最近一則新聞引起房市圈高度關注：行政院長卓揆喊話要銀行「水龍頭開大一點」，金管會也立刻行動，9/1要找八大公股行庫總座開會，討論如何紓解房貸荒。
為什麼要「開水龍頭」？
① 房貸市場卡住了
雖然銀行法第72條之2明訂「不動產放款占比不得超過30%」，目前國銀平均26%左右，看似還有空間。
但實際上，央行的「不動產放款集中度管理」把水龍頭鎖得更緊，導致銀行即使想放貸，也受限額度。② 舊貸清償速度變慢
過去每月能有70-120億元房貸被清償，現在只剩50-90億元，資金回流慢下來，銀行能拿來重新放貸的額度自然減少。
③ 新青安＋寬限期的影響
許多首購族用「新青安」方案，前3年有寬限期，本金不會馬上攤還，讓資金回流更加牛步化。
換句話說，市場有需求，但銀行「沒水可放」，就算想開，也開不大。
央行會不會鬆口？
這是關鍵。
- 銀行法 §72-2 是鐵律，破了就是違法。
- 央行集中度管制卻只是政策，沒有法律依據，央行想放就能放。
換句話說，問題核心不在金管會，而在央行態度。
如果央行願意調整，把「都更、危老、特定政策房貸」排除在計算範圍外，市場壓力就會減輕。
但央行一向謹慎，擔心資金再度炒熱房市，是否願意放寬，還需要觀察。
這對房市有什麼影響？
① 對首購族
短期內銀行資金吃緊，核貸速度慢、額度縮水，想買房的人壓力大。
若政策真的放寬，首購族有望比較順利貸到錢。
② 對投資客
近年政府鎖房市（囤房稅、選擇性信用管制），資金放寬也未必輪得到投資客。
銀行仍會優先照顧自住需求。
③ 對房價
資金鬆綁，買氣可能回升，但這波放寬的重點在「解決房貸荒」，而不是「刺激投資」。
對房價的拉抬效果有限，更多是避免市場凍結。
④ 對銀行
銀行夾在央行與金管會之間，壓力很大。
能放貸才有利差收入，但又怕踩到監管紅線。
未來可能更仰賴「舊貸轉新貸」的方式周轉。
我的觀察
① 央行動向最關鍵
金管會已經動作了，但真正能鬆口的只有央行。
② 房價不會因「水龍頭」大漲
這次不是炒作行情，而是避免市場乾涸。
③ 長期結構問題沒解決
房市問題核心在「供需不平衡」與「所得房價比過高」。
④ 首購族要注意風險
就算未來核貸變容易，也不要為了「怕貸不到」就硬衝，利率仍在高檔，更要預留緩衝。
如果我是首購族，會怎麼做？
① 先算清楚「能力範圍」
建議房貸月付不要超過家庭月收入的 30%～35%。
② 留意「自備款」與「現金流」
頭期款之外，還要有6個月生活費當緊急預備金。
③ 分清楚「想要」與「需要」
不要為了怕漲、怕貸不到就買下負擔過重的房子。
④ 保持耐心
政策仍在搖擺，不確定性高，等到方向更明朗再出手也不遲。
結語
這次卓揆喊話「開大水龍頭」，其實反映了一個現實：
市場需求在，但資金流通受限，導致「想買的人買不到，想放的銀行放不出」。
短期內，我認為房市不至於因資金荒而急凍，但也不會因放寬而大漲。央行的態度才是決定性因素。
對小資族來說，最重要的不是水龍頭開不開，而是：
自己能不能承擔利息壓力？能不能撐過房貸週期？
這才是真正影響購屋決策的關鍵。
