈

提醒想要在此置產者特別留意，由於目前併入深坑都市計畫區的，只有這兩個生活圈，其他地區均為非都市計畫用土地，未來政府會越來越重視國土規劃，所以未來深坑地區的發展，只有這個狹小腹地。

• 東南科大生活圈：除東南科大本身的校園，外另外就是當地僅有的工業區與臨近住宅區，上述的金寶、泰金寶工廠，與兩家四星級觀光酒店，都位於此區域。
• 深坑老街生活圈：從清朝以來當地行政與經濟中心，幾乎所有的政府機關都位於此，深坑老街目前的經營上軌道，市容相對繁華，生活機能更為完整，但相對雜亂是缺點。

由於深坑地區的新建案不多，加上中古屋釋出有限，行程以量制價。在台北市新建案開價已達百萬之譜，此地房價水漲船高，但是否真有此高昂身價，有待未來的時間去驗證，但是基本上本蛙並不看好。

東南科大生活圈未來仍有土地變更及改建更新機會

指標建案「帝品苑」就位於此地，生活機能不足，並未形成『海中孤島』效應

東南科大與金寶／泰金寶就在對街，形成相對繁華四字路口，這裡目前雖然是工業區地目，但以深坑目前的發展型態，長遠而言有變更地目可能性。

北深路三段提供更多新式生活機能，但是商店的質與量，都僅僅是差強人意，主要還是因為深坑地區人口太少。

所以根據實體考察結果，上述網路的文章真的是業配文。宏泰集團『帝品苑』雖然高大深遠、金碧輝煌，但由於週邊的生活機能條件不足，沒辦法達到「鬧中取靜，以鄰為壑」，所以並不是「海中孤島」而是「孤星淚」。未來此地房地產下跌修正時，也會隨著大環境同步下修。

深坑老街生活圈受限於古蹟型態，因為維持目前型態發展

雖有便利的生活機能，但北市通勤距離較遠，發展的腹地同樣有限，新建案仍會稀少

相隔10年再度來到深坑老街，很意外的，並未如想像中逐步沒落，街廓依舊整齊，人潮照常洶湧，且很多建築物都翻新整修過，新北市政，及老街社區，在這方面投注的心力不少，仍是最重要的行政及經濟中心。

以深坑老街目前的繁榮狀況推論，應能容納不少就業人口，未來是否帶動生活機能升級，值得密切注意，若作為休憩養老的居所，此地環境不差，但若當年輕人通勤衛星都市，未來房地產的增值空間可能不大，因為本波非理性的房地產繁榮，已經預支了不少未來來漲幅。

如果你是一個很念舊懷古，而且需要一個好山、好水、好空氣的地方，深坑是距離台北市最近的合格衛星都市，前提是你要對未來的漲幅，沒有太大期待。

有幾間厝 用磚仔砌 看起來普通普通 時常出現 我的夢中 彼就是我的故鄉 住一陣人 真正善良 面上攏帶著笑容 安分守己 士農工商 彼就是我的故鄉 暗時呀廟口聽大人澎風 叔公講日本時代他尚界勇 姨婆唱著望春風 彼就是我的故鄉

如果歌詞再加上烤臭豆腐及七里香，那葉啟田應該就是深坑人......