*第一次冒泡*

其實，回憶起我第一次成交的案子，也是一個慘痛的經驗。

經過一兩個月的摸索期，羨慕別人，為什麼帶看回來就可收斡旋，而我卻只有剛好值班，幸運撿到來店 (或來電) 委託售屋的案子。

(收了斡旋才表示有機會談妥價格並成交；而只是接受屋主委託，就還是得等買方出現才賺得到錢啦！)

明明我都有掃街呀！

明明我也持續的帶看呀！

明明我跟客人介紹的時候，看起來他們都很喜歡呀！

明明……

明明我就很認真的咩……

為什麼我就是沒斡旋可收！

終於，有一天我帶了一對母子看一間透天，老天聽到我的呼喊，祂，眷顧我了。

然後，我……冒……泡了！

可是，都還來不及慶祝我人生的「首泡」，這個我有史以來第一個成交的案子，就因為我的疏忽，差點毀了不說，也完全輸掉了客戶對我的信任，更讓我留下了仲介生涯的第一滴眼淚。

這位比我年輕了一點的買方，對他，我有一絲像對自己弟弟一樣的心情，希望他能買到夢想中的房子，最好還能物超所值……

這回，我患的是「買方情結」。

但就算我再努力，賣方也有他的堅持，所以價格上我能幫的畢竟有限。

說到價格，很簡單的道理，除了經驗之外，急著買 (或賣) 的人幾乎註定是輸家。

我們只能盡力囉！

經過一番拉鋸，順利成交後，除了正常過戶程序，買方還要辦理貸款，所以並不是馬上可以交屋的。

這段時間，尚未完成所有權移轉登記，權利當然還在賣方手上。

為了避免登記過程中發生任何變化，譬如屋主突然不想賣，或是買方因為資金問題而不買……

萬一買賣不成，買方對房子做的任何改變，可就很難對屋主交代了。

更何況，房子順利交屋後，屋主還是要負民法上的瑕疵擔保責任，也就是在一段時間內 (通常是半年保固)，房屋如果有問題，只要不是買方所造成的，屋主都要負責。

※註:

一般買賣契約中，買受人的責任是交付價金，出賣人除了交付標的物外，要負起瑕疵擔保責任，瑕疵擔保責任是指交付完整無瑕疵物品的義務。

這個擔保責任含「物之瑕疵」及「權利瑕疵」兩部分。瑕疵擔保責任，謂買賣契約之出賣人就買賣標的物之權利或物之瑕疵，應負之法定無過失責任。

(民法第345條至第397條)

「物之瑕疵」就是指實體的物品，包括動產及不動產，出賣人不能提供有瑕疵的東西。

物之瑕疵擔保責任，出賣人對於買賣標的物之價值、品質或效用上瑕疵之擔保責任。
要件有三：

（一）物之瑕疵須於危險移轉時存在。
（二）須買受人善意且無重大過失。
（三）買受人就受領之物須檢查通知，但出賣人故意不告知瑕疵者，不再此限。 出賣人之物之瑕疵擔保責任成立後，買受人得請求解除契約或減少價金。

民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」；

同法第373條：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」

本來這應該是最基本的道理，為了雙方的權益，保管鑰匙的仲介人員，當然不應該隨便把鑰匙交給買方。

那時我的客戶 (買方) 提出，反正快交屋了，屋主的房子本來就空很久了，既然沒在使用，能否讓他先行整理？

後來經過我同事與原屋主協調，他僅同意，讓買方將清潔用品及器具搬進去，而且只能放在一樓車庫。

當時菜到不行的菜鳥，我本人，竟因為一時的婦人之仁，一廂情願的認為，反正屋主早就沒住在那裡了，買方就算先行打掃，又有什麼關係，而且終於有了自己的家，那種期待的心情，我能理解，反正對賣方 (屋主) 「並不造成影響」呀 ！

虧我還是學法律的，竟然如此的輕率，毫不考慮的就把鑰匙交給我的買方。

（正確的處理方式應該是陪同買方前去，以確認他們沒有逾越原屋主授權）

本來也只是將一些清掃用具搬進去，只是，買方的父親看見花圃的花都枯萎了，一時興起，便擅自做主把已經了無生氣的植物都移除，開心的準備種下新的花……

而我這個傻傻的菜鳥，渾然不知。

直到交屋前，屋主發現了這個問題，除了責怪我們沒有善盡仲介人員應盡的義務，也準備向買方提出賠償的請求。

這下，我真是欲哭無淚了，買方只不過是認為房子我都買了，不但沒給你破壞什麼，還增加了些花花草草，怎麼需要賠償呢？

可是，屋主對該房地仍然有所有權，沒有好好安撫，嚴重的話他連買賣契約都要解除了，這可不是我們沒服務費就能了結的，也會造成買方損失 (他所付出的訂金及過戶相關費用)，畢竟事實擺在眼前，買方「侵權」了。

雖然我們心知肚明，屋主就是有了籌碼，怎麼可能輕易放過這兩頭敲一筆的機會。

錯在先，只能低頭賠罪，我也不是要把屋主描述成壞人，只是人的心態就是希望自己的房子價格賣高一點，服務費少付點。

那些已成定局的事，改變不了，現在因為仲介疏失，買方在交屋前動了還屬於「我」的房子，才有這個機會能再多少收一點錢回來，想把握一下也是人之常情……

後來，我那位「開發」同事，就是屋主的仲介服務人員，他是一位很有經驗的年輕人，也只好陪同糊塗到不行的姊姊我，帶了一大盒 「高級水果」登門致歉。這時只能採哀兵之姿，表明我因為欠缺經驗所犯下的錯誤，而且為了此事自責不已，說到難過處，現場紅了眼眶，完全不用掩飾……

剛好，這樣或許能博取屋主一點同情心……

後來，雖保住了交易，但是，屋主仍然堅持我們和買方都必須為錯誤付出代價。

但是買方不認為自己不對，就算我們已經盡力為買方爭取少一點的賠償，他們還是不認為自己有付任何費用的必要。

一番溝通後，為了交易的順利進行，買方認了，可是電話裡他對我說的話，卻很重的刺傷了我的心。

他說， 「為什麼你們只幫賣方說話，難道我們比人家窮，就比較賤，比較不重要嗎？」

其實他都不知道從頭到尾，我替他們抱不平，卻在法律上站不住腳。

如果可以，我也希望屋主扣我服務費就好，可惜，他要求的不是我個人能承擔的……

到現在我還常想起原本對我很好的阿姨，就是買方的媽媽，或許也還為了這件事怨我吧！