原本皮朋哥更新對不動產的看法是固定一季一次，而最近一次的大事件應該是在9/19的第三季央行理監事會議，其實也沒剩幾天了，但是最近行政院動作頻頻，居然等不到9/19，今天就來了個重磅更新。
對於越來越嚴重的房貸荒和野火燎原的民怨，行政院按捺不住了，先是由金管會找銀行喝咖啡，宣示銀行的貸款自主管理，不能成為不放貸給首購、自住、換屋等剛性需求的理由，同時亦不能以搭售其它金融理財商品為條件承作購屋貸款。
感覺是有要面對房貸亂象，但是光是這些，皮朋哥個人還是覺得宣示意義大於實質意義。怎麼說呢？
- 銀行的貸款自主管理，不能成為不放貸給首購、自住、換屋等剛性需求的理由
白話文，金管會的意思是：你要自主管理，當然我尊重。但是他媽的不要告訴申貸戶說你水位不夠要執行央行降低房貸放款的政策喔！找別的理由啦！懂嗎？
例如你可以告訴申貸戶，你的財力證明不夠，你的收支比算不過，你的甚麼oooxxx資格不符合，就是不能說我是執行政府的甚麼限貸令或是xxx令！長眼一點！OK？
- 不能以搭售其它金融理財商品為條件承作購屋貸款
白話文，金管會的意思是，你不能強迫承貸戶要買房貸壽險、公司債、基金等甚麼亂七八糟的金融商品！But！你可以讓承貸戶覺得你的商品好棒棒因此自願購買！長眼一點！OK？
因此光是金管會這些動作，皮朋哥個人還是覺得是在演戲。院長都說了水龍頭要開大一點，底下的人當然要演一下啊！有沒有用不好說，至少要讓老大覺得我有在做事！官場文化、職場文化，不外如是啊。
然而，今天的重磅更新，是院長自己親自跳下來想要逆轉乾坤！是政府的內戰來著。態度很明顯是挑戰央行的權威，認為央行的做法已經矯枉過正了。央行嚴格控管不動產相關的貸款，但是看起來現在政府顯然不同意央行繼續這樣嚴格管控下去。銀行法72-2條的30%水位限制，目前平均來講都快要跌破26%，已經是比疫情前還低了，結果銀行還是說沒有錢可以承作房屋購置貸款；但於此同時，銀行其實手上現金滿滿找不到地方放款啊！於是看到銀行只好拼命推無擔保的信用貸款，利率甚至比有擔保品的房屋購置貸款還低！
這皮朋哥講過很多次，個人觀點根本就是亂搞！
央行說法是：要避免信用資源過度流向不動產，這將會導致金融體系的不穩定和風險過度暴露在不動產方面。簡單說央行的目標是管控不動產放貸的風險，但是卻把資金趕去風險更大的無擔保品貸款？
一年前皮朋哥就提過，時空背景不一樣了，新青安既然是政策性的放貸，是政府支持的優惠貸款，那麼比較邏輯一致的作法應該是將新青安的額度移出72-2的法定限制。因為類似性質的公教築巢政策優惠貸款亦然，並不計算在72-2的限制之內。
但是政府裝聾作啞了一年，就是不願意檢討這中間政策的邏輯混亂與衝突，然後不動產也就跟著凍了一年，中間發生建商倒閉、預售戶解約、成屋買賣糾紛等社會代價...
央行自創發明一個希望不動產放款集中度要低於35%的目標，一來無法源依據，二來這個35%的分母，早已隨著時空背景不同，要拉高就有困難。畢竟台灣的利率在世界上真的算是相對偏低，存戶既然把錢存放在銀行無利可圖，那當然就會想方設法去把錢用在其它投資上，ETF、外匯、股票、債券等等，去對抗官方數字永遠都是2.x%，體感上根本破10%的通膨壓力。既然如此，央行自己主觀的35%根本幾乎就是一個不可能的任務，央行總裁自己都坦承要降到35%以下很難。然後繼續頭鐵硬幹到底...坦白說真的看不懂這是甚麼神鬼操作了！
總而言之，今天這個重磅更新，看起來已經不像是演的，而是總統和行政院發現風向不對，又要來個髮夾彎，開始作多不動產市場，這下央行的立場就很尷尬，如果配合演出真的或多或少解開不動產放款的限制，例如都更危老的貸款限制排除、新青安又開始強力過件，那麼一來不免令人質疑央行到底還有多少獨立性？二來之前亂搞市場造成的損失，政府又要給甚麼說法？
至於房價呢？坦白說這比較有點像是把菜拿出冰箱來退冰，當然建商會很開心，預售案場會開始比較活絡一點；委售賣不掉的屋主會很慶幸，甚至又收回去惜售不賣；投資客、仲介、代銷等當然一定是開party慶祝了。
但是房價會又暴衝嗎？這個個人就比較保守看待了。如果又來暴衝，那政府和央行當然就有理由重新對信用資源重新封鎖。因此業內應該會有這樣的共識，讓市場活絡恢復流動性，不等於政府樂意看到房價再次暴衝。如果政府開放賭場給大家玩，結果大家又亂玩，那就休怪政府再度下重手。
因此，
- 剛性需求，能進場就快一點進場吧，因為你不知道甚麼時候賭場又會被關起來，然後害得你購屋計畫又被打亂；
- 建商代銷開價，罩子放亮一點，不要又在那邊每個月漲價，那就休怪政府再度出手修理市場；
- 投資需求，還是戒急用忍，除非口袋真的很深可以現金千萬來千萬去，不怕政府隨時可能出現的髮夾彎。
本來之前以為新青安在2026年7月結束之後不會再繼續，現在這種市場氛圍和政治風向，好像還真的不好說了...會不會有超級青年安心成家，超青安，或是新青安2.0，或是新青安ultra，或是新青安plus...這些玩意出現呢？
營建股跌深了，應該是可以伺機進場，畢竟過去幾年賺得盆滿缽滿，未來兩三年一堆建案等著交屋入帳，業績和EPS應該都會蠻亮眼的。
以上個人看法。
