土地增值稅案例：讓別人的小孩為了學籍寄戶口，會影響出賣土地時一生一次自用住宅用地優惠稅率土地增值稅的申請嗎？（附心智圖）

本文改寫歷史：

一、20241201完成。

二、20241202，10:00新增的部分：文末附有「第2版」心智圖，圖片放大後可按右鍵下載，檔案大小1045KB。

Ｑ：甲有Ａ屋（坐落基地為Ｂ地），同意無償讓朋友的小孩乙（其父母為丙、丁）為了國小學區的學籍而設立戶籍在Ａ屋裡，甲出賣Ａ屋及Ｂ地時，會影響到Ｂ地的「一生一次自用住宅用地優惠稅率土地增值稅」的申請嗎？

Ａ：（不想看法律論理過程的人，可以直接看3.結論、4.建議）

1.一生一次自用住宅用地優惠稅率土地增值稅之定義、要件及效果：

　　1.1自用住宅用地的定義：本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地（《土地稅法》第9條參照）。

　　1.2要件：

　　　　1.2.1土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租（含公益出租、社會住宅包租代管）之住宅用地。

　　　　1.2.2地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。

　　　　1.2.3都市土地面積未超過300平方公尺或非都市土地面積未超過700平方公尺部分。

　　　　1.2.4一人一生享用1次為限。

　　　　1.2.5自用住宅建築完成未逾1年者，其房屋評定現值須達所占基地土地公告現值 10% 。

　　1.3效果：適用10%自用住宅用地優惠稅率土地增值稅。

2.解析：

朋友的小孩乙及其法定代理人丙父、丁母，可以在「設籍人無租賃關係申明書」填寫用印，並檢附乙、丙、丁之「身分證正反面影本」或其他身分證明文件，來作為設籍人無租賃關係之書面證明：

　　2.1按《自用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點》第4點第2款：

四、查詢戶政資料後，應為以下處理：

（二）查有土地所有權人或其配偶、直系親屬、三親等內親屬以外之他人設立戶籍之案件，應通知設籍之他人於文到五日內或指定日（有正當理由時，得申請延期）到辦公處所說明，並填具申明書申明確無租賃之事實者，免再調查。但該設籍之他人檢具申明書並附有身分證影本者，免到辦公處所說明。

　　2.2本件有土地所有權人甲之三親等內親屬以外之他人乙設立戶籍，得依《自用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點》第4點第2款，由乙在「設籍人無租賃關係申明書」填寫用印並檢附「身分證正反面影本」（乙如因未成年而尚未申請「身分證」的話，稅捐實務上得以最新的「戶口名簿影本」或「現戶之戶籍謄本」等代替），來證明設籍人無租賃關係。

　　2.3承上，又由於乙為未成年人，其法定代理人的部分必須由乙之父母丙、丁在「設籍人無租賃關係申明書」填寫用印，並檢附丙、丁之「身分證正反面影本」。

3.結論：

　　3.1讓別人的小孩為了學籍寄戶口的確會影響出賣土地時一生一次自用住宅用地優惠稅率土地增值稅的申請，因為稅捐處審查會認為可能有出租的問題。

　　3.2但可以由小孩及其父母在「設籍人無租賃關係申明書」填寫用印並檢附三人之「身分證正反面影本」或其他身分證明文件來解決此問題。

　　3.3不過萬一設籍人找不到人或是對方不願意或是無法配合呢？下場就是「好心被雷親」（好心沒好報）。

4.建議：

單純以稅法而言，非常不建議房屋借給他人設立戶籍，因為稅捐機關可能會認定有租賃關係，而有土地增值稅、房屋稅、地價稅、個人綜合所得稅（租賃所得）、房地合一稅等額外增加稅金的問題。